小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是否有效？深圳中院最新判例：合同有效

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2018-5-21 11:25:13

   從1992年起，深圳將原農(nóng)村集體土地全部征收為城市土地之后，深圳已經(jīng)不存在嚴(yán)格意義上的“小產(chǎn)權(quán)房”。然而對于那些市場商品房之外的房子，包括原村民自建房、村股份公司統(tǒng)建樓等，人們還是統(tǒng)稱其為“小產(chǎn)權(quán)房”。那么，小產(chǎn)權(quán)房能不能合法買賣呢？近日，一個(gè)關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房買賣糾紛的判例引發(fā)了市民的關(guān)注。

   小產(chǎn)權(quán)房并不是一個(gè)官方承認(rèn)的名稱，而且也沒有明確統(tǒng)一的定義，是民間對于市場商品房之外房子的簡單統(tǒng)稱，包括村民在宅基地上建設(shè)的房子、村集體統(tǒng)一建設(shè)的房子、各種限價(jià)房、違建房等。這些小產(chǎn)權(quán)房有一個(gè)統(tǒng)一的特點(diǎn)：國家法律禁止其在市場上流通交易，也無法在不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理過戶登記。但隨著房價(jià)飆升，尤其是作為四大一線城市之一的深圳，普通工薪階層單憑自身努力根本無法在深圳購買商品房，于是不顧竹籃打水一場空的巨大風(fēng)險(xiǎn)，仍然鋌而走險(xiǎn)進(jìn)行購買，小產(chǎn)權(quán)房交易儼然已經(jīng)成為一個(gè)龐大的市場。

   由于國家屢屢發(fā)文禁止農(nóng)村集體土地上的房屋交易以及在“綠本”上注明禁止轉(zhuǎn)讓交易，導(dǎo)致一般民眾都認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)買賣合同無效，但根據(jù)深圳中院最新判例顯示，只要符合一定的條件，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效。

案情概述：黃某與吳某簽訂《轉(zhuǎn)讓房屋合同書》，將其持有的一套房屋轉(zhuǎn)讓給吳某，該深圳房產(chǎn)為深圳小產(chǎn)權(quán)，有房產(chǎn)證但是為綠本（即禁止在市場流通轉(zhuǎn)讓）。后黃某反悔起訴到法院要求確認(rèn)《轉(zhuǎn)讓房屋合同書》無效，吳某返還房屋及相應(yīng)占有費(fèi)用，但一、二審法院均判決房屋轉(zhuǎn)讓合同有效。

一審原告訴請：

1、確認(rèn)黃某與吳某簽訂的《轉(zhuǎn)讓房屋合同書》無效；
2、吳某返還涉案房產(chǎn)；
3、并支付從簽訂合同之日起至實(shí)際返還房屋之日止的房屋使用費(fèi)26萬元。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：

   1998年10月10日，黃某與吳某簽訂《轉(zhuǎn)讓房屋合同書》，約定黃某是賣屋人，吳某是買屋人，黃某將上述樓房中的三單元305房屋賣給吳某使用，賣期50年，價(jià)款13.5萬元。因本棟樓屬于自建房，房地產(chǎn)權(quán)證不能轉(zhuǎn)交吳某，吳某只能使用和出租，在政策允許房產(chǎn)過戶時(shí)，黃某要積極協(xié)助吳某辦理產(chǎn)權(quán)證，使用期滿后，該樓房如果補(bǔ)地價(jià)稅，吳某享有同商品房滿期后的同等待遇。合同簽訂后，吳某向黃某支付了價(jià)款13.5萬元，黃某向吳某交付了涉案房屋，吳某使用至今。

一審法院判決理由：

1、確認(rèn)合同是有效還是無效，應(yīng)當(dāng)以《中華人民共和國合同法》第五十二條為準(zhǔn)繩，只要存在該條規(guī)定的五種無效情形之一的，合同都應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為無效，反之，不存在其中任何一種情形的，合同都不能被認(rèn)定為無效。

2、黃某主張涉案合同無效的理由是合同違反《中華人民共和國土地管理法》第六十三條的規(guī)定。土地管理法第六十三條規(guī)定的是“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。該條文針對的是農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)，不是集體土地上的房屋，本案房屋屬于有產(chǎn)權(quán)證的合法房產(chǎn)，當(dāng)事人自愿買賣，合同已履行完畢，沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，也不存在合同無效的其他情形。

一審判決結(jié)果：駁回黃某的訴訟請求。

原告上訴理由：

一、涉案房屋屬于農(nóng)村集體土地房屋，涉案合同項(xiàng)下的房屋買賣違反了《土地管理法》第63條的強(qiáng)制性規(guī)定，根據(jù)《合同法》第52條規(guī)定應(yīng)屬無效。

被告在二審答辯：

一、本案訴爭房產(chǎn)國家目前沒有明確的法律禁止性規(guī)定，如貿(mào)然處理將導(dǎo)致不可逆的結(jié)果；二、1998年10月10日雙方簽訂的《轉(zhuǎn)讓房屋合同書》，是有效協(xié)議。

二審法院調(diào)查取證：二審法院在審理期間為了查明涉案房屋所在土地的所有權(quán)性質(zhì)，向國土局發(fā)出調(diào)查函，經(jīng)國土局回復(fù)得知涉案土地已經(jīng)有集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋?，但是沒有履行相關(guān)補(bǔ)償手續(xù)。

二審法院判決理由：根據(jù)《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》的相關(guān)規(guī)定，寶安區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民后，原屬于其成員集體所有的土地屬于國家所有。因此，本案涉案房屋不屬于集體所有土地房屋，且涉案房屋亦取得房屋產(chǎn)權(quán)證，故黃某與吳某簽訂的《轉(zhuǎn)讓房屋合同書》沒有違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，該合同合法有效。

二審法院判決結(jié)果：法院終審判決買賣合同有效

黃某請求確認(rèn)合同無效的上訴理由不能成立，本院不予支持。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持，駁回上訴，維持原判

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