2017深圳城市舊改：大空港提升沙井價值 沙井未來規(guī)劃（2）

沙井現(xiàn)狀

沙井片區(qū)向來以眾多的小產(chǎn)權(quán)房而著稱，與該片區(qū)稀缺的商品房開發(fā)量相比，沙井小產(chǎn)權(quán)房基本上是成片成規(guī)模的開發(fā)。而沙井“小產(chǎn)權(quán)房”歷史遺留問題已由來已久，作為一個常住人口超百萬的大鎮(zhèn)，低收入群體占據(jù)了絕大部分，難以承受新建的商品房的價格。

與深圳其他區(qū)域不同，沙井的小產(chǎn)權(quán)房多以小區(qū)形式整體建造。這些小產(chǎn)權(quán)房價格大約是商品房價格的四分之一左右，約1.1萬/平。小編在踩盤時發(fā)現(xiàn)，很多停車場及商場馬路邊依然可以看到“小產(chǎn)權(quán)房”的廣告單以及介紹前去看房的“拉客仔”。

據(jù)統(tǒng)計，除了目前的華僑城四海云亭、萬科翡麗郡、西薈城、麗莎花都、東樂花園、星河榮御、等商品房，沙井仍有90%的人居住在“‘村委統(tǒng)建房”、“ 原村民自建房”等不同形式的小產(chǎn)權(quán)房。隨著政策利好以及地鐵11號線的開通，沙井房價水漲船高。目前二手房的價格漲至4萬/平，而沙井統(tǒng)建樓也漲至了1.1-1.4萬/平。

絕大部分“小產(chǎn)權(quán)房”在規(guī)劃設(shè)計、施工監(jiān)理、竣工驗收以及物業(yè)管理方面都沒有任何保障，去年，龍華就有兩座22層違建被強拆的新聞，而如今沙井大量的小產(chǎn)權(quán)房會否也有可能遭遇跟龍華同樣的命運？參與舊改的萬科、華僑城、星河等知名開發(fā)商會否能給沙井帶來全新的居住新格局呢？

數(shù)說沙井

深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，2016年沙井二手房均價43183元/平，全年漲幅為19%。成交單價最多的區(qū)間是3.3--3.8萬/平，中位數(shù)為42356元/平。成交戶型以3房為主，其中60--90㎡的比例占6成以上。純居住用途占比73%，26--35歲占比69%，可見沙井成交主力為剛需購房者。

△深圳中原研究中心

租賃市場方面，2016年除了龍華和鹽田之外，其它區(qū)域年度累跌。去年沙井年度跌幅為4%，平均租金為40元/平·月。也就是說，1200元可以在沙井租到30㎡的房子。

△來源：深圳中原研究中心

未來規(guī)劃

1、接入4條地鐵線，大空港提升沙井價值

大空港地區(qū)規(guī)劃范圍約95平方公里，未來主要重點發(fā)展航空服務(wù)業(yè)和高端物流業(yè)、商務(wù)會展業(yè)，匯聚創(chuàng)意服務(wù)、科技服務(wù)和高端制造三大產(chǎn)業(yè)集群。目前，高速和地鐵已接駁機場，未來穗莞深城際線、四條深圳地鐵線也將接入。

該區(qū)域現(xiàn)在主要處于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)階段，新國際會展中心已于2016年9月份動工，預(yù)計2018年完成一期建設(shè)。 屆時將投資百億元，將帶動周圍片區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，完善交通通道，從而提升周圍片區(qū)的整體價值。這將機場北周圍的松崗、沙井和福永片區(qū)經(jīng)濟與樓市有巨大的促進作用。

據(jù)了解，除了已經(jīng)開通的11號線，未來沙井片區(qū)還將通12、18、20號地鐵。

2、享受T4航站樓利好，高鐵將開進機場

近日，交通“十三五”正式發(fā)布實施。規(guī)劃中顯示，“十三五”期間，深圳將加快推進機場第三跑道、衛(wèi)星廳、新貨站(二期)等工程建設(shè)， 啟動T4航站樓建設(shè)方案研究，加強機場服務(wù)腹地交通聯(lián)系，進一步完善機場接駁交通設(shè)施，協(xié)調(diào)與深中通道、穗莞深城際軌道、深茂鐵路等重要通道的接駁銜接，推進海濱大道、福海大道等集疏運道路項目建設(shè)，并啟動?xùn)|部第二機場前期研究。

同時，深圳將新建空港高鐵站，擴容建設(shè)深圳坪山站，改造提升西麗站、平湖站、深圳東站、光明城站樞紐功能。

3、舊改潛力股：萬科、華僑城、京基、星河四大房企搶占沙井

目前沙井街道約19個舊改項目，拆除重建建設(shè)用地總面積約123萬平。其中，超過10萬平的項目有4個，規(guī)模最大的是沙井海岸城項目。小編留意到，參與沙井舊改的有萬科、星河、華僑城、京基等知名開發(fā)商。這意味著沙井未來有大量新盤入市，改變沙井少有商品房的格局。沙井能否一舉撕下遍地小產(chǎn)權(quán)的標簽，成為舊改潛力股？

4、將打造金蠔美食文化小鎮(zhèn)，推進特色旅游業(yè)發(fā)展

去年9月份，寶安區(qū)確定了“六鎮(zhèn)一園”的特色小鎮(zhèn)建設(shè)總體布局方案。其中，“六鎮(zhèn)”就包括了西鄉(xiāng)濱海風(fēng)情小鎮(zhèn)、沙井金蠔美食文化小鎮(zhèn)。

沙井金蠔美食文化小鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)計范圍（位于寶安區(qū)沙井街道，四至范圍北至沙井北環(huán)，南至南環(huán)路，西至西環(huán)路，東至寶安大道，占地面積約7.8平方公里。） 項目區(qū)周邊的主要道路有：南北向主干道107國道、松福大道、中心路等；東西向主干道有新和大道、興業(yè)西路等。

△沙井金蠔美食文化小鎮(zhèn)核心區(qū)夜景效果圖

據(jù)悉按照區(qū)委區(qū)政府的工作部署，由深圳市寶安區(qū)人民政府主辦、深圳市規(guī)劃和國土資源委員會寶安管理局分別與西鄉(xiāng)街道辦事處、沙井街道辦事處聯(lián)合舉辦的“深圳市西鄉(xiāng)濱海風(fēng)情小鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)計公開咨詢”和“深圳市寶安區(qū)沙井金蠔美食文化小鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)計公開咨詢”活動，面向全球公開征集具有豐富規(guī)劃實踐經(jīng)驗的設(shè)計機構(gòu)參與。