重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)開始降溫，調(diào)控要面臨更大的下行壓...

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2018-8-18 09:23:37

7月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)于8月14日公布。大家的眼睛都是雪亮的：只有3個(gè)城市新房?jī)r(jià)格下跌，這個(gè)數(shù)量創(chuàng)了該數(shù)據(jù)公布以來的最低值。

　　另一個(gè)有意思的現(xiàn)象是，自今年3月份開始，15個(gè)熱門城市的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)不再單獨(dú)列出。過度解讀沒必要，但我覺得，這至少反映了一點(diǎn)：這些城市都不需要重點(diǎn)拿出來說了，也不需要以他們來佐證調(diào)控的成果。

　　最近兩三個(gè)月，70個(gè)大中城市新房的環(huán)比漲幅都有點(diǎn)擴(kuò)大，4月份以前，漲幅最高的也不過2%左右，但4月份以后，漲幅3%以上的城市開始增多，這在過去一年多是比較少見的。對(duì)于這種現(xiàn)象，我認(rèn)為有兩個(gè)主要原因：

　　1、限價(jià)仍繼續(xù)，但上限開始松動(dòng)。

　　各地在清理隱性購(gòu)房成本上面持續(xù)發(fā)力，一些隱性成本開始顯性化。比如在備案價(jià)上多上浮一點(diǎn)，但換來的是開發(fā)商不能再搞各種搭售。這一點(diǎn)我在之前的文章中也提及過，目的是讓數(shù)據(jù)更接近市場(chǎng)。

　　2、一些積壓的高價(jià)盤開始放量

　　事實(shí)上，為了調(diào)控房?jī)r(jià)，過去一年多，很多城市的高價(jià)盤都無法入市。但最近幾個(gè)月，高價(jià)盤備案也在提速，不少二線城市的新房環(huán)比漲幅有所擴(kuò)大，也跟這個(gè)因素有關(guān)。

　　雖然新房的漲幅有所擴(kuò)大，但沒必要太擔(dān)心，總體基調(diào)仍然是穩(wěn)定，各地都立了軍令狀，不可能再出現(xiàn)反彈的行情。更重要的是，今年土地市場(chǎng)并不好，易居監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市，土地成家均價(jià)連續(xù)4個(gè)月同比下跌，成交持續(xù)放大。通過土地供應(yīng)來遏制房?jī)r(jià)反彈的勢(shì)頭明顯。

　　與新房市場(chǎng)相比，二手房市場(chǎng)現(xiàn)在是真的有點(diǎn)冷了。

　　貝殼研究院監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)13個(gè)城市，成交量和成交價(jià)都出現(xiàn)了明顯的跌幅。

　　成交價(jià)方面。

　　上海二手房成交均價(jià)為50164元，環(huán)比下跌2.6%，已經(jīng)連續(xù)8個(gè)月下跌。

　　而在長(zhǎng)沙7月份的成交均價(jià)為11580元，環(huán)比下跌2.9%，終于開始下跌了。

　　其他明星城市的二手房成交均價(jià)，成都為1511元，環(huán)比下跌2.3%；西安為15825元，環(huán)比下跌4.5%；天津?yàn)?5497元，環(huán)比下跌2.6%，海河英才計(jì)劃之后，僅兩個(gè)月房?jī)r(jià)就打回了原型。武漢為19928元，環(huán)比下跌2.9%，跌幅明顯擴(kuò)大。

　　成交量方面，天津6、7月份環(huán)比跌幅分別達(dá)到了53.8%和39.2%。武漢6、7月份跌幅則分別為8%和7.7%。杭州6、7月份環(huán)比跌幅分別為20.2%和29.2%，青島則分別下跌4.1%和21.2%。濟(jì)南新房這兩個(gè)月漲幅明顯，但二手房近兩個(gè)月成交量分別下跌了15%和5.1%。

　　二手房市場(chǎng)相對(duì)新房市場(chǎng)更為真實(shí)。從數(shù)據(jù)層面來看，二手房市場(chǎng)后續(xù)走勢(shì)仍然偏弱，這種走勢(shì)受多重因素疊加影響。

　　首先是土地市場(chǎng)的影響。土地市場(chǎng)的表現(xiàn)實(shí)際上代表了開發(fā)商的預(yù)期，顯然開發(fā)商對(duì)后市信心不足。

　　而購(gòu)房者層面，實(shí)際人才落戶帶來的購(gòu)房需求并不如預(yù)期強(qiáng)大。以天津?yàn)槔?，雖然人才計(jì)劃帶來了二手房市場(chǎng)的短暫狂歡，但新落戶人群的購(gòu)房實(shí)力并不強(qiáng)，購(gòu)房目標(biāo)普遍集中在總價(jià)100萬-150萬之間。類似情況也出現(xiàn)在成都、武漢和西安等地。

　　現(xiàn)在的韭菜接盤能力相比較房?jī)r(jià)，已經(jīng)弱了很多。成交周期拉長(zhǎng)，這一點(diǎn)打算賣房子的房主也清楚。貝殼研究院監(jiān)測(cè)的13城，有11個(gè)城市帶看量錄得下跌。其中長(zhǎng)沙二手房帶看量跌得最狠，達(dá)到了35.2%。相應(yīng)的，業(yè)主掛牌價(jià)也在下跌。

　　7月末住建部追加了“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”的表態(tài)，不少人覺得接下來還會(huì)有更嚴(yán)厲的措施出現(xiàn)。但從上述分析已經(jīng)可以得出，當(dāng)前樓市預(yù)期已經(jīng)明顯降溫，對(duì)調(diào)控而言，要的是穩(wěn)定，接下更應(yīng)該小心謹(jǐn)慎。

　　接下來如果還有什么調(diào)控措施，我估計(jì)仍然會(huì)集中在定調(diào)層面，不會(huì)有什么具體的措施。因?yàn)閺恼w來看，其他數(shù)據(jù)都不好看，唯有房地產(chǎn)的投資和銷售數(shù)據(jù)在小幅上行，短期內(nèi)仍然找不到替代的動(dòng)力。房地產(chǎn)占固定投資的比例超過20%，國(guó)民7成的財(cái)富都表現(xiàn)為房地產(chǎn)，銀行也有大量的開發(fā)貸，個(gè)人住房貸款等資產(chǎn)。這些都容不得房地產(chǎn)出現(xiàn)劇烈震蕩。

　　比如限價(jià)，以前是防止房?jī)r(jià)上漲，接下來恐怕要擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌了，設(shè)置地板價(jià)也未可知。而這恐怕又會(huì)引發(fā)輿論壓力。還有地價(jià)，各地流拍已經(jīng)影響到地方的收入，后續(xù)或許也會(huì)有微調(diào)。

　　至于房地產(chǎn)稅，內(nèi)部版本早就有，但現(xiàn)在其實(shí)更加尷尬。因?yàn)橥瞥鰜砜倸w是個(gè)利空信號(hào)。而現(xiàn)有措施已經(jīng)取得了階段性成果，再加壓，樓市的可控性又會(huì)脆弱一分。

　　2018年，樓市調(diào)控的難度，相比2017年有過之而無不及。如果說之前有所取舍的話，現(xiàn)在則要照顧到各方的需求。

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