2017年7月27日第一現(xiàn)場(chǎng)報(bào)道：《客戶購(gòu)買億元?jiǎng)e墅，遭中介投訴跳單》
2017年7月深圳中原地產(chǎn)寶安曦城分店的黃先生比較郁悶：跟了幾個(gè)月的億元?jiǎng)e墅大單，買家最終跳過(guò)自己，通過(guò)其他中介代辦手續(xù)與業(yè)主成交，樓市淡季，本來(lái)指望這一單沖一下業(yè)績(jī)，有筆可觀的收入，沒想到被跳單，電話微信也被拉黑，百萬(wàn)傭金眼見打水漂，真是砍人的心都有！
通過(guò)觀看視頻報(bào)道，聽取黃先生介紹，查閱黃先生提供資料，可知雙方的爭(zhēng)議焦點(diǎn)如下：
中原地產(chǎn)主張：
2017年5月6日客戶夫婦來(lái)到中原地產(chǎn)曦城店，表示要購(gòu)買曦城大花園獨(dú)棟別墅，當(dāng)日下午黃先生同事帶客戶看了曦城二期別墅，并在之后一直與客戶溝通相關(guān)事宜；5月18日中原地產(chǎn)安排客戶與業(yè)主見面，客戶與業(yè)主交換了名片，取得了業(yè)主聯(lián)系方式，并從此開始冷落中原地產(chǎn)，直至拉黑黃先生及其同事電話微信。后經(jīng)了解：買賣雙方已通過(guò)Q房深圳房網(wǎng)成交，認(rèn)為客戶存在跳單行為，目的在于逃避中介費(fèi)。
客戶（買家）主張：
自己沒有跳單，有權(quán)選擇Q房網(wǎng)成交，Q房網(wǎng)確認(rèn)買家系通過(guò)該公司成交，不認(rèn)為買家是跳單。
幾點(diǎn)說(shuō)明：
1、跳單的含義。跳單不是一個(gè)法律概念，而是中介對(duì)于提供居間服務(wù)的客戶為逃避支付傭金跳過(guò)中介私下成交行為的俗稱，本質(zhì)屬于違反誠(chéng)實(shí)信用原則的根本違約行為，需向中介承擔(dān)違約責(zé)任，即支付傭金；
2、中介收取傭金的法律規(guī)定。根據(jù)合同法，居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬；未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用；
3、購(gòu)房者是否有權(quán)選擇質(zhì)優(yōu)價(jià)廉其他中介成交？2011年12月21日最高人民法院發(fā)布的第一批指導(dǎo)性案例之一——上海中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司訴陶德華居間合同糾紛案確認(rèn)：居間合同中禁止買方利用中介公司提供的房源信息，卻撇開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定具有約束力，即買方不得“跳單”違約，但是同一房源信息經(jīng)多個(gè)中介公司發(fā)布，買方通過(guò)上述正當(dāng)途徑獲取該房源信息的，有權(quán)在多個(gè)中介公司中選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司促成交易，此行為不屬于“跳單”違約；
4、如何區(qū)別“有權(quán)選擇”和“違約跳單”？結(jié)合最高法院上述判例，信榮房地產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)認(rèn)為判斷客戶是有權(quán)選擇還是違法跳單需同時(shí)考察如下幾個(gè)因素：1）房源信息是否經(jīng)多個(gè)中介公司發(fā)布？2）買家房源信息來(lái)源渠道；3）其他中介公司所報(bào)成交價(jià)；4）居間服務(wù)質(zhì)量。即：只有具備房源信息非獨(dú)家發(fā)布，買家通過(guò)其他正當(dāng)途徑獲取房源信息，其他中介促成成交價(jià)低，本公司服務(wù)質(zhì)量低下等條件才有權(quán)選擇其他中介成交，否則即為違約“跳單”；
5、本案中客戶是否構(gòu)成“跳單”？據(jù)媒體報(bào)道及已知情況可以確定本案中：1）2017年5月6日當(dāng)日中原地產(chǎn)帶領(lǐng)買家看房；2）5月6日至18日中原地產(chǎn)一直在買賣之間代為溝通交易事宜；3）5月18日中原地產(chǎn)召集雙方面談，買賣雙方第一次相識(shí)并取得對(duì)方聯(lián)系方式，因系直接磋商，不存在中原地產(chǎn)最終比其他中介所報(bào)成交價(jià)高的情況；4）其后買賣雙方避開中原地產(chǎn)通過(guò)Q房網(wǎng)成交。很顯然，買家不完全具備“有權(quán)選擇”的全部條件，且與業(yè)主見面相識(shí)洽談都是通過(guò)中原地產(chǎn)完成，雖然最終通過(guò)Q房網(wǎng)成交，但利用了中原地產(chǎn)提供的媒介信息，行為還是屬于“跳單”；
6、Q房網(wǎng)辯解客戶不屬于“跳單”理由是否成立？Q房網(wǎng)認(rèn)為交易雙方通過(guò)其公司居間正常交易，不存在“跳單”之說(shuō)，然眾所周知，實(shí)踐中買賣雙方利用第一家中介信息相互取得聯(lián)系后，通過(guò)第二家中介花費(fèi)極少費(fèi)用“代辦過(guò)戶”情況普遍存在，即通過(guò)Q房網(wǎng)支付費(fèi)用完成過(guò)戶，并不必然排除客戶“跳單”，特別是僅僅支付少量代辦費(fèi)的情況下；
7、本案中原地產(chǎn)如何維權(quán)？據(jù)了解，中原地產(chǎn)之所以如此被動(dòng)與其沒有事前與買家簽訂《看樓書》約定傭金有關(guān)，然即便如此，根據(jù)合同法規(guī)定，傭金沒有約定或者約定不明確的，也不能免除客戶支付義務(wù)，而是要依照合同法61條確定，仍不能確定的，根據(jù)居間人的勞務(wù)合理確定，并由買賣雙方平均負(fù)擔(dān)。目前中原地產(chǎn)需要委托律師盡可能全面地搜集給予買賣雙方提供居間服務(wù)的具體證據(jù)，然后磋商，磋商不成的，向?qū)毎矃^(qū)人民法院起訴解決；
8、中介警示：本案也警示中介，在提供居間服務(wù)之前，需要與客戶簽署書面協(xié)議，如客戶拒不簽署，可通過(guò)口頭或短信、微信告知并固定證據(jù)，以便發(fā)生爭(zhēng)議后作為證據(jù)使用；
9、“跳單”解決之道：行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)聲，中介聯(lián)合抵制。“跳單”存在的土壤是有其他中介配合成交，然“跳單”又是傷害中介整體利益的事，今天發(fā)生在其他中介，明天可能就發(fā)生在自己身上，所以需要中介行業(yè)協(xié)會(huì)倡議各個(gè)中介聯(lián)合抵制，并制定具體規(guī)則，中介之間也要團(tuán)結(jié)互助，必要時(shí)可以在不增加客戶傭金的基礎(chǔ)上前后兩家聯(lián)合提供服務(wù)，而不是相互拆塔，讓“跳單”有機(jī)可乘。
題外話：
成也蕭何敗蕭何，中介電話擾人惹人煩，不被尊重，買房賣房又不可或缺，中介賺錢容易，也不容易，樓市淡季，帶十個(gè)客戶跟幾個(gè)月最終成交可能只有一兩個(gè)。功過(guò)分開講，傭金可以談，通過(guò)中介買到如意的房子的，還是需要尊重中介的勞動(dòng)價(jià)值的，而不是“跳單”拉黑中介！
