深圳豪宅市場(chǎng)劇變：中介稱90天未開(kāi)單

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2021-6-17 09:27:57

本文來(lái)源：時(shí)代周報(bào) 作者：劉婷

深圳樓市調(diào)控進(jìn)入深水區(qū)，最“抗跌”的豪宅也開(kāi)始松動(dòng)了。

林舒（化名）是深圳豪宅標(biāo)桿片區(qū)深圳灣的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。6月16日，林舒告訴時(shí)代周報(bào)記者，自己已連續(xù)3個(gè)月沒(méi)有開(kāi)單。

林舒表示，“2·08”新政落地后，深圳灣片區(qū)指導(dǎo)價(jià)與市場(chǎng)價(jià)之間差距懸殊，銀行根據(jù)指導(dǎo)價(jià)發(fā)放房貸，買家首付款大幅提高。以恒裕濱城一期為例，該小區(qū)指導(dǎo)價(jià)約為11.6萬(wàn)元/平方米，而市場(chǎng)成交均價(jià)已接近25萬(wàn)元/平方米。對(duì)于二套房購(gòu)房者，買房本來(lái)就需要七成首付，銀行按指導(dǎo)價(jià)放款，則接近全款購(gòu)房。

“其實(shí)能買得起深圳灣的人一般都有全款買房的實(shí)力，但他們的決策受市場(chǎng)影響。現(xiàn)在市場(chǎng)太冷，他們不會(huì)輕易行動(dòng)?！绷质姹硎荆c去年同期相比，深圳灣近期成交量大幅縮水。市場(chǎng)上多是剛需新盤，片區(qū)交易人員無(wú)法將積累的客戶有效轉(zhuǎn)化，壓力巨大。

深圳灣是深圳樓市的晴雨表。據(jù)深圳貝殼研究院，6月1日-15日，深圳新房成交2303套，二手房成交1540套，均為近年新低。

時(shí)代周報(bào)記者從多名一線房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人處獲悉，近期多區(qū)標(biāo)桿豪宅盤價(jià)格均出現(xiàn)回調(diào)，多名業(yè)主降價(jià)超百萬(wàn)元。與此同時(shí)，豪宅盤的成交周期也在拉長(zhǎng)，部分房源掛牌時(shí)間接近一年才得以成交。

圖源：視覺(jué)中國(guó)

龍崗別墅多次流拍

一套房源降價(jià)630萬(wàn)元仍無(wú)人買單，過(guò)去不敢想象的事正在深圳樓市發(fā)生。

5月28日，深圳龍崗區(qū)大鵬鎮(zhèn)璞岸花園（一期）2號(hào)樓101房產(chǎn)第二次在阿里拍賣網(wǎng)上架。該房源掛牌價(jià)約為920萬(wàn)元，低于評(píng)估價(jià)130萬(wàn)元。掛牌當(dāng)日，該房源因無(wú)人競(jìng)價(jià)流拍。

事實(shí)上，該房源于5月8日被首次拍賣。第一次拍賣時(shí)，該房源掛牌價(jià)為1150萬(wàn)元，相比于入手時(shí)的1550萬(wàn)元降價(jià)400萬(wàn)元。盡管有5705次圍觀，但仍無(wú)人報(bào)價(jià)，最終流拍。前后二次拍賣總共降價(jià)630萬(wàn)元，均無(wú)人報(bào)價(jià)。

時(shí)代周報(bào)記者注意到，璞岸花園的另一套房源也出現(xiàn)多次拍賣無(wú)人報(bào)價(jià)的情況。今年1月，璞岸花園（二期）13號(hào)樓104房以780萬(wàn)元拍賣；2月19日和5月15日，該房源均以624萬(wàn)元拍賣。據(jù)悉，該房源登記價(jià)約為800萬(wàn)元，三次拍賣共計(jì)降價(jià)176萬(wàn)元，但仍遭遇流拍。

圖源：阿里拍賣網(wǎng)

同樣是豪宅拍賣，西部的壹方城走出截然不同的行情。

近日，一套壹方城一期2座房源在京東拍賣網(wǎng)上線，該房源面積249.47平方米，共吸引11人報(bào)名、29224人圍觀。最終，該房源成交價(jià)接近以4800萬(wàn)元，單價(jià)為19.2萬(wàn)元/平方米。若加上個(gè)稅、契稅等交易費(fèi)用，單價(jià)超過(guò)20萬(wàn)元/平方米，高于市場(chǎng)價(jià)。

6月16日，一名寶安經(jīng)紀(jì)人對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，壹方城法拍房高于市場(chǎng)價(jià)成交的關(guān)鍵原因是稀缺。該房源樓層高、視野好，屬于樓盤的樓王戶型。這種戶型平時(shí)市場(chǎng)上流通房源極少，只要掛牌即有人詢價(jià)。同時(shí)，由于地段偏遠(yuǎn)，大鵬片區(qū)樓市向來(lái)冷淡，住宅產(chǎn)品流通性差。市場(chǎng)橫盤期，投資客都在關(guān)注更有價(jià)值的標(biāo)的，不具備投資價(jià)值的豪宅產(chǎn)品無(wú)人問(wèn)津。

多個(gè)房源降價(jià)超百萬(wàn)元

不僅法拍房，“2·08”新政后，深圳豪宅業(yè)主心態(tài)明顯變化，掛牌價(jià)下調(diào)幅度普遍較大。

時(shí)代周報(bào)記者從貝殼網(wǎng)獲悉，6月13日，一名蔚藍(lán)海岸3期業(yè)主下調(diào)122平方米的房源價(jià)格20萬(wàn)元。從5月開(kāi)始，該房源先后4次調(diào)價(jià)，幅度分別為100萬(wàn)元、50萬(wàn)元、30萬(wàn)元、20萬(wàn)元。5月15日-6月13日，該房源共計(jì)降價(jià)200萬(wàn)元。

6月15日，一名蔚藍(lán)海岸一期業(yè)主將房源由總價(jià)1300萬(wàn)元調(diào)價(jià)至1120萬(wàn)元，降價(jià)180萬(wàn)元。

與蔚藍(lán)海岸相距4公里的南海玫瑰花園，也有業(yè)主短期內(nèi)多次降價(jià)。6月16日，一名蛇口經(jīng)紀(jì)人告訴時(shí)代周報(bào)記者，一名南海玫瑰花園業(yè)主一個(gè)月內(nèi)降價(jià)3次，總共降價(jià)212萬(wàn)元。此外，龍華合正中央原著、紅樹灣紅樹西岸等樓盤均有業(yè)主做出不同程度讓步，在原來(lái)掛牌價(jià)基礎(chǔ)上大幅降價(jià)。

深圳豪宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)向，早在2020年便有苗頭。

深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，2020年深圳豪宅預(yù)售供應(yīng)量為70.09萬(wàn)平方米，同比下滑15.9%。成交量為42.46萬(wàn)平方米，同比下滑30.7%。成交均價(jià)同比下滑3.6%至101404元/平方米。

圖源：深圳中原研究中心

今年5月，深圳一手豪宅共成交412套，環(huán)比下滑2.6%；成交面積為5.94萬(wàn)平方米、成交均價(jià)為111084元/平方米，環(huán)比均錄得微跌。

最堅(jiān)挺的豪宅產(chǎn)品，為何開(kāi)始松動(dòng)？

6月16日，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向時(shí)代周報(bào)記者分析稱，豪宅降價(jià)主要有預(yù)期和資金等方面的因素?，F(xiàn)在降價(jià)的豪宅主要是去年漲幅過(guò)快的房源，有過(guò)度用杠桿的可能。因?yàn)榻鹑诃h(huán)境收緊、融資利率明顯上調(diào)，導(dǎo)致投資客資金鏈緊繃，需要通過(guò)降價(jià)賣房釋放杠桿，以此提高資金流動(dòng)性、緩解資金鏈緊張的情況。同時(shí)，部分投資客認(rèn)為房?jī)r(jià)階段性已經(jīng)到來(lái)，此時(shí)出手房產(chǎn)是落袋為安。

“豪宅能否投資主要看所處的區(qū)域以及價(jià)格是否被高估。如果房?jī)r(jià)曾在短期內(nèi)快速上漲，則依然存在風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有釋放完畢的可能。”李宇嘉說(shuō)道。

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