經(jīng)濟觀察報 見習(xí)記者 陳博
7月31日，剛剛辦理過戶，準(zhǔn)備離婚騰出購房名額的曉雅，遭遇深圳樓市突如其來的調(diào)控“補丁”。
由深圳市規(guī)劃和國土資源委員會（以下簡稱“深圳規(guī)土委”）發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱“調(diào)控新政”）顯示，針對企業(yè)購房、離婚炒房、利用商務(wù)公寓炒房等投機亂象，深圳市將執(zhí)行企業(yè)限購、商務(wù)公寓和個人限售、離婚買房差別化住房信貸政策等措施。
在此之前，調(diào)控升級已初現(xiàn)端倪。7月26日，一份《市規(guī)劃國土委關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施的請示》（以下簡稱“《請示》”）在網(wǎng)絡(luò)流傳，文中詳細(xì)列舉了上述措施背后的相關(guān)樓市數(shù)據(jù)。
資深投資客王陽在看到《請示》后，開始籌劃拋售手頭的5套小戶型，并為此做出較大的讓步——5套房子的定價相比市場價格下降10%，并許諾給促成交易的中介2個點傭金，額外再提供獎金。截至調(diào)控新政正式出爐，短短5天內(nèi)，他的5套房子悉數(shù)售出。
離婚買房信貸實施差別化
“我現(xiàn)在需要靜一靜?！?月31日傍晚18：59分，曉雅在微信對話框上敲下這樣一句話。
此前一周，她和老公準(zhǔn)備了各種資料，申請將夫妻二人共同擁有的兩套房子全部過戶到她一個人名下。7月31日當(dāng)天，曉雅過戶成功，拿到了新的房產(chǎn)證，正與老公商量著盡快辦理離婚手續(xù)以騰出購房名額。
7月31日18：30分左右，深圳市發(fā)布調(diào)控新政，規(guī)定購房人離婚 2 年內(nèi)申請住房商業(yè)貸款或公積金貸款的，各商業(yè)銀行、市公積金中心按貸款首付款比例不低于70%執(zhí)行；若無房貸記錄且能提供離婚前家庭無住房證明的，按貸款首付款比例不低于30%執(zhí)行；若能提供離婚前家庭僅有1套住房證明的，按貸款首付款比例不低于50%執(zhí)行。
這是深圳首次針對離婚買房實施差別化的信貸政策。時隔一天，8月1日，一份配套實施細(xì)則《深圳市場利率定價自律機制》又對上述信貸政策進(jìn)行“填漏”。
依據(jù)配套細(xì)則，對于離婚2年內(nèi)、婚前家庭僅有1套住房證明的購房者，若想執(zhí)行首付不低于50%的比例，還必須滿足無房貸記錄的要求。其他情況下，貸款首付款比例依然不低于70%。這意味著，通過“假離婚”獲取首套資格或降低首付的投機購房“口子”全面收緊。
曉雅和老公距離成為離婚買房大軍的一員，只差“臨門一腳”。他們買房的首要目的是為剛滿3歲的兒子選擇一個好學(xué)區(qū)。按照2016年10月出臺的“深八條”要求，深圳戶籍居民家庭限購2套住房，已經(jīng)沒有購房名額的他們最終選定過戶、離婚這條“捷徑”，一旦成功，無房離異一方購房首付款比例只需5成。
曉雅自春節(jié)后開始看房，兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)四個多月，她看中深圳福田區(qū)一個新盤，學(xué)區(qū)范圍內(nèi)擁有一所省一級公辦小學(xué)。32平方米的小戶型總價預(yù)計380萬元，認(rèn)籌金早在一個月前繳納，5成首付也籌措到位，只要離完婚，就能安心等待開盤成交。調(diào)控新政的出爐，讓曉雅措手不及——“首付要從5成提高到7成，相當(dāng)于成本一下子增加了近80萬元，我只能放棄了?！?br />
曉雅并非是唯一一個希望通過離婚逃避差別化信貸政策的購房者。
7月26日《請示》文件中的數(shù)據(jù)顯示，2017年，深圳離婚2年內(nèi)購買新房的占離婚購房人數(shù)的81.9%，占全市新房總成交量的10.8%。離婚2年內(nèi)購買二手住宅的占離婚購房人數(shù)的85.8%，占全市二手住宅總成交量的4.2%。
深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒表示，今年以來，深圳離婚人數(shù)增長較快，存在通過離婚規(guī)避“深八條”限購、限貸政策投機炒房問題。在王鋒看來，這一條款的出臺，進(jìn)一步補上政策漏洞，也有利于避免“一刀切”對剛需的傷害。
調(diào)控意在“打補丁”
借鑒北京、上海、長沙等城市的政策經(jīng)驗，深圳正在對樓市調(diào)控進(jìn)行全方位“查漏補缺”。
在官方表達(dá)中，2016年10月出臺的“深八條”及今年3月針對二手市場投機炒作發(fā)布的“三價合一”政策之后，深圳房地產(chǎn)市場已經(jīng)基本實現(xiàn)平穩(wěn)，新建商品住宅價格連續(xù)21個月下降，二手市場亂象初步得到治理。
深圳貝殼研究院監(jiān)測深圳規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，深圳新房住宅成交12804套，環(huán)比下降16.4%，同比則增長21.9%；成交均價為54160元/平方米，環(huán)比、同比分別微跌0.3%、0.9%。
二手住宅成交33704套，環(huán)比小幅回落2.5%，同比增長16.2%；二手住宅均價為57297元/平方米，同比上漲5.4%。成交量價的態(tài)勢，一定程度上反映了深圳樓市步入“量微跌價滯漲”的深度調(diào)整期。
然而，王鋒認(rèn)為，深圳房地產(chǎn)市場中的投機炒作仍比較明顯，特別是新房市場，近期出現(xiàn)企業(yè)參與炒房、個人借助離婚炒房、利用商務(wù)公寓炒房等現(xiàn)象，對房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展帶來不利影響。
本次調(diào)控新政的祭出，針對性更為明確、細(xì)化，將矛頭直指上述幾類熱門投機行為。
以“企業(yè)購房”為例，5月30日，深圳首個邀請政府監(jiān)督開盤的招商雙璽推出167套住宅，誠意登記客戶666個。深圳規(guī)土委統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，其中126個登記客戶是公司購房人，最終37家公司中簽，購房數(shù)量占總?cè)藬?shù)的22%。
根據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國研究中心數(shù)據(jù)，今年上半年，深圳市場出現(xiàn)6宗大宗交易，紅山6979、寶能城市花園、華聯(lián)城市全景、寶樹臺、匯德大廈二期等樓盤均被機構(gòu)買家拿下，這些買家既包括投資公司，也包括政府部門。
《請示》文件中也給出一組數(shù)據(jù)，2017年，企業(yè)購買新建商品住宅785套，占全市新房總成交量的3.05%，同比上漲0.92%。
部分手握大量資金的買家通過注冊多個公司來搖號購房，增加購房成功率。深圳市規(guī)土委此前就發(fā)現(xiàn)這一現(xiàn)象，并指導(dǎo)了6月份入市的兩個熱門樓盤——萬科蛇口公館和華潤城潤府三期制定先個人、后公司的銷售規(guī)則。
在調(diào)控新政中，深圳市第一次將企業(yè)買家全面列入“限購”名單，要求暫停企事業(yè)單位、社會組織等法人單位在深圳購買商品住房。王鋒稱，這一做法及時且必要，一是有利于堵住漏洞，避免個人繞開限購政策進(jìn)行炒房，二是有助于“搖號購房”的公平性，防止企業(yè)“與民爭利”。
限售政策首“現(xiàn)身”
限售是本輪調(diào)控升級中的最大亮點。過去深圳樓市調(diào)控僅停留在“限購”的層面，新政強調(diào)，居民家庭新購買商品住房的（不含人才住房、安居型商品房），自取得不動產(chǎn)權(quán)利證書之日起3年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓；個人、企事業(yè)單位或社會組織等法人單位新購買的商務(wù)公寓,自取得不動產(chǎn)權(quán)登記證書之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。
觸發(fā)限售措施啟動的最直接原因是2017年，深圳產(chǎn)權(quán)兩次轉(zhuǎn)移間隔不滿3年的商品住房占二手房全年總成交量的46%；近五年，深圳成交再轉(zhuǎn)手的商務(wù)公寓占總成交規(guī)模的70%左右。王鋒表示，個人和企業(yè)無論是炒作商務(wù)公寓，還是二手房都比較明顯?！墩埵尽肺募@示，由于限售調(diào)控力度較大，可能會造成深圳二手住房交易量下滑，導(dǎo)致商務(wù)公寓投資需求下降，使得開發(fā)商減少對商務(wù)公寓的開發(fā)，法人單位降低對商務(wù)公寓的購買熱情，從而減少商務(wù)公寓的成交量。
比如二手住房，按照三年期的計算方式，以2018年7月為終止期往前倒推，2015年7月至2018年6月期間，深圳個人購買的新建和二手商品住宅共40.34萬套，占目前全市存量商品住宅 (截止2018年6月30日，深圳產(chǎn)權(quán)登記的商品住宅共170萬套)的23.7%。限售一旦實施，深圳將有23.7%的住房短期內(nèi)將被鎖定交易。
限售的最大“殺傷力”直接反映到短炒投資客上。
“看到《請示》文件后，我開始恐慌?！辟Y深投資客王陽說，按照《請示》規(guī)定，限售范圍囊括居民個人購買的所有商品住房（不含安居型商品房），以及個人、企事業(yè)單位或社會組織等法人單位購買的所有商務(wù)公寓（含贈與）。著急之下，他在5天之內(nèi)將自己手頭的5套小戶型全部拋售。
王陽的幾套房子，全部位于南山區(qū)，總價在300萬-500萬元。7月27日，王陽和幾個投資客朋友緊急召集中原、鏈家、Q房等中介機構(gòu)的一批中介人員，私下開了一個小會，“拜托他們盡快幫我們推盤，幾乎每家中介我都放盤并安排了看房鑰匙?！?br />
為了盡快出貨，王陽做出了較大的讓步——5套房子的定價相比市場價格下降10%，并許諾給促成交易的中介2個點傭金，額外再提供獎金。
周末兩天，看房者人來人往，王陽的5套房子短時間內(nèi)全部售出。不過，7月31日，當(dāng)調(diào)控新政出爐，王陽傻眼了，新政將限售的范圍縮小至新購買的商品住房及商務(wù)公寓。王陽說，原本入手的房子還可以正常買賣，新購買的房子才禁售，“聰明反被聰明誤，我吃了一個大虧?！蓖蹶柼貏e懊悔。
諸如王陽這樣的短炒投資客，正是本次調(diào)控的重點對象。王鋒指出，限售的現(xiàn)身，有利于抑制短期炒作和非理性購房，防止未來過度拋售可能導(dǎo)致的經(jīng)濟風(fēng)險。
（應(yīng)受訪者要求，曉雅、王陽為化名）
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