中心區(qū)的二手房，你能接受的總價(jià)會(huì)是多少？

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2018-5-29 09:42:50

中心區(qū)的二手房，你能接受的總價(jià)會(huì)是多少？300萬(wàn)？400萬(wàn)？還是500萬(wàn)？

　　其實(shí)，總價(jià)上了500萬(wàn)元以后，廣州就比較多人都難以接受了。

　　根據(jù)合富研究院發(fā)布的《2018年廣州、佛山、東莞三大城市二手房市場(chǎng)白皮書(shū)》（下簡(jiǎn)稱(chēng)白皮書(shū)），務(wù)實(shí)的廣州人中，2017年購(gòu)買(mǎi)中心區(qū)二手房總價(jià)超過(guò)500萬(wàn)元者，僅占比7%！

　　當(dāng)中，300-500萬(wàn)元的二手成交占比為16%；500萬(wàn)元以上的占比為7%。外圍區(qū)域中200-300萬(wàn)元的占比為12%，300-500萬(wàn)元的占比由3%小幅上升至5%。

　　白皮書(shū)顯示，2017年，廣州、東莞的二手房市場(chǎng)份額均超一手；佛山二手份額大幅上升，但未超一手。

　　2017年廣州二手網(wǎng)簽量超11萬(wàn)套，網(wǎng)簽面積1051萬(wàn)㎡，網(wǎng)簽量同比升11%，網(wǎng)簽均價(jià)20131元/㎡，網(wǎng)簽均價(jià)同比升13.3%，合富指數(shù)全年漲幅28%。

　　佛山2017年全年二手住宅成交量近8.8萬(wàn)套，成交面積1002萬(wàn)㎡，同比2016年分別上升了22%和17%。2017年的二手份額高達(dá)45%，較2015年、2016年的30%左右明顯上升。

　　東莞2017年二手住宅網(wǎng)簽量約5.1萬(wàn)套，網(wǎng)簽面積582.5萬(wàn)㎡，較2016年分別減少22%和24%。但全年二手住宅成交份額仍然超一手。

　　廣州：中心區(qū)二手成交份額超八成

　　中心區(qū)二手成交份額基本在八成以上；外圍區(qū)域中，番禺二手份額超七成，花都超五成，增城、從化約四成。

　　合富研究院認(rèn)為，2017年是廣州“存量房時(shí)代”的開(kāi)啟年，整體成交超越一手，外圍區(qū)域份額超越中心區(qū)。預(yù)計(jì)2018年及至未來(lái)數(shù)年的二手市場(chǎng)交投仍將保持活躍、良好的態(tài)勢(shì)。

　　據(jù)了解，2007-2014年間，廣州整體住宅的成交面積基本在1000-1500萬(wàn)㎡左右，但從2015年整體成交量逐漸呈上升趨勢(shì)，2015年成交面積為1776萬(wàn)㎡；2016年成交面積超過(guò)2500萬(wàn)㎡；2017年全年成交面積超2000萬(wàn)㎡。近三年的年均成交面積超2000萬(wàn)㎡，較往年明顯躍升。

　　二手房有一定的地段優(yōu)勢(shì)。二手成交集中在中心區(qū)及外圍的成熟板塊，如番禺華南板塊、洛溪板塊，花都新華中心、黃埔科學(xué)城等。一手成交主要集中外圍相對(duì)偏的地段，如番禺亞運(yùn)城、黃埔中新知識(shí)城、增城教育城、花都山前大道、獅嶺板塊等。

　　在中心區(qū)：2017年中心區(qū)二手房成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋離一手，二手占比基本在在八成以上。外圍區(qū)域：番禺二手房占比超七成，花都二手房占比超五成，增城、從化二手房占比約四成，僅黃埔和南沙仍以一手房為主，二手房占比約兩成左右。

　　近年來(lái)，外圍區(qū)域的二手市場(chǎng)份額呈上升的趨勢(shì)，2017年成功超越中心區(qū)。2017年外圍區(qū)域二手成交6.4萬(wàn)套，同比升32%，成交占比為57%，較2016年大幅上升9個(gè)百分點(diǎn)。中心區(qū)成交4.9萬(wàn)套，同比降7.5%。

　　外圍區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)：

　　番禺成交2.3萬(wàn)套，同比升近兩成

　　花都：表現(xiàn)搶眼，9號(hào)線(xiàn)利好刺激下，量?jī)r(jià)齊升。2017年二手成交1.3萬(wàn)套，同比升102%； 2017年12月花都合富指數(shù)同比2016年升51%，升幅居各區(qū)之首。新華中心、迎賓大道、汽車(chē)城等優(yōu)質(zhì)地段供求兩旺。

　　番禺：成交量較大的區(qū)域，2017年成交高達(dá)2.3萬(wàn)套，同比升19%。經(jīng)過(guò)多年開(kāi)發(fā)建設(shè)，番禺華南板塊、鐘村板塊、洛溪板塊交通等配套日趨成熟，并大量承接外溢剛需。

　　增城：成交1.5萬(wàn)套，同比升17%，是僅次番禺的第二大區(qū)。成交集中碧桂園鳳凰城、翡翠綠洲等廣園快速路周邊。2017年碧桂園豪園、保利東江首府等次新盤(pán)陸續(xù)出證，進(jìn)入二手市場(chǎng)，帶旺整體市場(chǎng)的活躍度。

　　南沙：交投升幅較高，市場(chǎng)空間較大的區(qū)域。南沙二手市場(chǎng)處于起步階段，成交基數(shù)較低，但隨著城市建設(shè)提速及地鐵線(xiàn)路增多，2017年駛?cè)肟燔?chē)道，成交約3500套，同比增幅高達(dá)125%。

　　天河價(jià)高量跌

　　天河：價(jià)格較高，但成交明顯下降。2017年天河二手網(wǎng)簽均價(jià)高達(dá)3.9萬(wàn)元/㎡，核心地段珠江新城、天河北的優(yōu)質(zhì)物業(yè)價(jià)格超7萬(wàn)元/㎡。隨著市場(chǎng)的日趨高端化，承接人群逐漸收窄，2017年二手成交不足1.1萬(wàn)套，同比降33%。

　　海珠：成交微降。受廣鋼新城一手新貨集中供應(yīng)影響，2017年二手成交1.2萬(wàn)套，同比微降5%。

　　越秀：需求持續(xù)穩(wěn)健。越秀區(qū)高端教育資源集中，二手需求歷來(lái)穩(wěn)健。2017年越秀區(qū)二手網(wǎng)簽7600套，同比升3%。

　　荔灣：需求良好。受樓梯樓加裝電梯有補(bǔ)貼利好帶動(dòng)，2017年荔灣二手網(wǎng)簽約7000套，同比升22%，總體良好。

　　白云：成交大致穩(wěn)定。白云區(qū)二手價(jià)格相對(duì)不高，但外地戶(hù)籍客源相對(duì)較多，部分買(mǎi)家入市受政策限制。其結(jié)果是：2017年白云二手交投大致穩(wěn)定，網(wǎng)簽1.15萬(wàn)套，環(huán)比微升4%。

廣州各區(qū)二手住宅網(wǎng)簽量及同比

　　據(jù)了解，2017年中心區(qū)60㎡以下物業(yè)的二手成交占比為35%；90-120㎡的物業(yè)占比為16%。2017年小戶(hù)型物業(yè)占比增加，最直接的原因是市場(chǎng)對(duì)樓梯樓的接受度提高。樓梯樓物業(yè)大多面積小、總價(jià)低，符合剛需首置的預(yù)算要求，此外，荔灣、越秀、海珠、天河等老城區(qū)不少樓梯樓物業(yè)的地段優(yōu)，帶優(yōu)質(zhì)學(xué)位。第三，受樓梯樓加裝電梯有補(bǔ)貼的利好帶動(dòng)。

　　2017年中心區(qū)300-500萬(wàn)元的二手成交占比為16%；500萬(wàn)元以上的占比為7%。外圍區(qū)域中200-300萬(wàn)元的占比為12%，300-500萬(wàn)元的占比由3%小幅上升至5%。

　　佛山：二手住宅份額已達(dá)45%

　　2017年全年，佛山二手住宅成交量近8.8萬(wàn)套，成交面積1002萬(wàn)㎡，同比2016年分別上升了22%和17%。2017年的二手份額高達(dá)45%，較2015年、2016年的30%左右明顯上升。

　　近年來(lái)，佛山二手住宅的成交份額呈逐年上升趨勢(shì)。2017年的二手份額高達(dá)45%,較2015年、2016年的30%左右明顯上升。主要受兩方面因素影響，新房供應(yīng)下滑。據(jù)合富研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年佛山新增住宅供應(yīng)面積1000萬(wàn)㎡左右，同比降約四成，新貨不足，部分需求轉(zhuǎn)流二手市場(chǎng)。

　　圖：近年佛山一手和二手住宅成交面積對(duì)比（萬(wàn)㎡）

　　東莞：二手住宅成交份額超一手

　　2017年?yáng)|莞二手住宅網(wǎng)簽量約5.1萬(wàn)套，網(wǎng)簽面積582.5萬(wàn)㎡，較2016年分別減少22%和24%。上半年，在“二手住宅不限購(gòu)+東莞一手缺貨”等多重利好下，二手市場(chǎng)成交持續(xù)良好；下半年一手市場(chǎng)供應(yīng)增多，部分項(xiàng)目讓利促銷(xiāo)，二手住宅成交份額仍然超一手。

　　區(qū)域看，主城區(qū)、臨深片區(qū)、松山湖片區(qū)及沿海片區(qū)的成交降幅相對(duì)較大。水鄉(xiāng)片區(qū)、大石龍片區(qū)及東北片區(qū)受本地剛需支撐，交投穩(wěn)健。2017年?yáng)|莞總體二手價(jià)格穩(wěn)中有升；受地鐵R2線(xiàn)開(kāi)通的利好持續(xù)影響，主城區(qū)升幅相對(duì)稍大。

　　合富研究院認(rèn)為，“新貨供應(yīng)持續(xù)下降+二手不限購(gòu)”，預(yù)計(jì)2018年?yáng)|莞二手需求仍將保持穩(wěn)定良好，主城區(qū)及臨深片區(qū)仍是二手樓市的主力區(qū)域。優(yōu)質(zhì)地段大多發(fā)展成熟，新貨較少，因而二手價(jià)格有較強(qiáng)的支撐。

　　據(jù)合富研究院監(jiān)測(cè)，2017年?yáng)|莞二手買(mǎi)家依然以“新莞人”剛需為主，但占比較2016年有所回落，2017年?yáng)|莞首置二手買(mǎi)家的占比為56%，較2016年的68%明顯減少。改善需求占比有所上升，2017年為28%，較2016年的22%上升。

　　東莞二手市場(chǎng)買(mǎi)家購(gòu)房目的分布（%）

　　改善需求增加，主要與東莞本地戶(hù)籍換房需求增多有關(guān)。過(guò)往三年看，東莞二手房買(mǎi)家基本以外地戶(hù)籍“新莞人”首置為主，本地戶(hù)籍買(mǎi)家的占比僅為5%左右，2017年本地客的占比高達(dá)12%。
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