深圳樓市發(fā)展的一個(gè)趨勢是：全域中心化。布吉比較明顯

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2018-5-30 16:14:18

這幾天樓市爆炸性新聞?lì)l出，目不暇接。

任志強(qiáng)又出來接受采訪了，他說1年半后，樓市限制政策很可能收回。任總頭發(fā)花白，但言語依然犀利如刀。這次，你會(huì)繼續(xù)相信任大炮嗎？

樂視賈會(huì)計(jì)的事情還沒解決，孫宏斌又做了一件大事，以631億接手萬達(dá)的13個(gè)萬達(dá)文旅項(xiàng)目以及76個(gè)酒店項(xiàng)目。王健林這可是把萬達(dá)帝國的核心資產(chǎn)賣掉了！無數(shù)人直呼看不懂。在一個(gè)簡陋的辦公室里，兩人談定了這一單631億的生意。不知道1年前，王首富提到“1個(gè)億的小目標(biāo)”時(shí)，有想到這一刻嗎？

萬科也不甘寂寞，今天中午突然停牌，下午宣布：萬科等中國財(cái)團(tuán)以116億美元收購物流巨頭普洛斯。萬科這是想干什么？反正很有money的樣子。要知道兩周前，萬科剛剛以551億拿下廣州一塊巨無霸地塊！但是，這些都不是今天的主題，這些僅供業(yè)內(nèi)人士八卦，和買房人談片區(qū)，品樓盤才是正道。

前幾天，有朋友給淘哥留言說：淘哥你談深圳灣、前海、華僑城、龍華太多了，房價(jià)那么高，我們買不起。能不能寫點(diǎn)更貼近老百姓的區(qū)域。
今天的主角，是最近最令淘哥吃驚的一個(gè)區(qū)域——布吉，講幾個(gè)話題。

1、買布吉能賺錢嗎？
2、布吉房價(jià)能到多少？
3、決定布吉樓市未來的是什么？

最后壓軸，淘哥將提出一個(gè)“深圳二環(huán)”的概念，指西麗——龍華——坂田——布吉這一線，主要位于沈海高速以南，以地鐵5號線環(huán)中線為核心帶，這里未來幾年依然有很多機(jī)會(huì)。

01第一個(gè)問題：買布吉能賺錢嗎？

像淘哥一樣來深圳較早的人，對布吉的印象主要有兩種，英雄難過布吉關(guān)、深惠路的擁堵和周邊的臟亂差。那么，買布吉的房子，是不是不賺錢？
淘哥告訴你，事實(shí)會(huì)顛覆你的想像！布吉房子不但賺錢，而且非常賺錢。

這是淘哥的電腦中保留的圖，2007年時(shí)布吉二手房價(jià)格，信義、中海怡翠、龍珠花園、國展苑這些都在列，例如國展苑，50平大概27萬，單價(jià)大概時(shí)5400.

現(xiàn)在呢？鏈家的數(shù)據(jù)顯示，50平米的放盤價(jià)格是176-180萬，單價(jià)3.5-3.6萬。十年時(shí)間，總價(jià)已是原來的6.6倍，如果按照2成首付計(jì)算，收益33倍。

隨便另選一套，07年龍珠花園59平總價(jià)31萬，現(xiàn)在同樣面積得215萬。十年6.94倍，按首付計(jì)算是34倍收益。

這是二手房，講講新房吧。

淘哥早年做樓市記者，也是跑遍布吉的。尤記得，2007年樓市瘋狂之時(shí)，春節(jié)后，深圳最先開的兩個(gè)樓盤就是布吉的東方盛世1期和中海怡瑞山居，當(dāng)時(shí)的價(jià)格應(yīng)該是7000多。

沒想到的是，10年后的現(xiàn)在，東方盛世二期才推出，價(jià)格到了5.7萬。7千到5.7萬，增幅是8倍多，按首付2成計(jì)算則是40倍。

對比如今號稱宇宙中心的龍華，2007年時(shí)，金地梅隴鎮(zhèn)開盤價(jià)格已經(jīng)到了1.8萬，如今二手房價(jià)格在5－5.5萬，漲幅大概是3倍。

——是不是很吃驚，龍華漲幅居然不及布吉？（金地梅隴鎮(zhèn)08年曾跌到8000，如果抄到底，如今也有7倍了）

淘哥認(rèn)為：這說明了房產(chǎn)投資的一個(gè)重要規(guī)律，低價(jià)是硬道理，脫離價(jià)格談價(jià)值是耍流氓。

當(dāng)然，現(xiàn)在也要辯證看問題，由于限購導(dǎo)致房票非常珍貴，低價(jià)增幅是高，但是由于總價(jià)也較低，限制了總收益。

02第二個(gè)問題：布吉房價(jià)能有多高？

布吉舊改不完全統(tǒng)計(jì)剛才說的東方盛世二期價(jià)格到了5.7萬。這兩天，萬科麓山也拿預(yù)售證了，據(jù)稱其有些單位價(jià)格已超過6萬！一下子成為各個(gè)購房群的熱議話題。
其實(shí)，5-6萬的價(jià)格放其他區(qū)域，深圳人會(huì)大呼便宜，但是“布吉都要賣6萬！”卻成了一個(gè)大新聞。

布吉6萬貴不貴？布吉房價(jià)能到多少？

   淘哥覺得，第一個(gè)問題，6萬貴不貴要看產(chǎn)品，大家可以仔細(xì)去看看萬科麓山產(chǎn)品、了解周邊規(guī)劃才能客觀評價(jià)。前兩天有自媒體大v朱羅紀(jì)寫了踩盤報(bào)告，大家可以參考。房價(jià)世界第一了，產(chǎn)品做不做得到世界第一？

淘哥的看法是，萬科麓山其實(shí)不能簡單看是布吉的項(xiàng)目，1、它更多的是一個(gè)銀湖山項(xiàng)目，位于銀湖北，倚銀湖山而建。位于銀湖山南面的華潤銀湖藍(lán)山總價(jià)1700萬起，均價(jià)已達(dá)8萬。

2、萬科麓山運(yùn)用的是萬科30多年最新的研究成功——夢享家2.0體系，其小區(qū)規(guī)劃、戶型和裝修設(shè)計(jì)，確實(shí)達(dá)到了極高的水準(zhǔn)，與普通項(xiàng)目像是兩個(gè)時(shí)代的產(chǎn)品。

第二個(gè)問題，布吉房價(jià)能到多少？

早幾年，曾有位投資客老司機(jī)打過這樣一個(gè)比喻，用不同年齡階段的女性，來比喻深圳的各個(gè)區(qū)。

   羅湖是老婦人，韶華已逝，布吉是其丫環(huán)，也老了。福田是少婦，風(fēng)韻猶存。龍華是少婦的鄉(xiāng)下表親，進(jìn)城后，翠花要變成戴安娜了。南山是少女，光耀奪目。前海是小姑娘，充滿活力和未來。

靜態(tài)的看，比喻非常貼切。但動(dòng)態(tài)的看，有一個(gè)很大的不足——忽視了城市更新的力量。

城市終歸不是個(gè)人，人的青春是一條永不回頭的單行線，只有一次，而城市通過更新改造，可以有第二春、第三春，甚至永葆青春。1857年紐約曼哈頓的中央公園已經(jīng)建成，160年后的今天，依然有新的摩天大樓在崛起。

無論羅湖還是布吉，作為深圳最早發(fā)展的區(qū)域，受制于時(shí)代局限，城市規(guī)劃和建設(shè)有諸多不足，可建設(shè)用地枯竭，制約了這些年的發(fā)展。

但隨著舊改的大規(guī)模展開，這兩個(gè)區(qū)域其實(shí)會(huì)產(chǎn)生天翻地覆的變化，布吉房價(jià)能到多少，取決于這些舊改能在多大程度上，改變布吉的面貌。

淘哥有個(gè)觀點(diǎn)是：判斷一個(gè)物業(yè)的投資價(jià)值，有一個(gè)很簡單的標(biāo)尺。所在片區(qū)未來向好的變化會(huì)有多大？未來5-10年，片區(qū)的變化會(huì)不會(huì)讓你覺得很興奮？

   這種巨大變化的區(qū)域有兩種表現(xiàn)形式。其一，一片空地，但政府在這里有高大上的規(guī)劃，最典型的就是填海區(qū)，后海、前海、寶中都屬于這種。其二就是大規(guī)模舊改的區(qū)域。羅湖、布吉、龍華老鎮(zhèn)將是典型。

如果布吉能順利進(jìn)行大規(guī)模的城市更新，那房價(jià)將隨著這種區(qū)域價(jià)值的提升而提升。

03第三個(gè)問題：決定布吉未來的是什么？

顯而易見，決定布吉未來的就是城市更新。

布吉其實(shí)已經(jīng)不是傳統(tǒng)意義上的布吉。去年12月底，寶安、龍崗進(jìn)行了一系列的行政區(qū)劃調(diào)整，其中，原布吉街道一拆為二分，設(shè)布吉和吉華兩個(gè)街道辦事處——也就是說，吉華街道已經(jīng)不屬于布吉了。

1、45萬平米萬科麓城，進(jìn)入最后收官

萬科麓城項(xiàng)目總占地面積約16.5萬平，總建面約45萬平，分四期開發(fā)，目前已經(jīng)賣到最后一期萬科麓山，主推產(chǎn)品建面約95-125平米的3-4房住宅。

小區(qū)內(nèi)麓城外國語小學(xué)已經(jīng)于去年 9 月份開學(xué)，原荔園小學(xué)校長鄔麗萍女士擔(dān)任校長。有2 萬㎡的萬科麓城社區(qū)運(yùn)動(dòng)公園、三期自帶的有5000 平米商業(yè)也已經(jīng)正式開放營業(yè)。

2、華僑城500億投資“中部華僑城”

華僑城的甘坑新鎮(zhèn)項(xiàng)目，淘哥把它叫“中部華僑城”，2016年，由龍崗區(qū)政府、華僑城集團(tuán)公司和深圳市甘坑生態(tài)文化發(fā)展有限公司三方合作開發(fā)甘坑新鎮(zhèn)項(xiàng)目，北起甘坑村、涼帽村、南至三聯(lián)村，擬規(guī)劃面積12平方公里，通過IP原創(chuàng)、VR內(nèi)容科技產(chǎn)業(yè)、古鎮(zhèn)生態(tài)旅游和舊城改造實(shí)現(xiàn)旅游一體化。

據(jù)悉，項(xiàng)目總投資額500億，預(yù)計(jì)5-8年建成，年接待500萬游客，是年GDP產(chǎn)值上千億城市級新鎮(zhèn)。

3、招商三聯(lián)村超級舊改

招商三聯(lián)村舊改，這是一個(gè)堪比華潤大沖村、京基蔡屋圍、華潤湖貝村和綠景白石洲等規(guī)模級別的舊城改造工程，總建面約96萬平米，未來將建成集超大型商業(yè)、住宅、60層超高寫字樓的百萬級綜合體，預(yù)計(jì)開發(fā)周期在5-8年，規(guī)模堪比再造一個(gè)香蜜湖，目前整體已完成90%的拆遷工作，計(jì)劃2018年上半年入市；

4、區(qū)域另一標(biāo)桿級舊改-南門墩舊改也在加速推進(jìn)，總建面達(dá)到63萬㎡，規(guī)劃有62層高的寫字樓、公寓、住宅以及集中商業(yè)。

5、200萬平米的總體舊改土地

在萬科、招商、華僑城組成的金三角及其周邊，是深圳舊改最密集的區(qū)域之一。整個(gè)片區(qū)共計(jì)有14個(gè)城市更新項(xiàng)目（申報(bào)更新項(xiàng)目6個(gè)、已列入計(jì)劃更新單元8個(gè)），總量約154.78公頃。

包括招商、萬科、佳兆業(yè)、華僑城在內(nèi)等品牌開發(fā)商均已進(jìn)駐，將釋放出超200萬平米體量的土地面積。

這些項(xiàng)目基本都有高端寫字樓及大型商業(yè)的規(guī)劃，將為片區(qū)帶來更多的產(chǎn)業(yè)、商業(yè)配套及高素質(zhì)人口的導(dǎo)入，這些都是支撐房價(jià)的最核心要素。

6、吉華科技新城，這是一個(gè)創(chuàng)新型、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，龍崗區(qū)高新科技產(chǎn)業(yè)龍頭。其中，中海信科技企業(yè)孵化器是全市首個(gè)民營國家級孵化器，被國家工信部授予“國家應(yīng)急產(chǎn)業(yè)示范基地”。

7、賽格ECO中心，項(xiàng)目總建面約30萬平方米，連續(xù)兩年獲得“深圳市重大項(xiàng)目”稱號，并成為廣東省重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目是集電子產(chǎn)業(yè)、商業(yè)及商務(wù)辦公等為一體的大型產(chǎn)城綜合體。

項(xiàng)目目前已建成在售，寫字樓均價(jià)2.7萬元/平，公寓均價(jià)3.7萬元/平。鄰近招商三聯(lián)城市更新，未來將形成片區(qū)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。

04深圳的二環(huán)線與洼地價(jià)值  最后簡單談一個(gè)趨勢。

眾所周知，深圳城市規(guī)劃實(shí)行的多中心格局，兩個(gè)城市主中心：福田－羅湖中心和前海中心，還有六個(gè)城市副中心。

淘哥的感覺是，由于深圳中心太多，有些中心其實(shí)相距還很近，深圳樓市發(fā)展的一個(gè)趨勢是：全域中心化。

也就是說，如果眼光放長遠(yuǎn)點(diǎn)，過10年或者15年后，深圳很多區(qū)域的城市面貌和城市配套水平都會(huì)達(dá)到差不多的水平，都有優(yōu)質(zhì)的學(xué)校、醫(yī)院、公園、地鐵、大型商業(yè)綜合體等配套。

記得去年曾經(jīng)媒體做個(gè)一個(gè)“哪里才是深圳中心？”的市民調(diào)查，結(jié)果很有意思，住福田的說福田是中心，住南山的認(rèn)為南山是中心，龍華人民認(rèn)為龍華是中心，龍崗人民說自己是東部中心，什么配套都不缺?！蔽倚陌蔡幨枪枢l(xiāng)”，其實(shí)反映的也是全域中心化的趨勢。

淘哥覺得，這種趨勢的形成過程中，房價(jià)水平會(huì)有一個(gè)表現(xiàn)，就是和北京、上海類似，大體呈環(huán)狀。1環(huán)、2環(huán)、3環(huán)、4環(huán)之類。這其實(shí)和深圳三軸兩帶多中心的格局也是吻合的。
   如何畫環(huán)，各有各的想法，淘哥覺得，可以把北環(huán)大道－107國道以南算1環(huán)，其核心區(qū)域是從前?！呖凇蠛！t樹林——上下沙的濱海線。

   深圳2環(huán)，可以視為原來近關(guān)區(qū)域，西麗——龍華——坂田——布吉這一線，這可能是接下來幾年機(jī)會(huì)最大的一條線。如果按路劃分，大概在沈海高速以南，其中核心區(qū)域在地鐵5號線環(huán)中線附近。

這里城市和樓市的發(fā)展依靠兩條主線，一是通過原關(guān)內(nèi)的南山、福田、羅湖向北輻射，二是通過各個(gè)區(qū)域橫向的聯(lián)絡(luò)發(fā)展，龍華帶動(dòng)坂田，坂田聯(lián)動(dòng)布吉。

目前來看，政府明顯在通過各種交通基礎(chǔ)設(shè)施，進(jìn)行這種南北和東西的互通互聯(lián)。例如，打通南北交通的坂銀通道，還有打通東西的布坂聯(lián)絡(luò)道。

布坂聯(lián)絡(luò)道很多人不太了解，這是深圳規(guī)劃的一項(xiàng)重要市政工程，是連接坂田和布吉兩片區(qū)之間重要的東西向城市交通主干道，50km/h。

   這條大路，起點(diǎn)坂雪崗大道，終點(diǎn)三聯(lián)橋，穿過南坪快速、廈深高鐵、清平高速，途徑萬科麓山，全線3.26公里，雙向8車道快車道規(guī)劃，未來無需通過布龍路跟南坪即可快速抵達(dá)坂田，項(xiàng)目預(yù)計(jì)2019年年初竣工通車。

淘哥覺得，深圳二環(huán)線本身距離深圳核心城區(qū)很近，目前還有一些洼地區(qū)域，這是機(jī)會(huì)。

布坂聯(lián)絡(luò)道的現(xiàn)場施工牌

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