房地產(chǎn)稅要推遲嗎

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2018-10-1 10:00:28

不久前，十三屆全國人大常委會立法規(guī)劃發(fā)布，包括房地產(chǎn)稅法在內(nèi)的11部稅法同時亮相第一類項目，擬在本屆人大常委會任期內(nèi)提請審議。

此后，全國人大常委會法制工作委員會副主任許安標接受采訪時對此作出解釋，5年內(nèi)將有116件法律草案列入規(guī)劃，其中一類項目69件，即條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請審議的法律草案，其中就包括房地產(chǎn)稅法。

于是，市場就有了“房地產(chǎn)稅5年內(nèi)提請審議”的說法。對于這樣的說法，社會上出現(xiàn)了截然相反的兩種解讀。

有人認為房地產(chǎn)稅短期內(nèi)來不了，起碼這幾年沒戲，代表人物有華夏新供給經(jīng)濟學研究院首席經(jīng)濟學家賈康。

他表示，十八大以后明確要求加快房地產(chǎn)稅立法，并適時推進改革，但到現(xiàn)實中，從今年兩會后傳出的2年內(nèi)啟動房地產(chǎn)稅立法，到之后的5年內(nèi)啟動房地產(chǎn)稅立法的消息，逐漸從短期變成了中長期；但無論如何，正式啟動一審才是最關(guān)鍵的時間點。房地產(chǎn)稅法進入審議階段后，一定會征求社會意見，還應(yīng)召開聽證會，不排除存在一拖多年的可能性。

而另一派人則認為，“5年內(nèi)提請審議”只是給了一個時間底線，房地產(chǎn)稅越來越迫近了。住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌就表示：“眼下房地產(chǎn)稅出臺的條件越來越充分，我樂觀的想法是2020年前出臺?！?br />
對于市場的不同解讀，立法專家朱少平在接受媒體采訪時指出：“房地產(chǎn)稅被列入一類審議，就是表明了官方的態(tài)度，雖然沒有說具體出臺日期，但要分清任期5年內(nèi)審議并不等于第5年才出臺，這其中可能兩年就審議完了，也可能爭議較大5年都很難出臺，只能說房地產(chǎn)稅是非常重要的新稅法，還沒有具體時間表。”

盡管沒有時間表，但市場對“房地產(chǎn)稅”的討論則越來越深入了，熱點話題主要體現(xiàn)在下面四方面。

熱點之一：怎么征

今年6月中旬，自然資源部稱，全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺已實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，我國不動產(chǎn)登記體系進入到全面運行階段。

“不動產(chǎn)登記全國聯(lián)網(wǎng)”的消息一經(jīng)發(fā)出，外界就將其與房地產(chǎn)稅掛鉤，視其為征稅的“技術(shù)前提”。7月16日，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人毛盛勇在答記者問時表示，加快推進房地產(chǎn)稅相關(guān)政策舉措。這一表態(tài)更增加了外界對于房地產(chǎn)稅出臺的預(yù)期。

不過，技術(shù)上雖然做好了準備，但是在“怎么征”這個問題上業(yè)界還沒有達成共識。

不妨先看看上海、重慶兩地“房地產(chǎn)稅”試點的情況。

2011年1月28日，上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點。征收對象是上海市居民家庭在上海新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購的二手存量住房和新建商品住房)，以及非上海市居民家庭在上海市新購的住房。

上海居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房面積(指住房建筑面積)人均不超過60平方米的，其新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅。

2011年1月28日，重慶市個人住房房產(chǎn)稅征收試點正式啟動，試點范圍為重慶主城9區(qū)內(nèi)存量以及增量的獨棟別墅、新購高檔商品房、外地人在重慶購買的第二套房，這些住宅將被征收房產(chǎn)稅，其稅率為0.5%～1.2%。

“上海版房產(chǎn)稅”是對增量的房產(chǎn)征稅，有免稅的設(shè)計；“重慶版房產(chǎn)稅”是對增量、存量的高檔商品房征稅，其特點是梯度費率。二者的共同點都是對“局部市場”征稅，因此實際貢獻的稅收額是非常有限的。

從試點的效果可以看出，要想使房地產(chǎn)稅成為一個有意義的稅源，同時又兼顧公平，必須將所有的新房、舊房納入征稅范圍。這一點業(yè)內(nèi)分歧并不大，分歧在于要不要有“免征額度”以及“免征多少”。

以賈康為代表的專家認為，不能照搬美國的普遍征收模式，在中國的國情下必須考慮處理非常棘手、復(fù)雜的免征問題；而能夠?qū)で笞畲蠊s數(shù)，處理好復(fù)雜的免征的問題，才能讓房地產(chǎn)稅立法達成共識。

與之相反，立法專家朱少平指出，房地產(chǎn)稅目前還沒有公布任何細則，但最可行的就是在上海、重慶模式的基礎(chǔ)上適當調(diào)整，形成方案。他認為，無論怎么調(diào)整，都不能從家庭房產(chǎn)的第二套開征；如果只是對家庭房產(chǎn)的第二套甚至第三套才開始征收房地產(chǎn)稅，很可能會產(chǎn)生不小的社會問題，比如會有一批人動歪腦經(jīng)去想辦法避稅。

熱點之二：征多少合適

除了“怎么征”，“征多少”更是難題。

在我國現(xiàn)行房地產(chǎn)制度下，開發(fā)商在競拍土地時已一次性繳納了高達數(shù)十億元甚至上百億元的巨額“土地出讓金”，相當于已一次性繳納了70年的土地租金。同時，開發(fā)商還需要繳納大量的與土地相關(guān)的稅收，例如土地增值稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。這些都是開發(fā)商賣房子的直接成本。

老百姓買房時，已經(jīng)把這些費用一次性支付給了開發(fā)商。如果今后對房屋產(chǎn)權(quán)所有人征收“房地產(chǎn)稅”，勢必要對房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)的各項稅收進行重新的分類、梳理，以避免重復(fù)計稅的問題。

最終只有一個結(jié)果——就是稅賦的轉(zhuǎn)移，由開發(fā)企業(yè)向產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)移，即開發(fā)商品住宅的直接成本降低了，而個人持有商品住宅的成本上升了。目前社會普遍關(guān)注的問題就是——這個持有成本會上升多少？

現(xiàn)在北京、上海很多市中心的老房子都價值1000萬元以上，但生活在里面的家庭并非富裕家庭，家庭年收入并不很高，如果按照1%的稅率收取“房地產(chǎn)稅”，一年被收走10萬元，對于這些家庭來說會是沉重的負擔。

即便不是市中心的房產(chǎn)，一般的青年白領(lǐng)也要貸款幾百萬元才可以在北京、上海買房，通常房貸還款支出已經(jīng)占到家庭可支配收入的一半左右，如果未來房地產(chǎn)稅制定得過高，也可能會加重這些社會中堅力量的生活負擔。

熱點之三：能否抑制房價

從一般商品角度來看房價，主要就是受“供應(yīng)”和“需求”的影響。具體而言，與人口流入、居民收入、土地供應(yīng)量有密切關(guān)系。

首先，房價與人口的流入息息相關(guān)，近20年一線城市人口高速流入，造成了一線城市房價大漲。近幾年，一線城市開始控制人口流入，與此同時“城市群”成為未來城市規(guī)劃的主流方向，大量人口又涌入到熱點城市周邊的二三線城市，使得這些城市的房價快速上漲。未來，人口流入對房價的影響還會持續(xù)。

其次，房價也與老百姓的收入增長有關(guān)。過去幾十年，中國人的收入持續(xù)保持高增長，對推動房價上漲作用明顯。一線城市雖然人口增速放緩，但收入的增長并不低，大量高收入人才的流入對房價上漲起到正面影響。

第三，土地供應(yīng)。土地供應(yīng)的多少也在一定程度上決定了商品房有效供應(yīng)的數(shù)量。一些熱點城市的土地供應(yīng)量如果不足，也會助推房價上漲。

此外，房價還與貨幣發(fā)行量有一定的關(guān)系，即平時常說的“通貨膨脹”因素。尤其是一些一線城市的房價，與貨幣發(fā)行量的關(guān)系更為密切。2009年之后，中國廣義貨幣M2較快增長，甚至超過美國和日本，成為全球規(guī)模最大的國家。在此背景下，一線城市房價也出現(xiàn)了上漲。

以上種種因素，都是推動房價上漲的客觀原因。近年來，國家已經(jīng)采取了有力的各項調(diào)控措施，使房價上漲的勢頭得到了遏制，整個市場也表現(xiàn)出平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。

而房地產(chǎn)稅作為一種稅收，很難逆轉(zhuǎn)上述客觀因素。此外，從上海和重慶的征收經(jīng)驗來看，推出房地產(chǎn)稅也并沒有對房價產(chǎn)生明顯抑制作用。

熱點之四：如何讓老百姓接受

為什么房地產(chǎn)稅受到高度重視，但進展卻總是不如意呢？

賈康認為，房產(chǎn)多的人，肯定不怎么愿意繳納房地產(chǎn)稅，包括那些擁有改善房的成功人士，按人之常情也是不想承擔這個稅負。從這一點來說，也需要讓公眾更多地了解房地產(chǎn)稅的來龍去脈，做更多的解釋工作，充分考慮社會和市場的承受力，增加普通老百姓對它的接受度。

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