深圳等多個(gè)i城市《關(guān)于開(kāi)展共有產(chǎn)權(quán)住房政策探索試點(diǎn)的...

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2018-6-30 09:56:42

6月27日，記者從省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳獲得獨(dú)家消息，該廳日前印發(fā)《關(guān)于開(kāi)展共有產(chǎn)權(quán)住房政策探索試點(diǎn)的通知》（簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），提出在廣州、深圳、珠海、佛山、茂名5市先行探索試點(diǎn)共有產(chǎn)權(quán)住房政策，試點(diǎn)時(shí)限為1年。

在此《通知》的推動(dòng)下，佛山市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理局發(fā)布了《佛山市開(kāi)展共有產(chǎn)權(quán)住房政策探索試點(diǎn)工作方案（征求意見(jiàn)稿）》，宣布該市將試點(diǎn)共有產(chǎn)權(quán)住房政策，承購(gòu)人的產(chǎn)權(quán)份額為承購(gòu)人實(shí)際出資額占配售房屋價(jià)格總額的比例，其余部分產(chǎn)權(quán)份額由政府承擔(dān)。承購(gòu)人持有的產(chǎn)權(quán)份額，可在個(gè)人出資不低于60%的條件下，由個(gè)人自行選擇出資份額，形成共有產(chǎn)權(quán)住房。

據(jù)悉，深圳市作為全國(guó)六個(gè)共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市之一，此前已積極探索共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)，取得顯著成效，2014年以來(lái)，累計(jì)供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)住房（安居型商品房）約1.7萬(wàn)套，緩解了城市“夾心層”的住房壓力。為了進(jìn)一步探索深化共有產(chǎn)權(quán)住房政策，該廳在深圳市基礎(chǔ)上，擴(kuò)大試點(diǎn)范圍。

按照《通知》要求，這次試點(diǎn)的目標(biāo)是，通過(guò)選擇有條件地區(qū)先行先試，研究探索共有產(chǎn)權(quán)住房政策，逐步構(gòu)建政策框架，積累共有產(chǎn)權(quán)住房政策和項(xiàng)目實(shí)踐做法，形成一批可復(fù)制可推廣的試點(diǎn)成果。《通知》要求試點(diǎn)城市要以點(diǎn)帶面，循序漸進(jìn)，及時(shí)總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，向全省進(jìn)行推廣，確保試點(diǎn)工作取得成效，為我省住房保障體系建設(shè)工作邁上新臺(tái)階創(chuàng)造有利條件。

為加快解決“新市民”等群體的住房困難，《通知》明確共有產(chǎn)權(quán)房，要面向符合條件的住房困難群體供應(yīng)，優(yōu)先供應(yīng)無(wú)房家庭，具體供應(yīng)對(duì)象范圍由試點(diǎn)市人民政府確定。共有產(chǎn)權(quán)住房應(yīng)以中小戶(hù)型為主，要優(yōu)化規(guī)劃選址、區(qū)域布局、配套基礎(chǔ)設(shè)施安排以及基本戶(hù)型設(shè)計(jì)等。

在選擇運(yùn)營(yíng)主體方面，《通知》要求充分發(fā)揮國(guó)有企業(yè)帶動(dòng)引領(lǐng)示范作用，支持和引導(dǎo)國(guó)有企業(yè)開(kāi)展共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目試點(diǎn)實(shí)踐工作。應(yīng)明確由國(guó)有機(jī)構(gòu)代表政府持有共有產(chǎn)權(quán)住房政府份額，并承擔(dān)與承購(gòu)人簽訂配售合同、日常使用管理、回購(gòu)及再上市交易等事項(xiàng)。

《通知》還提出，要研究參照棚戶(hù)區(qū)改造、政府投資公共租賃住房的相關(guān)現(xiàn)行政策，在建設(shè)用地供給、土地出讓金和公積金收益提取、稅收等方面探索優(yōu)惠政策，支持共有產(chǎn)權(quán)住房政策落地。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控的原則，支持共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的信貸支持。

據(jù)悉，省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳目前正在草擬《關(guān)于推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房工作的指導(dǎo)意見(jiàn)（暫定）》，該意見(jiàn)將成為廣東在推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房工作的省級(jí)指導(dǎo)意見(jiàn)。參與這份征求意見(jiàn)稿起草的廣東省住房政策研究中心副主任陳洋博士告訴記者，共有產(chǎn)權(quán)住房是近年來(lái)我國(guó)在推進(jìn)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、完善住房供應(yīng)體系方面，最為重要的政策性住房創(chuàng)新品種。

大概在十年前，我國(guó)開(kāi)始試點(diǎn)探索“共有產(chǎn)權(quán)住房”形式。在《通知》發(fā)出前，我省的廣州、深圳、珠海在共有產(chǎn)權(quán)房工作方面都已經(jīng)有相關(guān)實(shí)踐。共有產(chǎn)權(quán)住房工作涉及很多細(xì)節(jié)，包括房源性質(zhì)、定價(jià)方式、產(chǎn)權(quán)比例關(guān)系、轉(zhuǎn)讓方式、配套的土地、金融政策以及各種特殊情況的處理方式等，廣東省住房政策研究中心也正在配合省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳開(kāi)展相關(guān)研究。

專(zhuān)家解讀

廣東省住房政策研究中心副主任陳洋博士：

廣東住房領(lǐng)域的創(chuàng)新舉措近日再次引發(fā)輿論高度關(guān)注。

作為廣東五個(gè)試點(diǎn)共有產(chǎn)權(quán)房政策城市之一，佛山市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理局發(fā)布的消息稱(chēng)，該市將試點(diǎn)共有產(chǎn)權(quán)住房政策，承購(gòu)人的產(chǎn)權(quán)份額為承購(gòu)人實(shí)際出資額占配售房屋價(jià)格總額的比例，其余部分產(chǎn)權(quán)份額由政府承擔(dān)。承購(gòu)人持有的產(chǎn)權(quán)份額，可在個(gè)人出資不低于60%的條件下，由個(gè)人自行選擇出資份額，形成共有產(chǎn)權(quán)住房。

作為加快解決我省“新市民”等群體的住房困難的一項(xiàng)實(shí)質(zhì)舉措，廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳近日印發(fā)的《關(guān)于開(kāi)展共有產(chǎn)權(quán)住房政策探索試點(diǎn)的通知》明確提出，要堅(jiān)持符合省情、因城施策，以政府為主提供基本保障，以市場(chǎng)為主滿足多層次需求，通過(guò)推進(jìn)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，不斷擴(kuò)大住房保障的覆蓋面。

27日，正在參與《關(guān)于推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房工作的指導(dǎo)意見(jiàn)（暫定）》（征求意見(jiàn)稿）的廣東省住房政策研究中心副主任陳洋博士，第一時(shí)間接受記者采訪，對(duì)這一當(dāng)前熱點(diǎn)進(jìn)行了解讀。

焦點(diǎn)1

為什么要推動(dòng)“共有產(chǎn)權(quán)住房”

這種住房類(lèi)型的供給？

陳洋表示，共有產(chǎn)權(quán)住房是近年來(lái)我國(guó)在推進(jìn)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、完善住房供應(yīng)體系方面，最為重要的政策性住房創(chuàng)新品種。

共有產(chǎn)權(quán)住房并非中國(guó)首創(chuàng)，在歐美國(guó)家以及我國(guó)香港等地都有類(lèi)似的實(shí)踐，但中國(guó)的大中型城市對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的需求是非常迫切的。

長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)形成了一種“二元化”的住房供應(yīng)體系，一頭是開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，一頭是政府主導(dǎo)的保障房，但大量收入不高又不符合保障申請(qǐng)要求的“夾心層”卻面臨越來(lái)越窘迫的居住困境。在這種情況下，就迫切需要探索中間型的“可負(fù)擔(dān)”的住房產(chǎn)品供應(yīng)，滿足這部分人的居住需求。

過(guò)去我國(guó)也曾經(jīng)嘗試過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房等低價(jià)商品住房形式，但由于管理機(jī)制不完善等原因，最終沒(méi)有取得很好的效果。

大概在十年前，我國(guó)開(kāi)始試點(diǎn)探索“共有產(chǎn)權(quán)住房”形式。2007年淮安在全國(guó)首推“共有產(chǎn)權(quán)住房”，隨后上海于2009年啟動(dòng)共有產(chǎn)權(quán)保障房的建設(shè)項(xiàng)目，2014年3月在國(guó)務(wù)院政府工作報(bào)告中正式提出要增加共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，同年4月住建部也發(fā)文要求北京、上海等六個(gè)城市為共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市。

據(jù)陳洋所在的研究團(tuán)隊(duì)分析發(fā)現(xiàn)，目前國(guó)內(nèi)的“共有產(chǎn)權(quán)住房”其實(shí)基本上都可以歸為“北京模式”和“上海模式”這兩大類(lèi)型，其中北京模式偏向政策性商品住房，而上海模式則更偏向于保障房，對(duì)申購(gòu)人有更多的收入等方面的限制。

去年9月20日，北京住建委正式發(fā)布了《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，使得“共有產(chǎn)權(quán)住房”這個(gè)名詞再度引起社會(huì)公眾的高度關(guān)注。前不久深圳出臺(tái)的《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》，其中提到的“政策性支持住房”，包括人才住房和安居型商品住房，就具有共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。此外，我省的廣州南沙、珠海高新區(qū)等地也都開(kāi)展了共有產(chǎn)權(quán)住房的探索。

他說(shuō)，省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳高度重視共有產(chǎn)權(quán)住房工作，目前正在加快研究出臺(tái)相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)，并且確定了廣州、深圳、珠海、佛山、茂名五個(gè)城市作為先行探索的試點(diǎn)。其中廣州、深圳、珠海都已經(jīng)有相關(guān)實(shí)踐，佛山出臺(tái)的試點(diǎn)方案也非常及時(shí)。

共有產(chǎn)權(quán)住房工作涉及很多細(xì)節(jié)，包括房源性質(zhì)、定價(jià)方式、產(chǎn)權(quán)比例關(guān)系、轉(zhuǎn)讓方式、配套的土地、金融政策以及各種特殊情況的處理方式等，廣東省住房政策研究中心也正在配合省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳開(kāi)展相關(guān)研究。

焦點(diǎn)2

佛山方案有三點(diǎn)值得關(guān)注

總體上，陳洋認(rèn)為，佛山方案是一個(gè)較為寬松靈活的試點(diǎn)方案。

首先，申購(gòu)群體方面，佛山設(shè)定了較高的準(zhǔn)入門(mén)檻，兼顧了戶(hù)籍居民和非戶(hù)籍新市民，相對(duì)具有更強(qiáng)的保障性質(zhì)。但新市民方面允許個(gè)人申購(gòu)，這點(diǎn)則較為寬松。

其次，產(chǎn)權(quán)份額方面，佛山方案允許“個(gè)人自行確定出資份額”，個(gè)人份額有60%下限而沒(méi)有上限，這一提法較為特別，在各地現(xiàn)有的做法中比較少見(jiàn)。此外，“允許承購(gòu)人增購(gòu)產(chǎn)權(quán)份額，直至取得完全產(chǎn)權(quán)”。可見(jiàn)佛山方案在產(chǎn)權(quán)份額方面規(guī)定非常靈活，是試點(diǎn)中比較大的亮點(diǎn)。

最后，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓方面，佛山方案規(guī)定共有產(chǎn)權(quán)住房滿5年即可上市出售，這個(gè)要求和其他地方相比也較為寬松，大部分城市通常要求滿10年方可上市交易，深圳甚至要求15年后才能上市交易。

焦點(diǎn)3

共有產(chǎn)權(quán)住房制度構(gòu)建的若干思考

對(duì)于未來(lái)共有產(chǎn)權(quán)地方政策制度的構(gòu)建，陳洋也提出了一些自己的探索思路。

首先，他認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)住房完全產(chǎn)權(quán)的價(jià)格，最好不低于同地段普通商品住房市場(chǎng)價(jià)。共有產(chǎn)權(quán)住房的利好在于政府出資與承購(gòu)人合資購(gòu)買(mǎi)住房，但完整產(chǎn)權(quán)的價(jià)值應(yīng)該真實(shí)體現(xiàn)在價(jià)格上，如果人為壓低價(jià)格，就必然出現(xiàn)套利空間。這也是經(jīng)濟(jì)適用房制度留給我們的重要經(jīng)驗(yàn)。

其次，關(guān)于單套共有產(chǎn)權(quán)住房“建筑面積控制在90平方米以?xún)?nèi)”，他個(gè)人認(rèn)為可以適當(dāng)放寬，因?yàn)椤皧A心層”的需求也是多樣的，共有產(chǎn)權(quán)住房可以探索適應(yīng)更廣群體更多元的居住需求。

具體到佛山方案，他肯定了當(dāng)?shù)卦诠灿挟a(chǎn)權(quán)方面做出的積極探索，認(rèn)為這套方案寬嚴(yán)相濟(jì)，有自己的特色。既然是試點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)可以允許步子邁得稍大一些，嘗試各種可能甚至積極試錯(cuò)，將有助于獲得寶貴的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，為我省全面推廣提供有價(jià)值的經(jīng)驗(yàn)參考。

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