房企拆分物業(yè)上市將迎來新一輪的熱潮

小產(chǎn)權資訊 · 發(fā)表于 2018-7-24 10:05:39

當前，在金融監(jiān)管日趨嚴格的背景下，房企融資渠道逐步收緊。另一方面，隨著房地產(chǎn)市場規(guī)?；偁幧墸袠I(yè)集中度進一步提升，也促使很多房企尋求新的融資路徑，以緩解資金壓力。

　　據(jù)證監(jiān)會官網(wǎng)最新公布的《發(fā)行監(jiān)管部首次公開發(fā)現(xiàn)股票審核工作流程及申請企業(yè)情況》顯示，截至2018年7月12日，申請在A股上市的房地產(chǎn)業(yè)類企業(yè)仍處于排隊待審狀態(tài)。從排位上看，大連萬達商業(yè)地產(chǎn)、廣州富力地產(chǎn)、金輝集團、首創(chuàng)置業(yè)分列83、84、85和88位。相較于審批嚴格的A股市場，多數(shù)房企紛紛開始轉戰(zhàn)港股市場。

　　自去年至今，三盛控股（02183.hk）、福晟國際（00627.hk）、正榮地產(chǎn)（06158.hk）等房企相繼完成了在港上市，這也讓很多中小型房企看到了登陸資本市場的希望。7月12日，來自南京的本土房企弘陽地產(chǎn)（01996.hk）在港交所敲鑼宣布正式上市，而在它背后還有大發(fā)地產(chǎn)、美的置業(yè)、寶能地產(chǎn)等房企，正在籌劃著赴港上市。據(jù)統(tǒng)計，2018年上半年，在港交所遞交招股書的房企至少有5家。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示，國內(nèi)市場除了上市平臺之外，其它融資渠道都在持續(xù)收緊，境外市場的上市平臺和渠道相對來說還有空間。因此，在未來整體融資環(huán)境趨緊的情況下，很多房企都會考慮這種策略，所以才會出現(xiàn)扎堆赴港上市的情況。

　　此外，房企融資的急迫性也體現(xiàn)在公司財務數(shù)據(jù)中。根據(jù)弘陽地產(chǎn)招股書顯示，2015年-2017年資產(chǎn)負債率分別為119.4%、136%、137.5%，近三年借款總額分別為56.64億元、76.91億元和116.3億元。截至2017年底，弘陽地產(chǎn)一年內(nèi)到期的貸款占未償還債務總額的39.9%，兩年內(nèi)到期的貸款則占到未償還債務總額的六成；另一家排隊上市的美的置業(yè)，2015年-2017年資產(chǎn)負債率分別達到95.94%、94.65%、89.23%，與此對應的凈負債率分別為622%、625%、118.9%，據(jù)其招股書顯示，截至2018年3月31日，美的置業(yè)擁有157.07億元現(xiàn)金，負債總額為1089億；大發(fā)地產(chǎn)2015年-2017年的凈資產(chǎn)負債率分別為196.5%、150%和269.8%，報告期內(nèi)，大發(fā)地產(chǎn)的銀行貸款及其他借貸為59.87億元，未償還銀行貸款為39.75億元，未償還信托融資及其他融資約為20億元。

　　“在未來兩三年，A股市場對房企開閘的可能性很低，這也迫使一些房企轉而尋求境外資本市場?！毙鲁强毓筛呒壐笨偛脷W陽捷同時指出，境外資本市場以機構投資者為主，對表現(xiàn)優(yōu)秀、長期可持續(xù)發(fā)展企業(yè)的融資會給予認可和支持，對業(yè)績表現(xiàn)一般、專業(yè)能力不足、發(fā)展前景不明朗的企業(yè)，即便是在港股市場，也未必能夠獲得資本市場的青睞或支持。

　　除了地產(chǎn)主業(yè)板塊，還有不少房企分拆旗下物業(yè)板塊謀求上市。

　　自2014年房企花樣年控股（01777.HK）分拆旗下物業(yè)管理公司彩生活（01778.HK）赴港上市后，以物業(yè)管理為主的房地產(chǎn)服務商登陸資本市場逐漸成為主流。在此熱潮引領下，大型房企紛紛分拆和重組旗下相關業(yè)務，角逐資本市場。尤其是今年，已經(jīng)有雅居樂集團（03383.HK）旗下的雅生活服務（03319.HK）和碧桂園（02007.HK）旗下的碧桂園服務（06098.HK）兩家公司登陸港股，此外還有佳兆業(yè)和新城控股旗下物業(yè)也計劃上市。截至目前，共7家物業(yè)企業(yè)登錄香港主板市場，1家在A股上市，62家掛牌新三板。

　　對此，一家物業(yè)公司負責人表示，目前房企市盈率與市凈率均不高，而旗下分拆上市的物管公司明顯享有更高的市盈率與市凈率，具有估值優(yōu)勢。主要因為一方面物業(yè)管理公司具有輕資產(chǎn)和逆周期的屬性。另一方面，物業(yè)管理公司的現(xiàn)金流也相對更加穩(wěn)定。

　　“物業(yè)通過資本加持、技術助力，將為企業(yè)發(fā)展賦能加速。通過登陸資本市場獲得資金支持并加快兼并收購，同時搭建平臺、加強信息化建設，以增值服務助力企業(yè)高速增長，以商業(yè)模式升級及規(guī)模化運營提升企業(yè)市場競爭力?！鄙鲜鲐撠熑苏f。

　　歐陽捷認為，物業(yè)的分拆上市對房企的業(yè)績影響不會太大，畢竟物業(yè)收入在整個房企營業(yè)收入中占比很小。在業(yè)務剝離之后，更有利于房企專心做好自己的開發(fā)業(yè)務。他預計，未來會有更多的房企會進行分拆物業(yè)上市。

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