珠三角【圈廠(chǎng)運(yùn)動(dòng)】正熱火朝天地進(jìn)行

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2018-6-13 09:49:32

珠三角“圈廠(chǎng)運(yùn)動(dòng)”熱火朝天掀起了工業(yè)地產(chǎn)熱

整整一個(gè)月，我跑遍了珠三角，才知道要找個(gè)合適的廠(chǎng)房有多難，幾乎所有像樣的廠(chǎng)房都握在二房東手里！”站在近四十度高溫的太陽(yáng)底下，廣州天宏包裝材料公司的總經(jīng)理老張耷拉著頭，焦急地抹去臉上的汗水。在粵辦廠(chǎng)18年的他沒(méi)想到，合同簽訂尚未滿(mǎn)一年，租期十年的廠(chǎng)房二房東說(shuō)收回就收回了。找廠(chǎng)房的這一個(gè)月里，曾獲評(píng)“杰出贛商”的他對(duì)那些打著工業(yè)地產(chǎn)名號(hào)的公司滿(mǎn)是怨忿。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，珠三角地區(qū)工業(yè)地產(chǎn)有快速向少數(shù)公司手中聚攏的跡象，一場(chǎng)從深圳、廣州、東莞到惠州、佛山、中山的“圈廠(chǎng)運(yùn)動(dòng)”正熱火朝天地進(jìn)行。“當(dāng)前做工業(yè)地產(chǎn)租賃的人很多，90%以上的空置廠(chǎng)房都被二房東吃下。”廣州諾邦房地產(chǎn)中介服務(wù)有限公司的鄔先生介紹，行業(yè)里稱(chēng)那些從原房東手中租下廠(chǎng)房再次轉(zhuǎn)租以賺取溢價(jià)的投資客為“二房東”。

　　廠(chǎng)租節(jié)節(jié)攀升

　　老張被收回的廠(chǎng)房坐落于廣州市南沙區(qū)東涌鎮(zhèn)東導(dǎo)村，近兩萬(wàn)平方米工業(yè)園區(qū)里有包括老張的廣州天宏包裝材料有限公司在內(nèi)三家企業(yè)。2017年6月，因未在規(guī)定期限內(nèi)報(bào)送年度報(bào)告，在登記住所無(wú)法取得聯(lián)系并連續(xù)兩年未進(jìn)行申報(bào)納稅，原房東某紙器有限公司被南沙區(qū)市場(chǎng)和質(zhì)量監(jiān)督管理局吊銷(xiāo)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

　　公司倒閉了，偌大的空置廠(chǎng)房卻很快被投資客瞄上。廣州市中潤(rùn)物業(yè)租賃有限公司以每平方米9元的租金拿下該園區(qū)，又以每平方米14元的價(jià)格分租給了老張。

　　本以為這比他原在番禺南村的廠(chǎng)房租金便宜，可事情卻沒(méi)有想象中的簡(jiǎn)單。雖已有五六次的搬廠(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，合同里的附加條件還是讓頭一回遭遇“二房東”的老張嚇了一跳：撇開(kāi)租金之外，既要收空地分?jǐn)傎M(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)，廠(chǎng)房使用面積還得“打個(gè)八折”，即要加上20%左右的公攤面積。除了租用變壓器每月23元/ A的基本電費(fèi)和用電度電價(jià)，二房東另加收每度0.15元的電費(fèi)。即便他當(dāng)時(shí)全部接受了，而今合同簽訂不到一年還是以各種理由被勒令搬走，“他們就是為了漲租，因?yàn)楝F(xiàn)在再租出去每平方就是二十五六了！”

　　在深圳開(kāi)辦光控自動(dòng)化設(shè)備生產(chǎn)工廠(chǎng)的阿賓亦有類(lèi)似經(jīng)歷。去年年底，他與朋友在深圳市寶安區(qū)福永街道合租廠(chǎng)房，廠(chǎng)租每平方米21元。如今半年剛過(guò)，意圖單干的他再到福永街道和相鄰的沙井街道一問(wèn)，周?chē)罅勘弧岸繓|”分租的廠(chǎng)房租金價(jià)格都漲到每平方米26元以上。

　　面對(duì)“摻水分”的廠(chǎng)房面積，在中山找廠(chǎng)的阿勝也苦不堪言。他向記者講述了自己的“尋廠(chǎng)苦旅”，在中山市東升鎮(zhèn)周邊鎮(zhèn)區(qū)找了三個(gè)月廠(chǎng)房，沒(méi)想到一個(gè)比一個(gè)離譜，廠(chǎng)房面積虛報(bào)40%，綜合電費(fèi)高出國(guó)電50%，租金更喊出了比原房東高60%的價(jià)格，“二房東甚至當(dāng)著我們的面說(shuō)，除了與他合作，我們不可能在村委和社區(qū)租到其他廠(chǎng)房。”

　　目前，廠(chǎng)租節(jié)節(jié)攀升已成為工業(yè)地產(chǎn)的趨勢(shì)，做了十年地產(chǎn)中介的鄔先生告訴記者，他是眼睜睜地看著租金不斷跳漲：在2013年前，工廠(chǎng)租金基本穩(wěn)定，二房東極少。但自那之后，一些人開(kāi)始炒廠(chǎng)房，隨著加入的人越來(lái)越多，租金逐漸上漲。2015年，廣州市南沙區(qū)東涌鎮(zhèn)每平方米月租才12-13元；2016年底報(bào)價(jià)達(dá)到15-16元；2017年上半年報(bào)價(jià)16-17元；2017年下半年普遍報(bào)價(jià)就漲到了20元左右，而現(xiàn)在已經(jīng)到了二十五六了。

　　廣州市尚酷物業(yè)管理有限公司何先生表示，“二房東”現(xiàn)象從2013年開(kāi)始從深圳蔓延到廣州并迅速盛行，如今已覆蓋整個(gè)珠三角地區(qū)。以前原房主租賃廠(chǎng)房嚴(yán)守行規(guī)，采用廠(chǎng)租每三年增長(zhǎng)10%的收益模式，廠(chǎng)房租賃面積按房產(chǎn)證面積計(jì)算“不縮水”。而“二房東”出現(xiàn)伊始也僅是以租金溢價(jià)獲利，到2016年卻開(kāi)啟了增收費(fèi)用、虛增面積的“新玩法”，“番禺區(qū)欖核鎮(zhèn)上坭村有個(gè)4800平方米的廠(chǎng)房，二房東對(duì)外虛報(bào)5800平方米，19元租回來(lái)，26元租出去，口氣很硬，愛(ài)租不租，廠(chǎng)房租賃市場(chǎng)整個(gè)都被二房東搞亂了。”

　　記者致電廣州12345政府服務(wù)熱線(xiàn)，反映工業(yè)廠(chǎng)房租金跳漲、廠(chǎng)房面積虛增情況，咨詢(xún)有沒(méi)有相關(guān)部門(mén)進(jìn)行管理。工作人員回復(fù)稱(chēng)，目前暫無(wú)對(duì)應(yīng)的政府職能部門(mén)或相應(yīng)政策對(duì)工業(yè)地產(chǎn)“二房東”現(xiàn)象進(jìn)行規(guī)制，若房東正常授權(quán)“二房東”進(jìn)行分租，廠(chǎng)房租金的高低則由市場(chǎng)調(diào)節(jié)所定，而“二房東”與租客合同協(xié)議出現(xiàn)分歧，可通過(guò)協(xié)商溝通或法律途徑自行解決糾紛。

　　炒廠(chǎng)房者足跡遍布珠三角

　　根據(jù)知名地產(chǎn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行發(fā)布的《2017年廣東產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展白皮書(shū)》披露，隨著傳統(tǒng)住宅與商業(yè)地產(chǎn)整體存量過(guò)剩、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以其低風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的特點(diǎn)逐漸受到青睞，一躍成為近些年來(lái)房地產(chǎn)投資熱點(diǎn)。在產(chǎn)業(yè)升級(jí)的大環(huán)境下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)具有廣闊的發(fā)展前景。隨著廣東省樓市調(diào)控繼續(xù)推進(jìn)，部分資本涌入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

　　仲量聯(lián)行華南區(qū)工業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張寧介紹，隨著珠三角地區(qū)城市加快傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、促進(jìn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，增值服務(wù)較低的加工制造業(yè)逐漸出走深圳、廣州，朝東莞、惠州、佛山和中山分南線(xiàn)和西線(xiàn)兩條路徑遷移，而工業(yè)物業(yè)租賃市場(chǎng)的投資熱點(diǎn)亦伴隨左右。

　　記者來(lái)到廣州市中潤(rùn)物業(yè)租賃有限公司在番禺區(qū)石碁鎮(zhèn)的辦公樓，該公司的招商顧問(wèn)吳小姐說(shuō)，公司光是在番禺區(qū)和南沙區(qū)租賃的工業(yè)園區(qū)就達(dá)九個(gè)。據(jù)公開(kāi)資料顯示，該公司董事長(zhǎng)熊先生來(lái)自湖南，其“工業(yè)地產(chǎn)”遠(yuǎn)不止這些，名下的公司還有廣州市楚東物業(yè)管理有限公司和廣州市君瀾物業(yè)管理有限公司。此外，該負(fù)責(zé)人又以投資人身份投資了廣州市瀚瀾物業(yè)管理有限公司、廣州市揚(yáng)子物業(yè)管理有限公司、廣州市中楚云谷物業(yè)管理有限公司、廈門(mén)中創(chuàng)盈科物業(yè)管理有限公司以及廣州荷花酒店公寓管理有限公司，其圈廠(chǎng)的足跡從深圳、東莞輻射順德、佛山珠三角地區(qū)，綿延至廈門(mén)等地。

　　新塘鎮(zhèn)合東物業(yè)管理有限公司的小列向記者介紹，據(jù)他多年從事工業(yè)地產(chǎn)中介的經(jīng)驗(yàn)，目前廣州市工業(yè)地產(chǎn)“二房東”類(lèi)型的物業(yè)管理有限公司數(shù)量超過(guò)100家，公司內(nèi)部多設(shè)有由擁有地產(chǎn)中介工作背景的人員組成的市場(chǎng)調(diào)查隊(duì)伍?！靶嵊X(jué)靈敏的他們能在比地產(chǎn)中介還要早的時(shí)間找到閑置廠(chǎng)房，并快速攬下?！?br />

　　“二房東一下把空廠(chǎng)房全包下來(lái)了，他們通常多人合作，交給我們的三個(gè)月保證金很快就能從租客手中再收回來(lái)，實(shí)際上都不用拿出什么本錢(qián)來(lái)做生意?！狈洗迥彻I(yè)園區(qū)房東何女士去年將自家廠(chǎng)房以每平方米20元租金整租給“二房東”，不到一個(gè)月廠(chǎng)房便被分租完畢。她坦言，因擔(dān)心空置，如今房東們也更愿意把廠(chǎng)房租給投資客，“相比辦廠(chǎng)的，他們的實(shí)力更雄厚，租金從不拖欠且不用我們耗心費(fèi)力進(jìn)行日常管理?！?br />
　　尚酷物業(yè)管理有限公司何先生告訴記者，一些房東在出租物業(yè)時(shí)合同中也有不允許轉(zhuǎn)租的條款，但“二房東”仍有各種方法迫使其“接受現(xiàn)實(shí)”，譬如謊稱(chēng)公司資金鏈斷裂，只能通過(guò)轉(zhuǎn)租填補(bǔ)租金漏洞等，該類(lèi)手法行業(yè)俗稱(chēng)“暗包”或“陰包”。而對(duì)于房東來(lái)說(shuō)，只要能收到租金，租給誰(shuí)其實(shí)他們并不在意。

　　據(jù)何先生分析，由于近年經(jīng)濟(jì)景氣回升，加之住宅地產(chǎn)頻頻受到宏觀(guān)政策調(diào)控，而且很多舊有廠(chǎng)房被改造成商業(yè)用途，工業(yè)地產(chǎn)的升值空間變大，很快便招致“掘金潮”。目前，廣州工業(yè)地產(chǎn)中介領(lǐng)域以廣州市昊信工業(yè)地產(chǎn)有限公司規(guī)模最大。而在工業(yè)地產(chǎn)租賃市場(chǎng)，廣州中興偉業(yè)物業(yè)管理有限公司、廣州市中潤(rùn)物業(yè)租賃有限公司以及廣州百眾物業(yè)管理有限公司三家“二房東”占領(lǐng)市場(chǎng)份額最大。這些“二房東”往往也要通過(guò)地產(chǎn)中介來(lái)尋找房源和租客，而對(duì)地產(chǎn)中介來(lái)說(shuō)，他們?cè)诮o房東找“二房東”以及給“二房東”找租客的過(guò)程中，可以分別收取兩次中介費(fèi)，這在客觀(guān)上也助長(zhǎng)了一手房源緊張的情況。

　　東莞錦捷物業(yè)投資公司譚先生透露，聚焦珠三角地區(qū)工業(yè)地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的投資客中大部分人為湖南人，以湖南婁底地區(qū)最多，在深圳、東莞和惠州“圈廠(chǎng)”最甚。他們甚至成立了一個(gè)商會(huì)，逢年過(guò)節(jié)相聚一起交流各地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展風(fēng)向，以便進(jìn)一步投資。

　　炒作市場(chǎng)還是風(fēng)險(xiǎn)投資

　　“市場(chǎng)內(nèi)十米高廠(chǎng)房倉(cāng)庫(kù)招租，空地大”、“獨(dú)院廠(chǎng)房倉(cāng)庫(kù)招租”、“找廠(chǎng)房就找我”，記者在廣州市增城區(qū)新塘鎮(zhèn)東洲水產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)大門(mén)對(duì)面看到，一閑置倉(cāng)庫(kù)的外墻被各類(lèi)工業(yè)園廠(chǎng)房出租的廣告填滿(mǎn)。

　　“在新塘鎮(zhèn)，像這樣面積達(dá)12000平方米、高12米的廠(chǎng)房找出來(lái)總共不到10個(gè)，而現(xiàn)在空出來(lái)的頂多3個(gè)?！毙×懈嬖V記者，廠(chǎng)租價(jià)格的上漲一定程度上是工業(yè)地產(chǎn)租賃市場(chǎng)“供不應(yīng)求”所致，而部分企業(yè)對(duì)生產(chǎn)條件和貨品儲(chǔ)存有硬性要求，廠(chǎng)租根據(jù)廠(chǎng)房高度和車(chē)間距離不同會(huì)有差異。

　　東莞錦捷物業(yè)投資公司譚先生介紹，他們手中的廠(chǎng)房主要通過(guò)私人簽約、“招拍掛”以及與村民合作的方式而來(lái)。私人簽約通常采用六押一付的租賃模式，若空置期過(guò)長(zhǎng)，則轉(zhuǎn)給實(shí)力更好的“三房東”、“四房東”，公攤面積也會(huì)不斷增加，直到將廠(chǎng)房出租出去。與村民合作的方式則占主流，只要村里有土地缺資金，他們便可注資合作搭建廠(chǎng)房，再用以出租。

　　“我們不是投機(jī)取巧哄抬物價(jià)，也沒(méi)有擠壓制造業(yè)生存空間，”面對(duì)中小企業(yè)主的集體聲討，廣州市中潤(rùn)物業(yè)租賃有限公司物業(yè)管理黃經(jīng)理感到“很委屈”。他解釋?zhuān)飿I(yè)管理公司負(fù)責(zé)提供保安配備、監(jiān)控、廠(chǎng)房翻新、安全宣傳等基礎(chǔ)服務(wù)，本身無(wú)形中也投資了不少錢(qián)。此外，還得承擔(dān)比租客更為繁重的押金負(fù)重以及廠(chǎng)房空置風(fēng)險(xiǎn)，“二房東”的出現(xiàn)并盛行本就是一種符合市場(chǎng)需求的風(fēng)險(xiǎn)投資行為。

　　在廣東省房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)韓世同看來(lái)，受地價(jià)上漲過(guò)快的影響，廠(chǎng)房租金跳漲是一種必然趨勢(shì)，目前許多新型產(chǎn)業(yè)園實(shí)際上都已經(jīng)寫(xiě)字樓化，形態(tài)落后的工業(yè)地產(chǎn)逐漸商業(yè)化，甚至轉(zhuǎn)化為商業(yè)地產(chǎn)。而加工制造業(yè)作為工業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的末端，伴隨產(chǎn)業(yè)升級(jí)進(jìn)程的推進(jìn)，眾多中小微企業(yè)必然面臨外遷轉(zhuǎn)移或轉(zhuǎn)型升級(jí)?！岸繓|”投資行為在符合市場(chǎng)規(guī)律的情況下，不斷推動(dòng)周邊二三線(xiàn)城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)，在某種程度上亦推動(dòng)了地區(qū)城鎮(zhèn)化發(fā)展。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，“二房東”盛行現(xiàn)象很大程度上說(shuō)明了各類(lèi)資金正在進(jìn)入工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)。從引入資金的角度看，投資客的出現(xiàn)是可以鼓勵(lì)的，它有助于盤(pán)活傳統(tǒng)廠(chǎng)房項(xiàng)目?！爱?dāng)然，后續(xù)要對(duì)工業(yè)物業(yè)的使用進(jìn)行規(guī)范，即堅(jiān)持既有產(chǎn)權(quán)屬性，防范隨意更改項(xiàng)目用途。相關(guān)部門(mén)也應(yīng)加強(qiáng)規(guī)劃，以有助于真正實(shí)現(xiàn)此類(lèi)租賃項(xiàng)目和產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的協(xié)同發(fā)展?！?br />
　　某上市房地產(chǎn)公司的運(yùn)營(yíng)總監(jiān)也指出，廠(chǎng)房資源向部分公司集中是好事，反而會(huì)促進(jìn)制造業(yè)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，這就像規(guī)模農(nóng)業(yè)有利于糧食增產(chǎn)一樣，大量資金進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)只會(huì)提高招租效率和運(yùn)營(yíng)規(guī)范，如果租金過(guò)高自會(huì)有市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)。

　　而廣東財(cái)經(jīng)大學(xué)流通經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)王先慶卻持不同觀(guān)點(diǎn)。他指出，過(guò)去珠三角地區(qū)“三來(lái)一補(bǔ)”加工業(yè)創(chuàng)造的“戶(hù)戶(hù)點(diǎn)火、村村冒煙”農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，促使大量粗放型工業(yè)區(qū)建成，而產(chǎn)業(yè)升級(jí)又催生了如今工業(yè)物業(yè)租賃市場(chǎng)。一般地產(chǎn)投資和物業(yè)服務(wù)收取合理租金是正常的市場(chǎng)現(xiàn)象，但在珠三角地區(qū)，龐大的“二房東”群體在正常租金背后還加收各項(xiàng)費(fèi)用，依附土地不勞而獲，是一種逃避監(jiān)管的地下灰色經(jīng)濟(jì)，損害了國(guó)家利益并阻礙區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?！罢畱?yīng)重視這一被長(zhǎng)期忽視的問(wèn)題，必須進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)研究，全面清查二房東市場(chǎng)的現(xiàn)狀和弊端，分析其存在的深層根源和危害，讓工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)陽(yáng)光化、透明化、法制化?！?br />
　　對(duì)生產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，他們同樣顯然不認(rèn)為這些“二房東”有什么好處。在東莞麻涌生產(chǎn)鋼構(gòu)材料的高先生向記者抱怨：“二房東的存在純粹就是擾亂市場(chǎng)，是他們把廠(chǎng)房租金炒高了，而且絕大部分收租不開(kāi)發(fā)票不繳稅，這跟吸附在我們生產(chǎn)企業(yè)身上的寄生蟲(chóng)有何差別？”

　　記者注意到，對(duì)于工業(yè)地產(chǎn)，省外已經(jīng)有些地方出臺(tái)了專(zhuān)門(mén)的管理辦法。例如湖南長(zhǎng)沙市去年就出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展管理辦法》，明確規(guī)定工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目只能面向工業(yè)企業(yè)、生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)企業(yè)銷(xiāo)售或租賃，要嚴(yán)格控制租售對(duì)象，不得向個(gè)人租售，也不得向工業(yè)企業(yè)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)企業(yè)以外的對(duì)象租售。園區(qū)管委會(huì)和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)應(yīng)對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格依據(jù)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行監(jiān)控，避免畸高價(jià)格對(duì)全市地產(chǎn)價(jià)格水平產(chǎn)生不良影響。

　　離搬離園區(qū)的最后期限越來(lái)越近，老張還是想多看幾處廠(chǎng)房再做決定，但他心里也越來(lái)越?jīng)]底：“沉重的房租壓力加上不斷增長(zhǎng)的人工成本，制造業(yè)的產(chǎn)品價(jià)格始終上不去，不知道我的包裝廠(chǎng)還能在廣州堅(jiān)持多久？”

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