深圳中院:小產(chǎn)權(quán)房的實(shí)際控制人和占有使用人是拆補(bǔ)對象

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2023-4-9 19:51:52

深圳中院：“小產(chǎn)權(quán)房”的實(shí)際控制人和占有使用人是拆遷補(bǔ)償對象！

深圳小產(chǎn)權(quán)房——深圳市農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑（簡稱“歷史違建”）

小產(chǎn)權(quán)房交易，遇到拆遷，拆遷補(bǔ)償權(quán)益到底歸誰？本文“以案說法”，以深圳市中級人民法院生效判決為案例，分享深圳實(shí)踐做法。

案例1：楊某、深圳市羅湖區(qū)住房保障事務(wù)中心二審行政判決書

裁判法院：廣東省深圳市中級人民法院

案號：(2020)粵03行終1491號

裁判日期：2021.02.23

基本案情：

涉案房產(chǎn)為歷史違建，位于2016年深圳市羅湖區(qū)“二線插花地”棚戶區(qū)改造項目范圍之內(nèi)，一直由黎某實(shí)際控制、占有使用。

2016年4月29日，黎某填寫《權(quán)利人（當(dāng)事人）信息》，9月7日填寫《羅湖“二線插花地”棚戶區(qū)改造項目當(dāng)事人（權(quán)利人）信息核查表》，申報自己為涉案房產(chǎn)當(dāng)事人（權(quán)利人），并遞交資料證明自己是實(shí)際占有使用人。

2016年11月1日，深圳市羅湖區(qū)住房保障中心發(fā)布《關(guān)于對深圳市羅湖“二線插花地”棚戶區(qū)改造房屋及當(dāng)事人信息進(jìn)行公示的通告》；2017年1月21日，黎某清空移交涉案房屋。

2017年3月13日，羅湖住房保障中心就涉案房產(chǎn)以黎某為被補(bǔ)償安置對象與其簽訂涉案補(bǔ)償協(xié)議。

楊某以自己才是涉案房產(chǎn)權(quán)利人，黎某偽造證據(jù)騙取拆遷補(bǔ)償權(quán)益為由提起訴訟，要求撤銷被告深圳市羅湖區(qū)住房保障中心與第三人黎某之間補(bǔ)償協(xié)議。

歷史違建遇舊改，官方確認(rèn)買家為拆補(bǔ)權(quán)利人

深圳市鹽田區(qū)人民法院一審認(rèn)為：

本案為行政協(xié)議糾紛。涉案房產(chǎn)為歷史遺留違法建筑，未辦理產(chǎn)權(quán)登記，不存在公示的產(chǎn)權(quán)人，而羅湖住房保障中心本身并亦非違法建筑的產(chǎn)權(quán)確認(rèn)機(jī)關(guān)。本案的爭議焦點(diǎn)為：羅湖住房保障中心將黎某作為補(bǔ)償安置對象簽訂涉案補(bǔ)償協(xié)議依據(jù)是否充分。

本案中，黎某早在2009年即與涉案房產(chǎn)所在樓宇其他房屋的管理人一起向街道辦申報歷史遺留違法建筑普查登記，并通過了羅湖住房保障中心的兩次核查且實(shí)際向羅湖住房保障中心移交的涉案房產(chǎn)，羅湖住房保障中心據(jù)此認(rèn)定黎某系涉案房產(chǎn)管理人并將其作為補(bǔ)償安置對象訂立補(bǔ)償協(xié)議依據(jù)充分，予以支持。

深圳市中級人民法院二審認(rèn)為：

本案中，涉案房屋屬于歷史遺留違法建筑，未辦理過房地產(chǎn)登記，不存在經(jīng)依法公示的產(chǎn)權(quán)人。黎某作為涉案房屋的實(shí)際控制人和占有使用人，早在2009年即與涉案房產(chǎn)所在樓宇其他房屋的管理人一起向街道辦申報歷史遺留違法建筑普查登記，并在涉案棚戶區(qū)住房保障中心移交的涉案房產(chǎn)，涉案房產(chǎn)所在同單元上下樓層管理人亦通過統(tǒng)一簽署《聯(lián)合購房協(xié)議書》的形式認(rèn)可黎某作為涉案房屋管理人的身份，羅湖住房保障中心據(jù)此認(rèn)定黎某系涉案房產(chǎn)管理人，并將其作為補(bǔ)償安置對象訂立補(bǔ)償協(xié)議依據(jù)充分。楊某既非涉案房屋的建設(shè)人，其提交的證據(jù)亦不足以證明其是涉案房屋的管理人，其提出的撤銷涉案補(bǔ)償協(xié)議的訴訟理由不能成立，本院不予采納。

案例2：王琦、王玨等與深圳市羅湖區(qū)住房保障事務(wù)中心一審行政判決書

案號：（2018）粵0308行初1223號

審理法院：深圳市鹽田區(qū)人民法院

裁判日期：2018年11月15日

案件來源：中國裁判文書網(wǎng)

基本案情：
涉案房屋屬于原農(nóng)村集體未完善征轉(zhuǎn)手續(xù)土地上未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記的歷史遺留違法建筑，坐落于“深圳市2016年度重大項目”——深圳市羅湖區(qū)棚戶區(qū)改造項目“二線插花地”。

2013年10月24日，王浩太將涉案房屋以50萬元轉(zhuǎn)讓給吳強(qiáng)，其子王琦、王玨簽署《承諾并確認(rèn)函》，承諾不得向吳強(qiáng)主張任何權(quán)利。

2016年9月，房屋被納入棚戶區(qū)改造項目，同年王浩太起訴吳強(qiáng)要求確認(rèn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效，案經(jīng)深圳市羅湖區(qū)法院一審、深圳市中級人民法院二審均裁定不予受理，駁回起訴。

2017年3月12日（訴訟期間），深圳市羅湖區(qū)住房保障事務(wù)中心以吳強(qiáng)為補(bǔ)償安置對象，與其簽訂《羅湖“二線插花地”棚戶區(qū)改造項目搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》，約定涉案房屋搬遷后給予其產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋一套及相應(yīng)現(xiàn)金補(bǔ)償款。

2018年5月23日，王浩太法定繼承人王琦、王玨以深圳市羅湖區(qū)住房保障事務(wù)中心為被告、吳強(qiáng)為第三人提起行政訴訟，要求：1.撤銷被告與吳強(qiáng)簽訂的涉案協(xié)議書；2.判令被告與兩原告簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議書，并將涉案房屋對應(yīng)的搬遷補(bǔ)償財產(chǎn)和權(quán)益交給兩原告。

深圳市羅湖區(qū)住房保障事務(wù)中心辯稱：在簽訂涉案協(xié)議前，吳強(qiáng)提交了《協(xié)議書》、水電費(fèi)繳費(fèi)清單、管理費(fèi)清單，充分證明其為實(shí)際權(quán)利人，與第吳強(qiáng)簽訂的涉案協(xié)議書合法有效。王浩太與吳強(qiáng)簽署的協(xié)議書明確約定案房產(chǎn)為小產(chǎn)權(quán)房，暫不能辦理《房屋所有權(quán)證》及過戶手續(xù)，在允許辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》前，如遇政府征收（拆遷），所得的全部補(bǔ)償款或賠償款全部歸吳強(qiáng)或吳強(qiáng)指定人所有，被告與第三人簽訂涉案協(xié)議的行為合法有效。

深圳市鹽田區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：深圳市羅湖區(qū)住房保障事務(wù)中心和吳強(qiáng)具有簽訂涉案協(xié)議書的主體資格，在涉案房屋核查權(quán)利人過程中，吳強(qiáng)就涉案房屋提交的《協(xié)議書》《見證書》等材料證明王浩太已將涉案房屋的轉(zhuǎn)讓給吳強(qiáng)，并且王琦、王玨亦曾簽字確認(rèn)。深圳市羅湖區(qū)住房保障事務(wù)中心據(jù)此確定吳強(qiáng)為被補(bǔ)償安置對象，與其簽訂涉案協(xié)議書對補(bǔ)償款項的支付和抵扣、安置房等內(nèi)容進(jìn)行約定，不違反法律規(guī)定也不損害公共利益，因此，深圳市羅湖區(qū)住房保障事務(wù)中心與吳強(qiáng)簽訂的涉案協(xié)議書不存在《中華人民共和國行政訴訟法》規(guī)定的應(yīng)予撤銷情形。王琦、王玨主張其為涉案房屋的權(quán)利人的意見與本院上述查明的事實(shí)不符，本院不予采信。

2018年11月15日判決：駁回原告王琦、王玨的全部訴訟請求。

這是一個依據(jù)契約精神和誠實(shí)信用原則，直接確認(rèn)了違建買受人的拆補(bǔ)權(quán)利，具有實(shí)踐意義、突破意義的標(biāo)志性案例！

深圳中院:小產(chǎn)權(quán)房的實(shí)際控制人和占有使用人是拆補(bǔ)對象

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