最新70城房價(jià)出爐，深圳成交量創(chuàng)18年新低，怎么回事？

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2021-7-17 10:44:28

“總體來看，‘穩(wěn)定’無疑是下半年樓市最確定的關(guān)鍵詞?！?br />
作者：左宇坤

15日，國家統(tǒng)計(jì)局公布6月70城房價(jià)數(shù)據(jù)，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格漲幅整體呈現(xiàn)穩(wěn)中有落的態(tài)勢。

其中，4個(gè)一線城市新房價(jià)格漲幅與上月相同，二手房價(jià)格漲幅比上月微擴(kuò)；二、三線城市新房價(jià)格漲幅比上月均回落，二手房價(jià)格漲幅均與上月相同。

至此，樓市的上半年告一段落。期間，房價(jià)到底是漲是跌？接下來又將如何走？

新房價(jià)格漲幅穩(wěn)中收窄

從新房表現(xiàn)來看，6月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，漲幅與上月相同，北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別上漲0.9%、0.5%、1.0%和0.5%。

“一線城市的新房價(jià)格上漲和市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)有一定關(guān)系，”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波舉例說，上海的第二批和第三批集中供應(yīng)商品房項(xiàng)目，市中心的供應(yīng)占比有明顯提升，這也在一定程度上提升了房價(jià)整體表現(xiàn)。

2021年6月70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)。截圖自國家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)

另外，二、三線城市的新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.5%和0.3%，漲幅比上月均回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。

“二線和三線城市出現(xiàn)了漲幅明顯收窄的態(tài)勢。尤其是二線城市，各類政策管控積極到位，促進(jìn)了市場價(jià)格的趨穩(wěn)?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱。

“總體上看，6月新房價(jià)格相比5月漲幅在收窄，這進(jìn)一步說明房價(jià)泡沫減少”，嚴(yán)躍進(jìn)說，除了既有的調(diào)控政策以外，信貸政策收緊對(duì)于房價(jià)上漲的抑制具有積極作用。

2021年年初，央行實(shí)施了“三道紅線”融資監(jiān)管新規(guī)，以及“兩道紅線”限制房地產(chǎn)和個(gè)人住房貸款的新規(guī)。半年過去，多個(gè)熱點(diǎn)城市的地產(chǎn)貸款額度出現(xiàn)緊張，首套房和二套房貸款利率上調(diào)，個(gè)人住房貸款放款時(shí)間延長，購房者買房成本和難度增加。

信貸政策的收緊，也使得市場逐漸趨于理性。央行最新數(shù)據(jù)顯示，6月末，個(gè)人住房貸款余額36.6萬億元，同比增長13%，增速比上年末回落1.6個(gè)百分點(diǎn)，比年初增加2.1萬億元，占同期各項(xiàng)貸款增量的16.7%，同比少增1602億元。

二手房價(jià)格嚴(yán)控下走冷

相比于新房，二手房的市場情況更受關(guān)注。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月份，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，漲幅比上月微擴(kuò)0.1個(gè)百分點(diǎn)；二、三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.4%和0.2%，漲幅均與上月相同。

“一線城市二手房價(jià)上漲壓力的存在與市場需求增加有關(guān)較大關(guān)系?！睆埐ㄕJ(rèn)為，由于新房市場普遍存在限購政策，大量的購房需求尤其是中高端改善需求不得不向二手房市場中尋找機(jī)會(huì)，這在一定程度上導(dǎo)致二手房市場的熱度不斷提升。

2021年6月70個(gè)大中城市二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)。截圖自國家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)

壓力之下，調(diào)控政策也隨之跟上。深圳、上海在內(nèi)的一線城市已對(duì)二手房出臺(tái)了相應(yīng)的管控政策。張波預(yù)計(jì)，二手房價(jià)格雖然上漲壓力依舊在，但上漲的幅度將會(huì)得到有效控制。

深圳便是一個(gè)例子，5月份，深圳二手房價(jià)格環(huán)比下降之后，6月繼續(xù)下跌了0.2%。據(jù)深圳房管局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年3月后二手住宅成交量持續(xù)下降，2021年5月和6月的成交面積分別約27.6萬平方米、23.7萬平方米，分別同比下滑61.0%、73.8%；6月僅成交2820套，更是創(chuàng)下2003年以來最低值。

據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前全國有10多個(gè)城市出臺(tái)了二手房指導(dǎo)價(jià)制度，二手房監(jiān)管面臨空前的嚴(yán)厲。據(jù)克而瑞監(jiān)測，部分已經(jīng)實(shí)現(xiàn)二手房指導(dǎo)價(jià)的城市，成交量出現(xiàn)明顯下滑，比如已公布兩個(gè)批次參考價(jià)的成都。

中信證券也在最新研報(bào)中指出，由于二手房過戶指導(dǎo)價(jià)調(diào)控效果好，見效快，預(yù)計(jì)繼深圳、成都、西安等地后，此政策將在全國大中城市推廣；這一政策有助于解決二手房市場預(yù)期自強(qiáng)化問題，化解一二手房價(jià)差不斷擴(kuò)大的問題。

13城重拳揮向?qū)W區(qū)房炒作

“這輪房價(jià)上漲，很大程度來自學(xué)區(qū)房。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉曾表示。在對(duì)二手房的調(diào)控中，熱度居高不下的學(xué)區(qū)房無疑是重中之重。

13日，溫州發(fā)文禁炒學(xué)區(qū)房，整頓學(xué)區(qū)房炒作再添一城。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自今年4月底中央政治局會(huì)議提出“要防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價(jià)”之后，已有北京、上海、廣州、深圳、重慶、西安、廈門等13城出重拳整治學(xué)區(qū)房亂象。

以北京為例，今年北京教育資源最為集中的三個(gè)區(qū)東城、西城和海淀，均執(zhí)行了嚴(yán)厲的“多校”政策，“學(xué)區(qū)房”和“好學(xué)?！敝g的“等號(hào)”被拿走。北京市西城區(qū)的知名學(xué)區(qū)德勝、月壇、金融街等受到較大沖擊，部分業(yè)主已開始下調(diào)掛牌價(jià)。

曾經(jīng)異常堅(jiān)挺的深圳學(xué)區(qū)房價(jià)格也出現(xiàn)松動(dòng)，如南山區(qū)“觀海臺(tái)”樓盤的房源，兩天內(nèi)報(bào)價(jià)下調(diào)140萬元。在上海，因均衡教育政策出臺(tái)，學(xué)區(qū)房購買者觀望心態(tài)加重，有家長“叫停”了購買計(jì)劃。

“從后續(xù)市場的表現(xiàn)看，重點(diǎn)嚴(yán)打?qū)W區(qū)房炒作將成為二手房調(diào)控的一個(gè)特點(diǎn)?！眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為，未來二手房領(lǐng)域的學(xué)區(qū)房將面臨嚴(yán)監(jiān)管，各類盲目炒作學(xué)區(qū)房的行為將被嚴(yán)打。

2021年過半，房價(jià)拐點(diǎn)何時(shí)出現(xiàn)？

回顧2021年上半年的樓市，多個(gè)城市樓市出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，但都好景不長。嚴(yán)控貸款嚴(yán)查首付來源、人才購房門檻收緊、集中供地、增值稅免征“2變5”、一手房限價(jià)、房貸利率連漲……一系列調(diào)控重錘紛沓至來，房價(jià)也被狠狠壓制。

如，年初行情一片火熱的上海樓市，一度有“上海有二手房1小時(shí)漲價(jià)40萬”的消息出現(xiàn)，但在一系列收緊措施出臺(tái)后，沒多久便開始退燒；同樣因?yàn)樾刨J政策大幅收緊，廣州二手房上半年成交75212套，較去年下半年的83157套減少近10%，下調(diào)掛牌價(jià)的房源也開始多了起來。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，單看6月，就有無錫、天津、青島、廣州、北京、哈爾濱、長春、南昌、蘇州、南寧、成都、深圳、湖州、紹興，以及海南等地發(fā)布20次房產(chǎn)調(diào)控政策，政策持續(xù)加碼。

樓市調(diào)控政策不斷收緊的前提下，下半年的樓市能否迎來拐點(diǎn)？

“一般來說，進(jìn)入7月，受天氣等眾多原因影響市場熱度將會(huì)有所下降，但預(yù)計(jì)今年7月的房產(chǎn)市場依然會(huì)有著多樣化表現(xiàn)?！睆埐ㄕJ(rèn)為，最重要的原因是一年三次的22城土地集中供給，有二次都會(huì)在下半年，這極大考驗(yàn)房企的資金實(shí)力，他們會(huì)從下半年伊始就加快出貨節(jié)奏，快速回籠資金以備拿地，因此部分熱點(diǎn)城市的出貨會(huì)加速，部分出貨慢的城市或加大促銷力度，房價(jià)的表現(xiàn)也將分化。

“另外，由于今年金融機(jī)構(gòu)針對(duì)個(gè)人房貸的上限管理，導(dǎo)致大量購房者上半年二手房的入市節(jié)奏變慢，這也會(huì)導(dǎo)致三季度二手房市場的需求量會(huì)呈現(xiàn)積壓式增長，對(duì)二手房價(jià)格的影響也不容小覷。”張波說。

“總體來看，‘穩(wěn)定’無疑是下半年樓市最確定的關(guān)鍵詞，房價(jià)穩(wěn)定、地價(jià)穩(wěn)定是基礎(chǔ)，購房者的預(yù)期穩(wěn)定也在土地兩集中的環(huán)境下變得更為確定。”張波說，一些熱點(diǎn)城市整體熱度相比去年下半年已經(jīng)明顯降溫，這種趨勢還會(huì)延續(xù)。

下半年，你有買房的打算嗎？

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