在粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃出臺前夕，灣區(qū)內(nèi)部分城市樓市有所升溫，而調(diào)控政策亦隨之出臺。
日前，東莞市住建局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強和完善新建商品住房銷售價格備案管理的通知》（下稱通知），對原限價政策進(jìn)一步調(diào)整升級，包括調(diào)整房價備案基價、新建商品住房銷售價格一經(jīng)備案不得上調(diào)、強化房價備案“新地新措施”等內(nèi)容，于5月10日正式實施。
事實上，今年以來，深圳、東莞、佛山均出臺了調(diào)控政策，顯示大灣區(qū)與全國房地產(chǎn)調(diào)控步調(diào)一致。
在貫徹“房住不炒”方針的背景下，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，與此前雄安、海南的利好政策出臺之后抑制“炒房”的措施相似，大灣區(qū)樓市也存在調(diào)控升級的可能性。
華南多位開發(fā)商人士認(rèn)為，灣區(qū)經(jīng)濟(jì)絕不能單純發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)商傳統(tǒng)的開發(fā)模式面臨轉(zhuǎn)型，對接產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)城融合成為主流。目前，萬科、華潤置地、招商蛇口、時代中國等開發(fā)商均已轉(zhuǎn)型城市運營商、園區(qū)服務(wù)商，全面配合大灣區(qū)城市改造和產(chǎn)業(yè)升級。
東莞限價加碼
《通知》規(guī)定，新房項目首批首次申報房價備案的基準(zhǔn)價及上浮幅度，由原來規(guī)定不高于前3個月同類型新房銷售均價的15%，調(diào)整為不高于前6個月同類型新房銷售均價的10%。這意味著，新房預(yù)售定價的上浮空間更小。
此外，辦理銷售價格備案的新建商品住房項目，住房類型由原四類調(diào)整為兩類，具體為：多高層住宅和低層住宅（地面建筑層數(shù)4層及以下）。
值得注意的是，對于前6個月同類型新房銷售均價，因異常因素出現(xiàn)明顯波動或沒有銷售數(shù)據(jù)等情況的，由發(fā)改部門和住建、房管部門會商，考慮剔除影響正常成交價格的因素后確定。
另外，取消同一套房屋首次備案180天后可累計上調(diào)5%的規(guī)定。新建商品住房銷售價格一經(jīng)備案不得上調(diào)。
關(guān)于政策調(diào)整的原因，東莞住建局表示，東莞從2016年10月起實行新房價格備案管理，分別于2017年3月和8月對新房銷售價格首次備案的價格區(qū)間及備案價格調(diào)整的幅度、周期等進(jìn)行了調(diào)整，同時加強房價備案與地價調(diào)控的聯(lián)動機制，保持了房價平穩(wěn)。
但在此過程中，也存在備案基準(zhǔn)價不夠穩(wěn)定、部分樓盤備案價格虛高、個別開發(fā)企業(yè)借勢漲價等問題，因此需要進(jìn)一步規(guī)范。
東莞中原戰(zhàn)略研究中心總經(jīng)理車德銳指出，在粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃大利好出臺之際，東莞限簽、限價持續(xù)加碼，表明了政府嚴(yán)控房價、穩(wěn)住市場的態(tài)度。
合富研究院高級研究員李興旺也認(rèn)為，3個月變成6個月，15%變10%，說明政府調(diào)控房價的決心堅定：對于房價過快上漲采取零容忍的態(tài)度，也體現(xiàn)了有保有壓的策略。這對抑制樓市成交量及房價有一定作用。
但由于東莞房價早在半年之前已經(jīng)趨于平穩(wěn)，總體而言，對當(dāng)前樓市成交影響不是太大。受影響較大的，主要集中于2016至2017年高價地項目及目前東莞的熱點片區(qū)，如市區(qū)、環(huán)市區(qū)、水鄉(xiāng)片等。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，東莞新政將會起到穩(wěn)定房價的作用，既降低了漲價的頻率，也壓縮了漲價的幅度；另一方面，此類規(guī)定對相關(guān)地王項目則形成了利空。這意味著盈利空間的壓縮，也考驗開發(fā)商的資金能力和操盤能力。
大灣區(qū)“不炒房”
今年以來，隨著海南新一輪改革開放政策和雄安新區(qū)的規(guī)劃綱要陸續(xù)出臺，粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃也成為關(guān)注焦點。
5月4日，粵港澳大灣區(qū)企業(yè)家聯(lián)盟創(chuàng)會主席蔡冠深表示：大灣區(qū)規(guī)劃細(xì)則將于5月底出臺，并暫定于6月11日舉辦宣講會。
與此同時，今年以來深圳、廣州、佛山、東莞等大灣區(qū)城市的樓市投資也在升溫。第一太平戴維斯的報告顯示，去年至今深圳出現(xiàn)了多起大宗物業(yè)整售交易，一些被限價的豪宅和改善型住宅一經(jīng)推出即被搶購。
在大灣區(qū)城市中，東莞、中山、廣州、深圳等都實施限購，唯一不限購的惠州成為熱門。2017年惠州樓市成交面積超過深圳和東莞的總和，且房價漲幅位于全國前列。根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計，2017年成交均價漲幅前三名的城市分別是惠州、?？诤统Ｖ?，漲幅分別為54%、50%和49%。
進(jìn)入2018年，惠州樓市價格漲幅放緩，但成交依然高企，主要集中在大亞灣、惠陽片區(qū)，仍以深圳投資者居多。
在這種背景下，不僅是東莞，近來深圳、佛山等大灣區(qū)城市樓市調(diào)控均趨于嚴(yán)厲。
日前，佛山有關(guān)部門發(fā)布特急通知規(guī)范樓市秩序。其中提到：避免在夜間進(jìn)行項目開盤或銷售活動；嚴(yán)禁企業(yè)人為制造銷售緊張氣氛；對熱盤鼓勵采用“搖號”等方式進(jìn)行銷售。
此前的3月28日，“三價合一”政策在深圳正式落地，據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，新政出臺后，4月份深圳新房的成交量偏低，二手住宅成交量也較去年同期下降6.41%，一手住宅均價連續(xù)19個月下降，打擊投機炒房、防止資金違規(guī)流向房地產(chǎn)市場效果初顯。
與此同時，多位開發(fā)商人士透露，深圳、廣州、佛山等地的限價政策執(zhí)行嚴(yán)格，幾乎沒有回轉(zhuǎn)余地，這對開發(fā)商的新房銷售產(chǎn)生了很大的影響。
5月2日，市場傳言廣東省國土資源廳辦公室通知，要求廣州、深圳、珠海、佛山、惠州、東莞、中山、江門、肇慶市國土資源主管部門，抓緊提供恒大、萬科在該市范圍內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)用地情況。
具體包括：房地產(chǎn)開發(fā)用地、商服用地和住宅用地，已竣工、已開發(fā)竣工、未開工用地面積和建筑面積等數(shù)據(jù)。這9個城市均為灣區(qū)“9+2”城市群成員。
有深圳業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這意味著粵港澳大灣區(qū)樓市調(diào)控又將收緊。與雄安、海南類似，粵港澳大灣區(qū)也將貫徹“房住不炒”的政策。
深圳業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，作為中國經(jīng)濟(jì)重要區(qū)域的粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃，不會將房地產(chǎn)當(dāng)作最主要的發(fā)展產(chǎn)業(yè)，但也不會“一刀切”切斷房地產(chǎn)命脈，房價也會保持穩(wěn)定。 |
2018-5-14 09:20:58發(fā)布
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