深圳又現(xiàn)千人搶房？一二手行情分化顯著
如今的深圳新房和二手房市場呈現(xiàn)冰火兩重天的態(tài)勢。
10月8日，深圳沙井萬豐海岸城開啟線上選房，四個小時內(nèi)1025套房源被搶光，2760人凍資，再現(xiàn)“千人搶房”。這是繼9月7個項目“日光”、超3000套房源售罄之后，深圳在“銀十”開局的首個“日光盤”。
中原研究院數(shù)據(jù)顯示，十一黃金周深圳新房成交量為1081套，同比上漲163%。記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年的1081套為十年來國慶假期最高成交量，相比此前最高網(wǎng)簽量的2016年的508套，成交翻倍。
與此同時，深圳住建局公布了2021年四季度計劃入市的商品房信息情況，共計55個新盤，30726套新房（含商務(wù)公寓）計劃入市，預(yù)計新房市場將迎來小高潮。
不過《中國經(jīng)營報》記者走訪發(fā)現(xiàn)，在調(diào)控不斷趨嚴(yán)的樓市下行期，日光盤僅是深圳樓市一面。樓盤項目分化、一二手市場分化、開發(fā)商銷售承壓、買家觀望，才是深圳當(dāng)下樓市的全貌。
多個網(wǎng)紅盤再現(xiàn)“日光”
十一黃金周期間，位于龍崗區(qū)布吉的佳兆業(yè)壹都匯售樓處門口排起長隊?！?20萬降至75萬，三天付清全款”。由于優(yōu)惠力度大，該樓盤成為深圳樓市國慶期間的焦點。不過從現(xiàn)場視頻來看，到訪的七八成是穿正裝的中介。
10月12日，壹都匯再次加推，記者來到售樓處，并未見到如國慶期間的火爆場面?！敖Y(jié)果是商辦產(chǎn)品，有點失望?！睒潜P現(xiàn)場，鄭女士告訴記者，深圳住宅確實不可能這么大優(yōu)惠力度。十一假期以來她跑遍了深圳關(guān)外幾乎所有新盤住宅，發(fā)現(xiàn)折扣微乎其微。
“最近新聞報道房企要穩(wěn)負(fù)債、回流資金，本以為國慶節(jié)會有促銷活動?！编嵟勘硎?，深圳新房市場依然堅挺。記者梳理發(fā)現(xiàn)，十一以來深圳新盤即便做促銷，也多為買房送家電這樣的小優(yōu)惠。相比廣州不少樓盤將“全款優(yōu)先”改為“三成可賣”，深圳的住宅項目顯得依舊從容。
開發(fā)商從容的背后，是深圳依舊強(qiáng)大的購買力。10月8日，萬豐海岸城開盤后的3小時43分鐘，第1082號客戶選走了最后一套房子。實際上，從“金九”開始，深圳樓市就迎來了“日光潮”。 9月24日，深圳4個新盤齊開，共推1907套住宅，均價從5.2萬元/平方米到8.87萬元/平方米。當(dāng)日共吸引了4300多批購房者認(rèn)籌，再次上演“千人搶房大戲”，4個盤均在當(dāng)日售罄。
不過“日光”的背后，認(rèn)籌人數(shù)和入圍積分相較以往都大幅減少。記者梳理近期的“日光盤”，其中光明區(qū)星河天地推937套住宅，共1955批客戶入圍，最低入圍積分僅48.8分，項目上一次開盤最低積分為64.1分；龍崗區(qū)頤安都會中央四期推375套住宅，共登記953批客戶，最低入圍積分僅39.2分。另外，寶安兩個日光盤璽玥華府、前城濱?；▓@，由于認(rèn)籌人數(shù)超房源套數(shù)的3倍，甚至不用積分。
“近期盤日光頻現(xiàn)只能說明深圳購買力依然強(qiáng)，但并不代表深圳樓市回暖。”地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志表示。他表示“日光”樓盤均為一二手倒掛嚴(yán)重的樓盤，當(dāng)日售罄在意料之中。
以璽玥華府為例，項目毛坯備案均價約8.8萬元/平方米，而周邊的中洲華府、勤城達(dá)22世紀(jì)等政府指導(dǎo)價就已達(dá)8.7萬~10.1萬元/平方米，實際成交均價更是在15萬元/平方米左右，一二手倒掛嚴(yán)重。再例如頤安都會中央，該樓盤銷售均價與二手房有超2萬元/平方米的價差。
“金九銀十”新房供應(yīng)激增
網(wǎng)紅盤的日光并不代表深圳樓市的全景。記者留意到，深圳9月入市住宅項目22個，部分樓盤去化壓力不小。
例如滿京華云著華庭，416套房源去化不足四成，該項目去年12月入市時，1129套房源順利“日光”。關(guān)注度較高的光明云科府開盤去化僅六成；金茂公園里認(rèn)籌人數(shù)只覆蓋房源數(shù)量的60%。
開發(fā)商去化承壓、競爭激烈的背后，是深圳樓市今年以來的首次供應(yīng)大潮。據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，9月，深圳新增供應(yīng)總量超1.6萬套，環(huán)比增長175.8%，同比增長40.5%；住宅供應(yīng)超1.2萬套，環(huán)比增長152.9%，同比增長63.4%。
深圳中原研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月份深圳有30盤計劃入市，包括深業(yè)中城、潤璽二期這樣的網(wǎng)紅豪宅項目。據(jù)悉，深業(yè)中城在2019年首期推售時，均價達(dá)13.1萬元/平方米，總價高達(dá)1508萬~7788萬元，192套房源吸引約2800人認(rèn)籌，中簽率僅有6.8%。預(yù)計10月推售時，深圳或?qū)⒂窒破鹨惠啞按蛐隆睙帷?br />
價格方面，9月深圳新房出現(xiàn)了下跌。根據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)，2021年9月，深圳新建住宅價格環(huán)比下跌0.23%，同比下跌0.45%，樣本平均價格為54367元/平方米。而在8月，深圳新房價格還以1.00%的漲幅領(lǐng)跑全國。
早在今年5月，深圳官方發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范新建商品住房和商務(wù)公寓銷售價格指導(dǎo)工作的通知》，對新房價格進(jìn)行管控，明確“深圳市預(yù)、現(xiàn)售商品住房批準(zhǔn)銷售價格原則上不得超過上一年度至今同地段、同類型新房的網(wǎng)簽價格，分批推售不能漲價，不得借裝修變相抬價”。
“現(xiàn)在新房限價，上車比之前容易，近期可選擇的也多，打算每個周末拉著家屬去看房?！标惻吭谏钲诶U納了5年的社保，按照深圳目前的積分算法，她的積分可以滿足很多樓盤的入圍標(biāo)準(zhǔn)。在她看來，這兩個月是剛需買房的好時機(jī)。
二手房連跌6個月 尚未出現(xiàn)“降價潮”
新房供應(yīng)的大幅增加，也讓本就跌至冰點的二手房市場雪上加霜。近日，“深圳二手房國慶假期僅成交4套”成為熱搜。
自今年2月深圳在全國率先實行二手住宅參考價機(jī)制后，曾經(jīng)火爆的深圳二手房市場迅速降溫。據(jù)深圳市住建局的統(tǒng)計，9月全市二手住宅僅成交1765套，環(huán)比減少13.6%，同比跌幅逾八成，這已經(jīng)是該項數(shù)據(jù)連續(xù)6個月下滑探底，且為十年來第二低。
上述陳女士告訴記者，參考價出臺后，二手房增加了首付成本，原本也考慮二手房的她已將目光徹底轉(zhuǎn)向了新房。她分析稱，一套總價600萬元的新房，自己能拿出180萬元首付，但她不愿意以同樣180萬元去買總價更低的二手小區(qū)。
買家觀望情緒濃烈，賣家也期望值不減。再加上9月以來井噴的新房供應(yīng)量，購房者涌進(jìn)新房市場，二手房交易空間受到進(jìn)一步擠壓。
光明區(qū)一位中介告訴記者，目前光明區(qū)新房開盤頻頻日光，他所在的門店國慶期間二手房零成交量，甚至咨詢的客戶量都沒有。他表示，目前降價的業(yè)主并不多，降價的基本都是急售的或者是大戶型。
“尤其是小戶型房源，業(yè)主的態(tài)度比較堅定，寧愿下架也不降價賣?！敝薪楦嬖V記者。記者在貝殼找房上查詢發(fā)現(xiàn)，目前深圳在售二手房共43486套，而去年國慶節(jié)附近的掛牌量近8萬套，減少近一半。
樓市“去杠桿”“去泡沫”仍在持續(xù)加碼，二手房參考價“調(diào)控利器”被越來越多的城市使用。10月8日，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布二手住房交易參考價格，包括全市218個成交活躍住宅小區(qū)。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，隨著樓市進(jìn)入存量時代，二手房已成為調(diào)控主戰(zhàn)場。他表示，從房地產(chǎn)調(diào)控愈加頻密的趨勢看，預(yù)計今年之內(nèi)，調(diào)控將持續(xù)從嚴(yán)。
中國經(jīng)營報記者 蔣翰林 趙毅 深圳報道
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2021-10-16 08:59:46發(fā)布
