深圳一場異?！缎‘a(chǎn)權(quán)房》交易暗流的背后

近期，深圳樓市出現(xiàn)了一股異常的“小產(chǎn)權(quán)房”買賣暗流。這場洶涌的異常買賣是建立在近期深圳官方一種表態(tài)、一個現(xiàn)狀、一個任務的基礎(chǔ)上。

一個任務：深圳市住建局官方表示，在“十三五”期間，深圳將開工籌集建設(shè)保障性安居工程40萬套、供應35萬套，其中面向人才群體供應不少于70%。

一個現(xiàn)狀：深圳住房總量約5.2億平方米（1035萬套），其中79%存量住房為未確定產(chǎn)權(quán)的原農(nóng)村私房（以下統(tǒng)稱“小產(chǎn)權(quán)房”）。而這近八成超4億平方米的“小產(chǎn)權(quán)房””是不能在市場內(nèi)合法流通。

一種表態(tài)：深圳官方回復媒體，“由于深圳土地資源緊缺，政府正充分挖掘存量資源籌集保障性住房。與農(nóng)村自建房合作的方式，也是籌集房源考慮的途徑之一?！?br />
值得注意的是，深圳過去5年商品房供應才28萬多套?，F(xiàn)在“十三五”的任務要供應35萬套主要面向人才群體的保障性安居房。這說明未來5年，每年市場上出現(xiàn)的保障房要與商品房齊平，甚至要超過商品房的供應量才能完成目標。

如果按深圳現(xiàn)有土地轉(zhuǎn)流速度實現(xiàn)這個目標是極度困難的。按民間赤裸的解讀是，官方要與小產(chǎn)權(quán)或合作，或回收，或正名?？傊?，“小產(chǎn)權(quán)房”的春天真的要到來。

說真的要來，事因這個“春天”之前就曾被多次提及。而今年，據(jù)了解不少業(yè)內(nèi)人士，包括知名的樓市學者都在入手“小產(chǎn)權(quán)房”。這將會使這波勇者陷入另一個套路，還是財路？

1、“小產(chǎn)權(quán)房”由官方帶頭興建

1999年，深圳市人大頒布《關(guān)于堅決查處違法建筑的決定》，首次提出違法建筑這一概念。在2009年深圳官方首次表態(tài)，要給“小產(chǎn)權(quán)房”一個名份。

當時，深圳市人大通過《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》，規(guī)定違法建筑除未申報的外，符合確認條件的按規(guī)定辦理初始登記，依法核發(fā)房產(chǎn)證。這標志著深圳的“小產(chǎn)權(quán)房”可能拿到全國首個“準生證”。全國各大媒體都在看深圳怎么吃這個螃蟹，可惜吃了7年也沒吃出個門道。

2009年，深圳市開始正式進行“小產(chǎn)權(quán)”房登記，同時成立深圳市土地監(jiān)察大隊，專門查處違法建筑。緊接著，嗅到商機的投機者啟動了瘋狂違建模式。

從1999年至2016年，相關(guān)違法建筑處理條例至少三次出臺。然而每次條例出臺，都成為催生違建的號角。

其實，受惠于特區(qū)的政策優(yōu)勢，經(jīng)過1992年特區(qū)內(nèi)統(tǒng)征、2004年特區(qū)外土地收歸國有，深圳在理論上已經(jīng)成為了國內(nèi)首個沒有農(nóng)村建制的城市。按理來說，深圳土地已經(jīng)全部國有，而公眾普遍理解的“小產(chǎn)權(quán)房”是建設(shè)在集體土地上的房子，所以給“小產(chǎn)權(quán)房”確權(quán)一直以來都是讓深圳尷尬的話題。

這在官方部分決策者看來，“是國土管理的失控，當初沒人敢直面這個問題。都像鴕鳥，以為扎在沙堆里就當沒事。當年不少領(lǐng)導跟村民有勾兌，參與搶建，法不責眾，沒能管得住?！?br />
城市化進程并非一紙公文即可解決?！暗蠹覒艨诒径紦Q成城市的了，換個戶口本才多少錢？2004年特區(qū)外土地收歸國有，當時征地農(nóng)民把水塘、山塘比較難開發(fā)的部分給了，但真正的好地他們不會隨便拿出來?！碑敃r參與征地相關(guān)人員說。

據(jù)透露，當時深圳征地補償標準只有全國的二十分之一，政府就是靠這筆錢發(fā)家。但是深圳農(nóng)民卻不窮，主要收入靠兩點，第一，政府支持村成立股份制公司，保證了村民有持續(xù)的經(jīng)濟收入。第二，就是“小產(chǎn)權(quán)房”的興起。

“90年代那個時候我們區(qū)鎮(zhèn)發(fā)展都有指標的，發(fā)展經(jīng)濟是硬道理。當時還去了東莞做考察，發(fā)現(xiàn)最快的辦法就是蓋工廠出租，人來了，百業(yè)興旺。當時有這么一件事，每個村搞一平方米的違建，獎勵一塊錢，有一個村長拿到了104萬?！币焕仙钲谌苏劶爱敃r全民參與的違建，大家都認為這是為了活下去。

“后面的村就有樣學樣，從自己村的人建，到與外地人（本村以外）合資，先從老村開始建，再看到空地就建，最后是塊地都拿來建，形成如今的工廠、握手樓扎堆的獨特風景線?！睂毎怖洗迕裾J為，沒有這些房子做保障，只拿當時征地補償少得可憐的錢，深圳農(nóng)民日子比內(nèi)地農(nóng)民還不如，連種田的地都沒了。

2、三年增長30%，深圳有超4億“小產(chǎn)權(quán)房”

對于深圳人而言，興建“小產(chǎn)權(quán)房”從活路變成巨大的財路。隨著土地價值的逐日攀升，越來越多的“違章建筑”也開始生長，使占據(jù)深圳半壁江山的村集體土地更加難以正常地納入城市管理。2007年深圳市國土局所做的住宅調(diào)查顯示，深圳有“城中村”農(nóng)民房或其他私人自建房超過35萬棟，總建筑面積約1.2億平方米，占全市住房總量的49%。

這一數(shù)據(jù)，在2011年已近3億平方米。最新的數(shù)據(jù)顯示，深圳目前住房總量約5.2億平方米（1035萬套），實際的商品住房與保障性住房合約僅1.7億平方米（162萬套），約占15.7%。其中79%存量住房為未確定產(chǎn)權(quán)的原農(nóng)村私房。

也就是說現(xiàn)有超4億平方米的“小產(chǎn)權(quán)”存量房，這個數(shù)據(jù)在過去三年增長了30%。

但近期在新領(lǐng)導班子的強治下，不少區(qū)域?qū)崿F(xiàn)了違建零增長。更多的業(yè)內(nèi)人士相信，與“小產(chǎn)權(quán)”合作是無地可用的深圳想要在“十三五”期間完成35萬套保障房供應不得不直面的選擇。

3、偷生的娃長大了不能不給戶口

“這就有點像偷生，現(xiàn)在孩子長大了，你不能不讓人家上戶口，就隨他變成黑戶？所以還是得想辦法解決?！鄙钲谑凶〗ň窒嚓P(guān)人士回應樂居。

但解決方案總有個分類，“小產(chǎn)權(quán)”房建在哪，代表著輕重不一的違法程度。目前深圳“小產(chǎn)權(quán)房”可分為四類：

第一， 在老村紅線范圍里建設(shè)，土地屬于村集體所有，但是房子違法。
第二， 建在三不管地帶，未經(jīng)確權(quán)是國有土地或集體所有上。
第三， 建在經(jīng)過征地或轉(zhuǎn)地后的國有土地上的房子。
第四， 建在規(guī)劃道路上的房子。


雖然統(tǒng)一劃為“小產(chǎn)權(quán)房”都屬違法建筑，但輕重有別。老村的宅基地是沒有土地使用年限，屬于永久產(chǎn)權(quán)。曾與官方簽屬的征地條例中，有少部分會按一定比例，做征地返還地，作為村或個人的工商發(fā)展用地，這是存在一定的使用年限，年限到期，原則上房隨地走。深圳特區(qū)是房地合一。

所以弄清自家地的土地質(zhì)性就變得非常必要?，F(xiàn)市住建局對于前兩者是有意給條出路，后兩種要堅決處理。

關(guān)于如何給活路，業(yè)內(nèi)共識是：

第一，城中村不主張大拆大建，主要通過改造；

第二，以一戶一棟為主做登記，宅基地上合法的480平方米給證，超出部分增收土地使用費；

第三，政府集體租用再轉(zhuǎn)租。統(tǒng)一出租收稅，把它納入體系內(nèi)管理。

第四，政府拿錢回購一批房源。但存在隱憂，一旦出質(zhì)量事故，政府就要承擔重大責任，所以實現(xiàn)難度高。

第五，發(fā)錢做人才房補貼。35萬套的供應可按人均住房來發(fā)放相應的補貼?！把a磚頭和補人頭都是補?！?/strong>

“方法很多，一直在探討，還沒最終定論，我們承認使用權(quán)，但不等于承認產(chǎn)權(quán)。曾經(jīng)我們討論過一種方法就是根據(jù)違法程度不同，每年增收土地使用費，通過稅收方式對城中村進行改善和維護，不可能隨便就合法化，這相當于是懲罰老實人，我們要尊重歷史，事實求事，循序漸進?！?住建局相關(guān)人士分享道。

而近期官方的表態(tài)雖然隱晦，但更進一步揭示了小產(chǎn)權(quán)走向光明大道的路徑：“由于深圳土地資源緊缺，政府正充分挖掘存量資源籌集保障性住房。與農(nóng)村自建房合作的方式，也是籌集房源考慮的途徑之一。同時，還將鼓勵企事業(yè)單位和原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位（村股份公司）在符合相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定和規(guī)劃要求的前提下，將自有用地用于保障房項目的開發(fā)建設(shè)?！?br />
這代表將有一批“小產(chǎn)權(quán)房”良民將被政府看中，改造為安全有保障、配套較完善、居住有特色的保障房。不少“小產(chǎn)權(quán)房”被賣給個人所有，歸屬復雜，收編困難，要與小業(yè)主談合作，就是與人性談條件。