深圳城市更新再出新政，小地塊更新取消！舊住宅區(qū)未達(dá)20...

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2018-8-7 14:09:17

城市更新你了解嗎？

一座城市的發(fā)展離不開“城市更新”，它就發(fā)生在你的身邊，比如你們耳熟能詳?shù)摹八惔宄鞘懈聠卧?、“蔡屋圍城市更新統(tǒng)籌片區(qū)”、“下沙社區(qū)城市更新單元”等都屬于“城市更新項目”……它對深圳的城市發(fā)展意義非凡。

昨日深圳城市更新再添“重磅新政”

繼4月24日公布《深圳市拆除重建類城市更新單元規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)定(征求意見稿)》后，昨日，深圳市規(guī)土委發(fā)布《深圳市拆除重建類城市更新單元計劃申報規(guī)定(征求意見稿)》(下稱《申報規(guī)定》)和《深圳市拆除重建類城市更新單元計劃審批操作規(guī)則(征求意見稿)》(下稱《操作規(guī)則》)。

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深圳城市更新再出新政，小地塊更新取消！舊住宅區(qū)未達(dá)20...

2018-8-7 14:09 上傳

你問這意味著什么？

? 剛剛經(jīng)歷4年探索的小地塊城市更新或?qū)⒊蔀闅v史；

? 深圳拆除重建類城市更新單元申報的范圍界定或?qū)⒔y(tǒng)一以“拆除范圍”為準(zhǔn)，至少1萬平方米“起步”；

? “更新單元范圍”的劃定從原來的計劃階段調(diào)整到規(guī)劃階段；

? 深圳城市更新擬將啟動更新單元計劃自動失效機制。

▲2017年2月21日，深圳坪山區(qū)東縱路，谷倉嚇村城市更新項目，四周圍起，一片平地。南都記者劉有志攝

《申報規(guī)定》旨在指導(dǎo)市場主體如何開展更新單元計劃申報工作，《操作規(guī)則》則指導(dǎo)各區(qū)開展更新單元計劃的審查和審批工作，兩者共同形成更新單元計劃的申報、審查、審批的完整政策體系。

下面我們就來詳細(xì)看看這份申報規(guī)定

包含六大內(nèi)容——

《申報規(guī)定》共包含申報情形，拆除范圍，更新主體、更新意愿與更新方向，申報途徑與材料，計劃調(diào)整，計劃調(diào)出等六大內(nèi)容，新增了“工改保”、計劃調(diào)整、計劃調(diào)出等內(nèi)容。

這項內(nèi)容未曾提及——
同時，《申報規(guī)定》未提及小地塊更新的相關(guān)條款，這意味著剛剛經(jīng)歷4年探索的小地塊城市更新或?qū)⒊蔀闅v史。

首次提出“自動失效機制”——

另外，《申報規(guī)定》的范圍界定統(tǒng)一以“拆除范圍”為準(zhǔn)，“更新單元范圍”的劃定從原來的計劃階段調(diào)整到規(guī)劃階段，并首次提出“自動失效機制”，要求未來更新單元計劃公告后有效期為2年，“確需延期的，可申請延期1年，且原則上只能延期一次”。
時隔八年

重新修訂城市更新計劃申報規(guī)則

你一定有疑問

對此，深圳合一城市更新運營管理有限公司董事總經(jīng)理羅宇表示，此次全市統(tǒng)一的城市更新計劃申報及審批政策調(diào)整，將改變各區(qū)不同的政策，有利于提高審批速度和效率。

羅宇分析稱，可以預(yù)見的是新政與目前各區(qū)計劃申報政策調(diào)整銜接會有個過程，對于城市更新項目計劃申報進(jìn)程或多或少會帶來一些影響：

? 開發(fā)企業(yè)務(wù)必穩(wěn)妥處理好項目融資及資金成本，保障項目現(xiàn)金流；
? 市場上城市更新項目交易亦將日益增多，項目投資研判更需謹(jǐn)慎而細(xì)致。

本次政策變化

主要有哪些亮點呢？

大件事君幫你梳理了一下——

五大亮點
A. “工改?！表椖靠臻g擴大

在申報情形方面，《申報規(guī)定》明確了申報拆除重建類城市更新的三種情況：

①  城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施亟需完善；

②  環(huán)境惡劣或者存在重大安全隱患；

③  現(xiàn)有土地用途、建筑物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合社會經(jīng)濟發(fā)展要求，影響城市規(guī)劃實施。

其中，《申報規(guī)定》細(xì)化了公共利益項目的用地類型。

《申報規(guī)定》還新增了對“工改?！表椖康姆秶?

① 拆除范圍邊界涉及合法用地，且超過50%的用地位于地鐵站點500米范圍內(nèi)的，該合法用地可全部適用有關(guān)政策；

② 拆除范圍邊界涉及其他用地，因規(guī)劃統(tǒng)籌或技術(shù)誤差等原因?qū)е虏鸪秶挥诘罔F站點500米范圍外的，超出的用地面積不得大于拆除范圍的10%。

建緯律師事務(wù)所高級合伙人賀倩明表示，這意味著“工改?！表椖靠臻g擴大，凸顯了政府要加大城市更新中的保障性住房的保障力度。
B.小地塊城市更新或成歷史

《申報規(guī)定》未提及小地塊更新的相關(guān)條款，這意味著剛剛經(jīng)歷4年探索的小地塊城市更新或?qū)⒊蔀闅v史。

羅宇介紹，因小地塊城市更新屬于“碎片式更新”，在帶來很多市政壓力的同時并未給予太多的貢獻(xiàn)，故在此次政策調(diào)整中予以剔除。

羅宇認(rèn)為，當(dāng)前如果政策導(dǎo)向確實是取消小地塊更新，那么對于原特區(qū)內(nèi)的城市更新勢必帶來較大影響，特別是羅湖和福田。

《申報規(guī)定》取消了小地塊更新單元拆除范圍大于3000平方米小于10000平方米的相關(guān)條款，刪除了之前實施細(xì)則中整村統(tǒng)籌拆除用地面積可小于10000平方米的條文，這意味著未來的城市更新項目申報中拆除用地面積統(tǒng)一以10000平方米為最低標(biāo)準(zhǔn)。

羅宇表示，未來原特區(qū)內(nèi)小地塊更新項目將只能聯(lián)合成更大的城市更新單元進(jìn)行申報和開發(fā)，利益分配磨合將成為其中較大問題，原特區(qū)內(nèi)將回歸2014年以前的連片更新，城市更新項目數(shù)量和實施速度都會有所放緩，老舊物業(yè)及其土地交易價格將會有所調(diào)整。

此外，在合法用地比例要求方面，《申報規(guī)定》明確了清退用地不參與合法用地比例的計算。

C.拆除范圍內(nèi)建筑物建成時間“紅線”確定

根據(jù)《廣東省國土資源廳關(guān)于印發(fā)深入推進(jìn)“三舊”改造工作實施意見的通知》(粵國土資規(guī)字(2018)3號)，開展“三舊”改造用地上的建筑物應(yīng)在2009年12月31日前建設(shè)使用。據(jù)此，《申報規(guī)定》明確了拆除范圍內(nèi)的建筑物建成時間的一般性規(guī)定是2009年12月31日前建成。

根據(jù)《申報規(guī)定》對建筑年限要求，舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)建筑物建成時間為15年，舊住宅區(qū)為20年。

其中滿足“拆除范圍內(nèi)建成時間未滿15年的建筑物占地面積之和原則上不得大于6000平方米，且不超過拆除范圍用地面積的1/3”等兩個條件的舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)建筑，年限未滿15年也可申請拆除重建。

D.部分政策彈性空間存在

在申報條件方面，《申報規(guī)則》明確了拆除范圍原則上需要位于各區(qū)更新五年專項規(guī)劃的拆除重建空間范圍內(nèi)，如果區(qū)級更新五年專項規(guī)劃未獲批準(zhǔn)，則需依據(jù)全市五年專項規(guī)劃確定的優(yōu)先拆除重建區(qū)。

有業(yè)內(nèi)人士指出，《申報規(guī)定》也稍微預(yù)留了一定的政策彈性——

“因技術(shù)原因?qū)е虏鸪秶錾鲜鰠^(qū)域的，超出用地面積不得大于拆除范圍的10%”，和“上層次規(guī)劃確定的公共利益項目用地或清退用地，不受以上規(guī)定限制”等規(guī)定表明政策并非“一刀切”，存在彈性空間。

E.范圍界定統(tǒng)一以“拆除范圍”為準(zhǔn)

在公共利益項目用地要求方面，《申報規(guī)定》根據(jù)申報拆除范圍和法定圖則劃定單元之間的關(guān)系，分別提出了落實公共利益的要求，確保公共利益的落實。

一方面，《申報規(guī)定》采用《實施細(xì)則》的相關(guān)要求，要求城市公共利益項目的獨立用地應(yīng)當(dāng)大于3000平方米且不小于拆除范圍用地面積的15%。

另一方面，《申報規(guī)定》增加了拆除范圍與法定圖則銜接的內(nèi)容，要求：

① 位于法定圖則已劃定單元的片區(qū)，原則上應(yīng)依據(jù)法定圖則確定的單元范圍劃定拆除范圍；

② 申報拆除范圍與法定圖則劃定單元范圍不一致的，位于劃定單元范圍內(nèi)的部分，其土地移交率原則上不低于法定圖則單元中公共利益用地所占單元范圍用地的比例。

《申報規(guī)定》顯示，法定圖則單元中公共利益用地所占單元范圍用地的比例超過50%的，在城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施滿足《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)注與準(zhǔn)則》要求且不影響使用功能的前提下，在更新單元規(guī)劃階段綜合研究后按程序確定。

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