深圳“小產(chǎn)權(quán)”房業(yè)主，拆與不拆，都是千萬(wàn)級(jí)富豪！

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2022-10-6 17:50:48

深圳小產(chǎn)權(quán)房建筑達(dá)到38萬(wàn)棟，建筑面積高達(dá)4億平方米，是深圳市總建筑面積的49.3%，所以有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的處理、更新、拆遷補(bǔ)償?shù)日?，一字一文都?huì)引起社會(huì)極大關(guān)注，牽涉到幾十萬(wàn)業(yè)主，過百萬(wàn)人切身利益。

現(xiàn)在梳理一下政府有關(guān)部門對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房最新政策，首先，我們要清楚以下幾個(gè)方向性的政策走向。

◆ 現(xiàn)在深圳土地發(fā)展空間越來越小
今后供應(yīng)土地的主要方向深圳的土地供應(yīng)現(xiàn)狀主要是依靠城市更新，從增量擴(kuò)張到存量?jī)?yōu)化的過程。

◆ 舊城改造的必然性，提供城市后續(xù)發(fā)展的土地基礎(chǔ)
為何要加快舊城改造，主要有四點(diǎn):一是土地資源稀缺，二是人口密度大，深圳人口密度據(jù)統(tǒng)計(jì)在全國(guó)來講排第一、在全世界排第五。三是產(chǎn)業(yè)升級(jí)快，淘汰以舊工業(yè)為主的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，升級(jí)為金融、服務(wù)業(yè)。四是歷史遺留問題多，主要牽涉到土地改制和小產(chǎn)權(quán)的清理問題。

◆ 深圳小產(chǎn)權(quán)房的范圍
分為三種形態(tài)，包括城中村、舊工業(yè)區(qū)、舊城區(qū)。

◆ 有關(guān)拆遷流程
若是，你的房子確定拆遷，那么恭喜你，馬上進(jìn)入千萬(wàn)富豪行列。相關(guān)流程如下：

1、確定拆遷范圍。
2、現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立拆遷辦公室。
3、登記房屋信息。
4、拆遷賠償細(xì)節(jié)及賠付標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商。
5、同意拆遷的戶數(shù)達(dá)到一定比例，方可繼續(xù)拆遷。

◆ 深圳小產(chǎn)權(quán)房拆遷會(huì)如何賠償?
應(yīng)該按照怎樣的賠償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行?拆遷一般有兩種賠償方案:一種是賠錢，一種是賠房。至于賠償標(biāo)準(zhǔn)，每個(gè)舊改項(xiàng)目都不一樣，一般開發(fā)商會(huì)先根據(jù)所在片區(qū)的商品房現(xiàn)價(jià)擬定一個(gè)基準(zhǔn)賠付標(biāo)準(zhǔn)，再具體到不同情況的房子，賠償標(biāo)準(zhǔn)會(huì)略有差別。

◆ 拆遷款賠償受益人是誰(shuí)?
房屋所有者(本村村民)，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的小業(yè)主。

案例一：白石洲舊改拆遷賠償方案
拆遷補(bǔ)償業(yè)主共分為四種類型：

1、外來人員建房或購(gòu)買房屋，不區(qū)分首層及二層，拆賠比例是1：1，要求每棟480平米內(nèi)選住宅，其余選公寓。

2、老祖屋，指建成30年以上的單層或磚瓦房，拆遷比例1：3.5，可選住宅或公寓。

3、首層面積60%，可選擇1：1的集中商業(yè)或辦公樓，也可以選擇1：1.2的商務(wù)公寓，另外40%的面積及二層以上含二樓陽(yáng)臺(tái)及飄出實(shí)體的投影拆遷比例是1：1.03，要求現(xiàn)狀每棟480平米內(nèi)選住宅，其余選公寓。

4、各村集體物業(yè)，按1：1補(bǔ)償辦公樓，如果選擇住宅或商務(wù)公寓，則和業(yè)主私宅補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一致。另外，如選擇貨幣補(bǔ)償則一律以2.8萬(wàn)元/平米。

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案例二：2018年深圳沙井街道沙四蠔四舊改拆除賠償。

1．老祖屋置換：平房（瓦房）按建筑面積1：2比例置換住宅或公寓。

2．廠房置換：按建筑面積2：1比例置換住宅或公寓。

3．永久性結(jié)構(gòu)建筑置換：商業(yè)：首層60%按建筑面積1:1.3比例置換住宅或公寓；首層40%二層以上按建筑面積1:1比例置換住宅或公寓住宅。規(guī)劃內(nèi)居住用地未建房部分：按每棟480㎡置換住宅或公寓，扣除建筑費(fèi)用1500元/㎡。規(guī)劃內(nèi)居住用地已建房部分：已建未達(dá)到480㎡，按480㎡面積置換住宅或公寓，每一個(gè)深圳小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主都可以提供房屋歸屬權(quán)的證明材料，如:《律師見證書》、《集資建房協(xié)議》、《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》等，這些都是拆遷補(bǔ)償給現(xiàn)業(yè)主最好的證明，所以最終賠償受益人是購(gòu)房的業(yè)主。

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深圳小產(chǎn)權(quán)房的補(bǔ)貼補(bǔ)償條例有以下四個(gè)方面

一、改變補(bǔ)償規(guī)則，實(shí)現(xiàn)雙向補(bǔ)償農(nóng)村宅基地所有權(quán)屬于村集體，房屋所有權(quán)屬于農(nóng)民個(gè)人，因此在之前的拆遷補(bǔ)償中，只有農(nóng)村房屋的拆遷補(bǔ)償。不過從2018年開始，農(nóng)民不僅可以領(lǐng)到農(nóng)村房屋的補(bǔ)償，而且還可以領(lǐng)取宅基地的補(bǔ)償，實(shí)行雙向補(bǔ)償制度。

二、擴(kuò)大補(bǔ)償范圍，提高補(bǔ)償金額從2018年開始，拆遷補(bǔ)償范圍將不僅限于農(nóng)村房屋，將主要包括兩方面：一方面，農(nóng)民的固定財(cái)產(chǎn)：農(nóng)房以及房屋內(nèi)的裝修。另一方面，其他財(cái)產(chǎn)：地上附著物補(bǔ)償比如農(nóng)民的果園菜園，或者水井廁所等。另外，農(nóng)民在拆遷時(shí)可以獲得2萬(wàn)元不等的拆遷過渡期安置補(bǔ)償費(fèi)，安置補(bǔ)助費(fèi)(包括宅基地、配套設(shè)施、租賃費(fèi))等。

三、實(shí)現(xiàn)多樣化補(bǔ)償方式供農(nóng)民自由選擇農(nóng)村房屋拆遷的補(bǔ)償方式有2種：一種是貨幣補(bǔ)償，即根據(jù)農(nóng)民被損失利益的總價(jià)值折合成人民幣進(jìn)行補(bǔ)償。第二種是等價(jià)置換，即農(nóng)民可以在政府規(guī)劃區(qū)域內(nèi)本著多退少補(bǔ)的原則選購(gòu)商品房來彌補(bǔ)自己的損失。除此之外，國(guó)家在新的農(nóng)房拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目中增加了兩個(gè)小的項(xiàng)目：宅基地的補(bǔ)償、社會(huì)保障補(bǔ)償。宅基地補(bǔ)償主要包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)、地上附屬物以及青苗補(bǔ)助費(fèi)。對(duì)于被征地拆遷的農(nóng)民，將會(huì)被納入到養(yǎng)老保障體系中，保障失地或者征地拆遷農(nóng)民的未來養(yǎng)老問題。

四、更改原有的計(jì)算方法，拆遷補(bǔ)償金額＝宅基地面積*拆遷補(bǔ)償單價(jià)+農(nóng)民固定財(cái)產(chǎn)（房屋）估價(jià)+安置費(fèi)+農(nóng)村其他財(cái)產(chǎn)補(bǔ)助（附著物+其他建筑物）被拆遷的補(bǔ)償范圍：包括農(nóng)民的房屋、房屋的裝修、以及院內(nèi)附著物，如農(nóng)民自家種的果樹、蔬菜等；還有廁所、水井等建筑。

拆遷補(bǔ)償政策需要業(yè)主們仔細(xì)解讀，深刻理解政策含義，一般來說，最優(yōu)選擇補(bǔ)償方式就是根據(jù)自身家庭人口及其他條件，賠房和賠錢結(jié)合使用，也可以自由選擇其中一種，不論怎么選擇，你過去的投資，現(xiàn)在已得到數(shù)十倍的回報(bào)，始終就是人生贏家！

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