開發(fā)商打包轉(zhuǎn)讓小區(qū)車位，我們算了一筆賬

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2018-8-8 09:49:36

近日，浙江金華某小區(qū)兩位業(yè)主以打包形式獲得該小區(qū)所有停車庫車位的消息，成為不少媒體關(guān)注的熱點。此則新聞之所以會引發(fā)公眾關(guān)注，大概有以下兩個原因：第一，居然有業(yè)主這么有錢，能買下這么多的車位？第二，這么做是不是太任性了？符合法律的規(guī)定嗎？

第一個問題就不討論了，這年頭有錢人確實很多。需要關(guān)注的是第二個問題，這么任性的做法，有沒有法律依據(jù)？

現(xiàn)有法律中關(guān)于小區(qū)車位的規(guī)定來自《物權(quán)法》，該法第七十四條對小區(qū)車位的權(quán)屬規(guī)定主要體現(xiàn)了三個層面：第一，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要；第二，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定；第三，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

那么，按照法律規(guī)定，開發(fā)商有沒有權(quán)將這些小區(qū)車位都轉(zhuǎn)讓給兩位業(yè)主？在我看來，只要不是屬于業(yè)主共有，即“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位”，開發(fā)商都有權(quán)將其轉(zhuǎn)讓。不過，也有人質(zhì)疑，將所有的小區(qū)車位都歸于一到兩位用戶，這樣的做法是否妥當(dāng)，是否剝奪了小區(qū)其他業(yè)主的權(quán)利？就像媒體報道中律師所指出的，業(yè)主可以根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十三條的規(guī)定，業(yè)主請求公布、查閱建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況的，人民法院應(yīng)予支持。

首先需要明確的是，將小區(qū)里所有的停車位都轉(zhuǎn)讓給兩位業(yè)主，也是“滿足業(yè)主的需要”。車庫停車位的用途是做什么？當(dāng)然是停車。這兩位業(yè)主購買了整個小區(qū)的停車位，其目的還是要營利，無論是以出租或者轉(zhuǎn)讓的方式，那么，誰會來使用這些車位呢？大概率事件是該小區(qū)業(yè)主。盡管這些小區(qū)停車位已經(jīng)上鎖，但這并不意味著不讓小區(qū)業(yè)主使用，而是說要以出租或者買賣的方式使用。從這個角度看，并沒有違反法律的規(guī)定。

或許有人會說，將車位轉(zhuǎn)讓給這兩個人，是不是侵犯了其他業(yè)主權(quán)利？在我看來，這并沒有侵犯其他業(yè)主的權(quán)利，因為開發(fā)商作為這些停車位的所有權(quán)人，完全有權(quán)在法律范圍內(nèi)處置這些車位。有業(yè)主抱怨說車位賣給這兩個人只要14萬元，但是他們卻以16萬元的價格出售，因此并不公平。那么，16萬是合理的嗎？毫無疑問，這個價格比14萬要貴，但這并不意味著這就是不合理?？梢栽O(shè)想一下，對企業(yè)而言，利潤最大化是其目標，如果16萬甚至15萬的價格就能出售這些停車位，我想它沒有理由把這個差價轉(zhuǎn)給其他人來賺。一個可能的解釋是，在前四年間，小區(qū)業(yè)主不愿意接受這個價格，以至于開發(fā)商不能將其停車位順利轉(zhuǎn)讓，于是不得不將停車位以打包的方式轉(zhuǎn)讓。而這兩個業(yè)主也是膽大包天，覺得停車位價格上漲是一個大概率事件，于是這個買賣就做成了。

那么，做出了這筆大買賣的這兩位小區(qū)業(yè)主有沒有可能大賺一筆呢？我倒是覺得他們不可能這么幸運。首先，約4000萬元資金的財務(wù)成本就非常高。假設(shè)這4000萬的資金都是自有資金，以5%年化收益率計算，一年的機會成本就近200萬。假設(shè)所有的車位在1年內(nèi)順利賣出，那么以327個車位每個兩萬元的差價計算，共有654萬，就有454萬的毛利；如果在兩年內(nèi)賣出，那么資金的機會成本就達到了400萬，若差價還是兩萬，那么毛利就只有254萬了。必須考慮到的一個現(xiàn)實是，賣掉327個車位，不可能全都由兩個業(yè)主自己干，于是還需要人工和辦公成本……

所以最后的問題來了，開發(fā)商是遇到了什么情況，他們不得不把小區(qū)車位打包出讓，而不是自己來賺這筆錢？這恐怕是一個更為重要的問題，可惜，所有的討論都忽略了這一點。 □傅蔚岡

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