三四線城市房?jī)r(jià)紛紛破萬(wàn)，翻倍暴漲背后都有什么鬼?

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2018-5-19 14:28:05

先說(shuō)一個(gè)新聞，5月14日，央行發(fā)布消息稱(chēng)，當(dāng)天發(fā)放801億元抵押補(bǔ)充貸款(PSL)。4月份，央行凈增加抵押補(bǔ)充貸款共532億元，4月末抵押補(bǔ)充貸款余額為3.1萬(wàn)億元。

看到這個(gè)消息還是很震驚的。3.1萬(wàn)億是什么概念?2008年對(duì)我們當(dāng)下生活造成巨大影響的的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，也才4萬(wàn)億。

居住在三四線城市的同學(xué)朋友們，近來(lái)都在哀嘆當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)已經(jīng)漲到失控了。在這種焦灼之中，這些同學(xué)都陸陸續(xù)續(xù)下手買(mǎi)了。此前他們因?yàn)檫m婚等原因，都面臨在三四線城市買(mǎi)房的抉擇。在早兩個(gè)月，他們都花了比去年同期高一倍的價(jià)錢(qián)買(mǎi)了房。

面對(duì)這種情況，他們不只是壓力大，更多的是不甘心，“像我們這種十八線縣城，憑什么沖到七八千去啊?”但要是不買(mǎi)的話，房?jī)r(jià)繼續(xù)漲上去，怕虧得更多。

所以呢? 一位同學(xué)回答我:“丟那媽?zhuān)斢采??！?br />

這不只是個(gè)體的感受，事實(shí)上三四線城市房?jī)r(jià)，從去年至今，大多都翻倍地漲了起來(lái)。

在2016年之前，中國(guó)流傳這么一則城市評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，即:一座城市的房?jī)r(jià)能不能破萬(wàn)，是衡量其能不能成為二線城市的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。

根據(jù)剛公布的3月份全國(guó)房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)突破萬(wàn)元的城市已經(jīng)超過(guò)60個(gè)，其中20個(gè)是三四線城市或者縣城。

看來(lái)，中國(guó)又多了很多的二線城市，并且按照這個(gè)勢(shì)頭下去，還會(huì)陸陸續(xù)續(xù)出現(xiàn)更多的“二線城市”，也滿“二”的。

對(duì)于老家這種三四線城市，很多人困惑，為什么都成倍地瘋長(zhǎng)?因?yàn)槭袌?chǎng)上確實(shí)也沒(méi)忽然出現(xiàn)很多外來(lái)購(gòu)買(mǎi)力。但我們看待中國(guó)樓市，不能簡(jiǎn)單的以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)則判斷，因?yàn)樗恼邔傩蕴珡?qiáng)了。

2016年開(kāi)始，樓市去庫(kù)存成了政府的首要目標(biāo)。為什么要去庫(kù)存，用白話說(shuō)就是，房子賣(mài)不動(dòng)，開(kāi)發(fā)商不買(mǎi)地，政府沒(méi)有財(cái)政收入，政府的債務(wù)也還不上。政府債務(wù)已經(jīng)積累很重了，要再還不上，會(huì)導(dǎo)致系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)。所以，政府需要大力鼓勵(lì)人們買(mǎi)房。

到2017年，去庫(kù)存運(yùn)動(dòng)蔓延到三四線城市。

在2017年的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)會(huì)議上，住建部部長(zhǎng)王蒙徽指出:

我國(guó)要抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)調(diào)控，針對(duì)各類(lèi)需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。庫(kù)存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫(kù)存工作。

把棚戶區(qū)改造說(shuō)是三四線城市的去庫(kù)存手段，在中央、國(guó)務(wù)院的文件中還是首次。庫(kù)存就意味著債務(wù)惡化。要去庫(kù)存，如果低價(jià)拋售的話，就會(huì)引發(fā)通縮螺旋，導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格崩盤(pán)，所以降價(jià)是不可以的。

但三四線城市產(chǎn)業(yè)支撐比較單薄，并沒(méi)有大量的人口流入。要去庫(kù)存，總得讓人來(lái)買(mǎi)房。

解決這個(gè)問(wèn)題的，是一針叫“棚戶改造貨幣化安置”的藥劑。

棚戶改造貨幣化安置。

--這個(gè)詞沒(méi)那么復(fù)雜，用人話說(shuō)就是:

棚戶區(qū)指城里面年久失修的危房片區(qū);棚戶改造，則是要將這些老舊片區(qū)給拆了;棚戶改造貨幣化安置，就是以前拆遷改造舊城區(qū)，都是補(bǔ)貼安置住房，現(xiàn)在要用貨幣補(bǔ)貼進(jìn)行安置。要買(mǎi)房，你自己拿錢(qián)去買(mǎi)。

當(dāng)然，也有做得夠絕的地方，就是不給錢(qián)，直接給“房票”。這種事在安徽和山東遍地都是，在安徽安慶的政府留言板上，就有人給“李省長(zhǎng)”寫(xiě)信說(shuō):安慶市自房票政策開(kāi)展以來(lái)，房?jī)r(jià)已漲二倍以上!若不立即停止，將嚴(yán)重影響新生力量年輕人在安慶的去留。

結(jié)果“李省長(zhǎng)”沒(méi)有正面回復(fù)該問(wèn)題，而是給他扔出一組房票開(kāi)出了76億的數(shù)據(jù)給這個(gè)新生力量年輕人，并在回復(fù)里說(shuō)“成果顯著”。

什么是房票?就是類(lèi)似于以前的糧票布票，比如這個(gè)房要被改造拆了，政府認(rèn)定你房子價(jià)值20萬(wàn)，給你一張面值20萬(wàn)的房票，它只能用于購(gòu)房。

“棚改貨幣化”啟動(dòng)以來(lái)，很多人一夜之間仿佛都成為了被親戚羨慕的拆遷戶。但實(shí)際上是，他們可真笑不出來(lái)。

棚戶改造區(qū)的人們拿到這些錢(qián)或者房票，自然會(huì)橫沖直撞殺入房地產(chǎn)市場(chǎng)。因?yàn)樗麄兇_確實(shí)實(shí)沒(méi)了房子啊。結(jié)果因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)需求的驟增，房?jī)r(jià)聞聲而漲。以前4000元每平方米的房子，眨眼漲到了6000元每平方。在他們還猶豫要不要買(mǎi)的時(shí)候，樓市價(jià)格受需求推動(dòng)，繼續(xù)漲到了8000、10000元每平方米。

以100平方的房子為例。拆遷時(shí)，政府按照市場(chǎng)價(jià)格4000元/平方米補(bǔ)貼了40萬(wàn)貨幣或“房票”，結(jié)果幾個(gè)月時(shí)間看好了房子，房?jī)r(jià)就飆到了8000元/平方米，整套房子價(jià)格80萬(wàn)。購(gòu)買(mǎi)成本直接就增加了40萬(wàn)，拆遷費(fèi)悉數(shù)送了進(jìn)去，相當(dāng)于你花了4000元/平方米買(mǎi)了這套房子。

在河南與安徽交界的貧困縣新蔡，2013年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱火朝天，價(jià)格1600~2500元/平方米，青年們都在自家宅基地建房，購(gòu)房者寥寥無(wú)幾。2015年起，陸續(xù)出現(xiàn)地產(chǎn)商資金鏈斷裂跑路事件。

2017年，當(dāng)?shù)卣憫?yīng)“棚改去庫(kù)存”政策，推出“水系聯(lián)通帶拆遷”。圍繞水系，劃出一條全長(zhǎng)44公里的“三環(huán)線”，將縣城周邊東西南北的五個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)給拆掉了一半，并且全縣農(nóng)村宅基地不得建房與翻蓋。至于拆遷補(bǔ)償，沒(méi)有安置房，而是房票。

現(xiàn)在，新蔡縣房子的均價(jià)到了4500元/平方左右。

嗯，買(mǎi)房興邦啊!

要知道，這一出棚改的戲，可不是地方政府自己可以導(dǎo)演完的。

2017年5月31日，一個(gè)不起眼的文件在中國(guó)政府網(wǎng)悄然推了出來(lái)，叫《國(guó)務(wù)院關(guān)于開(kāi)展第四次大督查的通知》。里邊有一段內(nèi)容表述:加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)調(diào)控，推動(dòng)庫(kù)存較大的三四線城市去庫(kù)存，推進(jìn)600萬(wàn)套棚戶區(qū)住房改造，因地制宜、多種方式提高貨幣化安置比例，加快居住證制度全覆蓋情況。

在中央及國(guó)務(wù)院文件里，這是首次將棚戶改造指出是樓市去庫(kù)存的方法，并且指明是給三四線城市“重要手段”。

棚改拆房以后，制造出來(lái)的拆遷戶需要錢(qián)進(jìn)行補(bǔ)償，但資金來(lái)源一直是一個(gè)問(wèn)題。所以地方政府一直對(duì)于棚戶改造工作不積極。但中央推出政策以后，央行馬上跟進(jìn)來(lái)解決問(wèn)題了。

央行創(chuàng)設(shè)PSL(抵押補(bǔ)充貸款)工具，通過(guò)國(guó)開(kāi)行等機(jī)構(gòu)，開(kāi)始陸續(xù)發(fā)放棚改貸款。你要是看不懂什么意思，那直接理解就是“央行開(kāi)始放水了”，并且每月幾百億的放，一放就是3萬(wàn)億，源源不斷供給房地產(chǎn)市場(chǎng)。

目前，三四線城市的針對(duì)拆遷的貨幣化安置已高達(dá)80%，有些城市的貨幣化安置比例是100%。而2014年，它的比例僅為9%。

按照公開(kāi)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年全國(guó)棚改戶數(shù)為515萬(wàn)套，涉及20個(gè)省份的三四線城市。按照PSL支持棚戶改造的貸款余額計(jì)算，平均每戶補(bǔ)償?shù)?0萬(wàn)元。而以平均數(shù)來(lái)看，每個(gè)省份棚改三四線城市為10個(gè)，相當(dāng)于每個(gè)城市2.6萬(wàn)套，每套50萬(wàn)，殺入該三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的錢(qián)就到了130億。房?jī)r(jià)怎么可能不飆上去呢?

一二線城市被房地產(chǎn)生吞活剝的時(shí)候，三四線城市本來(lái)還是中國(guó)安居樂(lè)業(yè)的最后凈土。然而2017年肇始的棚改貨幣化，政府去杠桿，百姓加杠桿。三四線城市也被迫跟著玩起了房?jī)r(jià)游戲。接盤(pán)的是收入水平不高，風(fēng)險(xiǎn)承受能力極差的老百姓。

三四線城市房子流動(dòng)性較低，如果房?jī)r(jià)跌下去，流動(dòng)性會(huì)更低。伴隨著去庫(kù)存逐漸完成，不小心就被套牢。

至于近期在房?jī)r(jià)暴漲的三四線城市買(mǎi)房的人，如果是剛需，即使是被收割，那該買(mǎi)還得買(mǎi)，為自己的美好生活拼搏奮斗;如果是其他用途，只能說(shuō)，為國(guó)接盤(pán)，祝您吉祥!