深圳樓市破局，在此一舉

小產(chǎn)權資訊 · 發(fā)表于 2021-7-8 10:12:19

深圳“二手房交易系統(tǒng)”剛上線就下架，到底發(fā)生了什么？深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會相關人士表示，“這個系統(tǒng)應該稱為新版網(wǎng)簽系統(tǒng)，目前僅在測試階段，市場上的報道不完全準確。本來是二手房網(wǎng)簽系統(tǒng)，正式上線時間在7月中旬。不小心發(fā)出來大家誤會了，趕緊下架。

我認為，沒有那么簡單。

01深圳樓市進入“去泡沫”模式

深圳樓市，當下正在“去泡沫”。據(jù)深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會統(tǒng)計，2021年3月-6月，深圳二手房單月預錄網(wǎng)簽量分別為4869套、4396套、3781套、3216套。而2020年，這一數(shù)據(jù)為月均1萬套。成交量連連下跌，降到近年來的歷史低位，這與二手住房成交參考價格發(fā)布機制有關。

二手房參考價，基本鎖死了深圳樓市一年的價格水平。按照參考價規(guī)則，深圳二手房價格下一次集體調(diào)整，要等到2022年了，這是深圳樓市獨特的“調(diào)控模式”和“去泡沫模式”。凍結(jié)價格的同時，通過聯(lián)動貸款評估價，隱蔽房源真實價格，也凍結(jié)了杠桿和整個市場的預期。

這是深圳調(diào)控主管部門沒有辦法的辦法。對業(yè)主來說，當然不認這個參考價了，維持真實掛牌價或撤掉掛牌。按當前這種態(tài)勢，加上信貸資金在收緊，未來幾個月深圳二手房成交量跌破2000套、1000套，也是有可能的。但即便如此，管理部門也絕不敢讓凍結(jié)的價格解凍。

02深圳二手房價不能放開

為什么？

因為，深圳的二手房價格信號，絕不是中性的，它會天然形成上漲的“自循環(huán)”。什么意思呢？深圳絕大多數(shù)片區(qū)，二手房供應占絕對主導。拋開自住不賣的、限售的，掛牌銷售的房源式非常有限的。同時，政府對二手房的管理相對弱勢，這個局面恰恰就被市場抓住了。

一旦二手房價格放開，他們怎么操作呢？中介聯(lián)合投資客、業(yè)主，大家集體控盤，把掛牌價拉上去。當下，隨便可以建立微信群、溝通瞬時且零成本，集體控盤太容易了。而且，拉升掛牌價格對于中介、投資客、業(yè)主是“多贏”，他們當然會舉雙手贊成，這是螺旋漲價的起點。

A小區(qū)掛牌價漲了，B小區(qū)也會這么干。整個片區(qū)的掛牌價就漲起來了。但這對于買家是很不利的。我們常講，二手房市場信息不對稱。對深圳樓市來說，這個不對稱是攻守聯(lián)盟（中介、投資客、業(yè)主）與買家之間的信息不對稱。有人可能會認為，買家可以不買這個帳?。?br />
但對不起，千千萬萬的買家是分散的，他們無法達成同盟。另外，在真實信息掌握和談判地位上，買家極其弱勢。而且，攻守聯(lián)盟（中介、投資客、業(yè)主）可通過虛構交易繁榮景象（增加看房批次、做軟文等），甚至是相互對敲，也就是在內(nèi)部人群相互接盤，將價格硬生生拉上去。

比如，深房理事件中的“殺豬盤”。

這個過程中，還有很多機構在促成這個鏈條循環(huán)，比如擔保公司、小貸公司、咨詢機構、銀行個貸經(jīng)理等。另外，一旦二手房價放開，價格上漲驅(qū)動加杠桿，加杠桿又驅(qū)動貸款增加，杠桿和房價形成“自循環(huán)”。這樣，目前剛剛布好的資金防控線，可能就會變成馬奇諾了。

因為，房價上漲的誘惑太大了。如果有50％的利潤，資本就會鋌而走險，有100％的利潤，就敢踐踏一切人間法律。二手房炒作，中間獲利的路徑太多了，除了投資客加杠桿炒房外，還有中介、投資機構合伙拉升價格，吃差價、ABC單，小貸公司放高利貸，介紹外地炒房客等。

03深圳二手房交易系統(tǒng)的重要性

所有這些，原來只存在于個案傳說中，但“深房理”事件調(diào)查，將行業(yè)亂象大白于天下了。為保全自己，深房理可能會辯護，不唯獨我亂搞，作奸犯科的大有人在，深圳幾大中介的部分門店、中介人員，也參與其中，部分銀行也有問題。想想也正常，這么高的利潤，誰能拒絕？

監(jiān)管層一看，這還了得，整個市場被你們這幫烏合之眾搞得烏煙瘴氣。不得已，只好凍結(jié)價格、凍結(jié)杠桿、凍結(jié)預期。問題是，這也不是長久之計?。?/strong>這樣的狠招，把整個市場也打掉了，不是個好辦法。而且，再這么低迷下去，對老百姓、對政府、對就業(yè)，可謂百害無一利。

得了，干脆我政府建立一個系統(tǒng)。6月24日，深圳市房地產(chǎn)信息平臺上線“二手房交易系統(tǒng)”，在便民服務中多了一個“我要買賣二手房”的標題欄，其中包括“我要找中介買房”、“我要找中介賣房”、“我要自助賣房”等三個功能板塊。我猜測，這個系統(tǒng)要實現(xiàn)四個目的。

一是徹底打掉二手房市場信息不對稱。首先，房源立體維度的信息要在這個平臺上備案，中介、買方和賣方等參與交易的所有主體的信息，都要在這個平臺上進行備案，比如中介從業(yè)人員的代理記錄和星級評價等等，再想利用或制造“信息差”轉(zhuǎn)不義之財，不行了。

二是徹底打掉二手房局部“自循環(huán)”。這輪二手房漲價，讓政府認識到，二手房市場在局部自成閉環(huán)體系，這也是二手房“易于炒作、價格難控”的原因。有政府的這個二手房交易系統(tǒng)，漲價“自循環(huán)”就打破。單邊代理取代雙邊代理，就是破解“自循環(huán)”的一個籌碼。

三是構建政府信用背書取代中介背書。過去，二手房交易完全由中介代理完成，同時也發(fā)揮了信用背書的作用，比如真房源、贖樓、資金監(jiān)管、按揭等，即便網(wǎng)簽和過戶也是在中介的指導下進行。現(xiàn)在，所有交易都在政府建立的交易平臺上完成，相當于政府背書取代了中介背書。

四是通過這個平臺，將銀行按揭嫁接進來，也就為控制加杠桿創(chuàng)造了條件。

04二手房交易系統(tǒng)的必要性

毫無疑問，這樣做，就動了中介的奶酪，動了二手房交易整個鏈條上，所有利益相關者的利益。這也就不奇怪，為何這個系統(tǒng)剛上線就下架。已故鏈家的創(chuàng)始人左暉，2003年開始，從樓盤字典做起，自建真房源系統(tǒng)，建立CAN規(guī)則改變行業(yè)惡性競爭，提高經(jīng)紀人的專業(yè)化水平，建立鏈家和貝殼線上線下相結(jié)合的閉環(huán)系統(tǒng)等，本質(zhì)上就是行業(yè)的基礎設施。

那么，政府還有沒有必要做個事情？

二手房市場交易有公共屬性，需要公平合理的交易系統(tǒng)，這是行業(yè)的基礎設施、公共產(chǎn)品，目的有三個，“降低成本、保護權益、提高效率”?，F(xiàn)在來看，二手房交易的成本很高、權益保護不得當，交易效率還待提升。盡管鏈家做了這個事情，但并未從根本上解決行業(yè)的問題。而且，鏈家在深圳的市場份額，也就不到1/4，無法從泥潭底部攪動已經(jīng)沉淀的渾水。

而且，劣幣驅(qū)逐良幣，當市場出現(xiàn)漏洞可鉆，而且鉆漏洞的獲益很誘人，就怪不得大中介也參與其中了，問題就在于行業(yè)健康運行的基礎設施缺乏。既然市場解決不了，或者說市場已經(jīng)失靈了，而老百姓迫切需要公平合理的交易平臺，政府就應該發(fā)揮“補位”的角色。

因此，我個人認為，地方政府還是要建立這樣的交易系統(tǒng)，這是二手房市場監(jiān)管的長效機制。當然，在系統(tǒng)啟用的過程中，求同存異、謀劃長遠、因勢利導，應該將龍頭中介的合理訴求、基本利益反映進來，整合現(xiàn)有整合。同時，還要讓大家認識到，建立新的系統(tǒng)，有利于規(guī)避行業(yè)亂象，有利于提高行業(yè)集中度，有利于規(guī)范運營、追求長期價值的大公司脫穎而出。

轉(zhuǎn)載此文是出于傳遞更多信息之目的。若有來源標注錯誤或侵犯了您的合法權益，請與本網(wǎng)聯(lián)系，我們將及時更正、刪除，謝謝。