房地產(chǎn)融資比想象中的要難！！難?。?！難!

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2018-7-20 09:53:06

回款、回款、加速回款，這是2018年房企們的生存狀態(tài)，當(dāng)外部融資渠道被基本鎖死后，房企唯有通過內(nèi)部的自救來實(shí)現(xiàn)突圍。

　　對于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來說，資金有多重要，已經(jīng)毋庸置疑，但是到目前為止，房企基本能使用的資金杠桿，都被加上了“緊箍咒”，從銀行貸款到公司債、企業(yè)債，再到非標(biāo)融資，以及海外融資平臺這個“蓄水池”。最近的一個趨勢是，頗受市場歡迎的資產(chǎn)證券化（又稱ABS，以基礎(chǔ)資產(chǎn)的租金或者是未來所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為基礎(chǔ)，發(fā)行可交易證券的一種融資形式）產(chǎn)品也頻頻受阻，僅7月份，就已經(jīng)有7單ABS產(chǎn)品遭遇中止/終止，其中還涉及到央企保利，這已經(jīng)不是企業(yè)自身的原因了，政策收緊是大勢所趨，雖然這方面的融資規(guī)模對于房企發(fā)展僅是有益補(bǔ)充，大頭仍是銀行和債券，但是這無疑是雪上加霜，沒有最壞，只有更壞。

　　1 作為傳統(tǒng)融資渠道之外的新型融資方式，近兩年，在資產(chǎn)證券化風(fēng)口之下，各個類型的ABS成為房企熱衷的融資選項之一。

　　一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)起的ABS產(chǎn)品可以分為兩大類：一種是以指定物業(yè)的未來收入作為還款來源，主要包括類REITS、CMBS、物業(yè)收費(fèi)權(quán)等；另一種是以交易相關(guān)的應(yīng)收賬款作為還款來源，主要包括供應(yīng)鏈ABS及購房尾款A(yù)BS。理論上講，前者更依賴標(biāo)的物業(yè)的運(yùn)營情況，而后者更依賴主體企業(yè)的經(jīng)營狀況。

　　當(dāng)下，房企偏愛的方式是供應(yīng)鏈ABS、購房尾款A(yù)BS以及類REITS，特別是住房租賃風(fēng)口之下，不少房企借道租賃業(yè)務(wù)發(fā)起各類融資產(chǎn)品。

　　但是，為了防范金融風(fēng)險，監(jiān)管的手已經(jīng)無形中從傳統(tǒng)的融資渠道伸向新型的融資渠道。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，截至7月18日為止的7月份，已經(jīng)有7單不同類型的涉房ABS遭遇中止或者終止。多位券商代表表示，被中止或者是終止，有企業(yè)自身原因，諸如底層資產(chǎn)設(shè)計不符合規(guī)定，抑或是操作上的原因，但主要與當(dāng)下趨嚴(yán)的融資政策有關(guān)，審核收緊是大趨勢。

　　7月12日，上交所披露，“光大-國盛-保利置業(yè)購房尾款資產(chǎn)支持專項計劃計劃說明書”終止審查，原定發(fā)行額為15.14億元，這距離之前的“中止”狀態(tài)不足一個月。這也是近日來多起被中止/終止案例中，第一家央企代表。

　　此外， “中山證券—東興企融—朗詩寓長租公寓一期資產(chǎn)支持專項計劃”遭遇中止審查，計劃發(fā)行金額為7.87億元；“鑫苑股份信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃”遭中止審查，計劃發(fā)行金額為10.45億元；“交銀施羅德—平遙古城景區(qū)運(yùn)營管理資產(chǎn)支持專項計劃”中止審查，計劃發(fā)行金額為7.4億元；“國開—云南城鄉(xiāng)投保山棚改安置房資產(chǎn)支持專項計劃”中止審查，計劃發(fā)行金額為10.5億元；“百度租房分期—華泰資管2017年一期資產(chǎn)支持專項計劃”終止審查，計劃發(fā)行金額為3.46億元；萬達(dá)供應(yīng)鏈金融【1-5】號資產(chǎn)支持專項計劃終止審查，擬發(fā)行金額為50億元。

　　被中止/終止案例中，不僅涉及到棚改類業(yè)務(wù)，還有長租公寓等領(lǐng)域，總金額超過100億元。也就是說，即便是處于政策紅利中的長租公寓，也不能幸免。不過，在同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉看來，在底層資產(chǎn)這塊，如果純粹是為了企業(yè)融資，審核會比較嚴(yán)格，如果是長租公寓類的，還是比較支持的。

　　眾所周知，產(chǎn)品規(guī)模高達(dá)100億元的“中聯(lián)前海開源-恒大租賃住房一號第N期資產(chǎn)支持專項計劃”、規(guī)模達(dá)50億元的“世茂-華能-開源住房租賃信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃”等均在7月份通過。

　　2 除了銀行貸款、公司債、海外債以及非標(biāo)等融資渠道收緊，窗口指導(dǎo)也趨嚴(yán)。

　　近日，據(jù)財聯(lián)社報道，此前公司債與票據(jù)之間可以互還，但為防止房企融資“渾水摸魚”，交易所和銀行間協(xié)會分別檢測通過自身相關(guān)部門發(fā)行的債務(wù)：公司債只能還公司債，票據(jù)只能還票據(jù)。還有，監(jiān)管層已限制在香港上市的內(nèi)地房企在境內(nèi)發(fā)行熊貓債。

　　眾所周知，熊貓債是指外國政府、境外金融機(jī)構(gòu)、外資工商企業(yè)或國際組織在我國境內(nèi)發(fā)行的以人民幣計值的債券。從類型上來看，熊貓債屬于外國債券的一種。按照國際慣例，外國債券通常以發(fā)行地吉祥物或特色來命名，例如境外機(jī)構(gòu)在日本發(fā)行的日元債券就被稱為“武士債”，在美國發(fā)行的美元債券被稱為“揚(yáng)基債券”等。因此，境外主體在中國境內(nèi)發(fā)行的，并人民幣計價的外國債券就被稱為了“熊貓債”。

　　受到多重因素影響，過去兩年，熊貓債在國內(nèi)市場井噴，發(fā)行主體由最初的國際開發(fā)機(jī)構(gòu)擴(kuò)展至境外商業(yè)銀行、境外非金融企業(yè)等，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，諸如九龍倉、華潤置地、碧桂園、深圳國際等都曾發(fā)行過熊貓債。

　　但是，協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖表示，對于房企來說，熊貓債只是很小的一個選項，尤其是最近，在外匯維穩(wěn)的情況下，境外人民幣不斷被收購，比以前少了很多，這就導(dǎo)致了市場上對于熊貓債的可供認(rèn)購資金并不多。因此，收緊對于房企的影響也不是很大?！跋啾扔谛茇垈氖站o，以及發(fā)新債只能償還舊債來說，不能發(fā)新債的影響更大?！?br />
　　海外債券的用途限制就是如此，6月27日，國家發(fā)改委召開新聞發(fā)布會宣布，房企境外發(fā)債不得投資境內(nèi)房地產(chǎn)項目、補(bǔ)充運(yùn)營資金，僅限于歸還存量外債。

　　這就說明，今年房地產(chǎn)的金融政策主導(dǎo)思路仍是去杠桿，減少債務(wù)違約，防范金融風(fēng)險。

　　根據(jù)申萬宏源統(tǒng)計，包含公司債、企業(yè)債、中期票據(jù)及定向工具的地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)債務(wù)，2018年全年到期量總計為1949億元，其中三四季度為到期高峰，分別到期量高達(dá)932億、698億元。接下來2019年、2020年到期量更加龐大，每年增量都在1000億以上。

　　對于大房企來說，尤能通過規(guī)模優(yōu)勢、融資渠道和成本優(yōu)勢以及快速回款的方法來償還債務(wù)，降低杠桿，但是對于中小房企來說，劣勢盡顯，情況危機(jī)。

　　一位券商代表告訴小V，中小房企基本融不到錢了，以往的銀行貸款，是看房企前100的排名，現(xiàn)在是看前50甚至是前30的排名。對于最近漲勢明顯的非標(biāo)融資，諸如房地產(chǎn)信托融資，基本也是前50名房企較多，融資平均日趨增高，成本達(dá)到10%，比去年至少漲了1.5個百分點(diǎn)。另一位機(jī)構(gòu)分析師更是透露，信托融資成本高的甚至能到15% ，“相比于國企和央企，民企的資金壓力更大，可以看到最近市場上出現(xiàn)的賣股賣項目案例，可不僅僅是小企業(yè)，還有大企業(yè)。”
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