住了4年的房子開發(fā)商突然要申請裁決購房合同無效？？？

小產(chǎn)權資訊 · 發(fā)表于 2018-10-1 10:17:08

澎湃新聞記者陳興王實習生趙思維

陳數(shù)(化名）一家搬入新居4年后，突然接到西安仲裁委員會的通知書，被告知開發(fā)商以無證售房為由，申請裁決購房合同無效，要退款并收回出售給陳數(shù)等業(yè)主的房產(chǎn)。

陳數(shù)稱，收到參加仲裁通知書，是因為與開發(fā)商簽訂的購房合同中約定了仲裁機構。

開發(fā)商陜西飛宇地產(chǎn)在其提交的裁決申請書上認為，由于“規(guī)劃”等客觀原因，導致涉案房屋未能取得商品房預售證，請求確認與陳數(shù)等兩名業(yè)主簽訂的商品房買賣合同無效。

9月14日，西安市規(guī)劃局長安分局向澎湃新聞證實此事。長安分局回應稱，涉事地產(chǎn)公司在長安區(qū)郭杜東街106號建設的唐風苑1號樓在未取得規(guī)劃審批許可的情況下，建設框架結構商住樓1棟，地下1層、地上27層，建筑面積26219.758平方米。

9月29日，長安區(qū)房管局回應澎湃新聞稱，“玫瑰印象（唐風苑）1號樓并未審核取得《商品房預售許可證》，不符合上市銷售的條件，目前就陜西飛宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司涉嫌違規(guī)銷售行為正在依法查處之中。

長安區(qū)房管局還表示，他們通過多種途徑試圖聯(lián)系開發(fā)商，未果。如后續(xù)無法取得聯(lián)系，將召開法務研判會進行處理。

新房住了四年，開發(fā)商申請仲裁欲收回房子

今年6月18日，陳數(shù)和另外一名業(yè)主突然接到西安仲裁委員會仲裁通知書。

通知書中，開發(fā)商陜西飛宇地產(chǎn)認為合同簽訂后，涉案房屋由于規(guī)劃等客觀原因至今未能取得商品房預售許可證，所以請求裁決與陳數(shù)等業(yè)主簽訂的購房合同無效。

得知該消息的陳數(shù)夫婦，一時不知所措。二人大學畢業(yè)后在西安打拼9年，好不容易才擁有了自己的第一套房子，竟會遭遇如此變故。

2013年9月4日，陳數(shù)購買了位于西安市長安區(qū)郭杜東街唐風苑（又稱“玫瑰印象”）小區(qū)1號樓一套49.2平方米的房子。

當時樓價為4550元/㎡，房子總價22萬余元，現(xiàn)在該區(qū)域位置房價已經(jīng)升至每平米近1.2萬元。

9月8日，澎湃新聞記者來到陳數(shù)所購房屋。一室一廳一衛(wèi)小戶型，墻上掛著她和丈夫的合影，茶幾上擺著新鮮的水果，整個屋子收拾得井井有條。

陳數(shù)夫婦老家在青海，大學畢業(yè)后留在西安發(fā)展，后來長期租房。

“畢業(yè)后的夢想就是能在西安有個屬于自己的家。”陳數(shù)說，當時丈夫剛好在所購房屋附近工作，看到這個樓盤價錢不高，去售樓部看了幾次，就交了訂金。

按照與開發(fā)商簽訂的購房合同，陳數(shù)首付30%，共7.3萬元，買下了唐風苑1號樓14層的這套房子。

陳數(shù)回憶，交首付時，唐風苑1號樓剛破土動工，開發(fā)商只說有三證，沒有商品房預售證。

2014年9月3日，陳數(shù)又與陜西飛宇地產(chǎn)簽訂購房合同補充協(xié)議。協(xié)議規(guī)定，“出賣人應當在五證齊全后，通知業(yè)主辦理補款及按揭手續(xù)，并辦理合同備案”。

當年10月，陳數(shù)夫婦告別租房生活，搬入唐風苑新居。

陳數(shù)稱，當時開發(fā)商通知收房，因沒看到預售證，大家都不愿意收房，但開發(fā)商以“不收房之前交的首付款不能退，房子也會沒有”為由脅迫大家收房，加上對方承諾會在之后一年內(nèi)補辦預售許可證，大家就收了房。

不過該說法尚未得到陜西飛宇地產(chǎn)證實和回應。

西安市規(guī)劃局在2015年開出的行政處罰決定書受訪者

涉事1號樓整棟屬違章建筑，曾被罰款400余萬

澎湃新聞了解到，1號樓共250戶，但開發(fā)商僅向西安仲裁委員會申請裁決與陳數(shù)等兩名業(yè)主的購房合同無效。

9月8日，在該小區(qū)，多名業(yè)主表示，擔心開發(fā)商在取得申請裁決成功后，會進而向仲裁部門提出與其他240余戶購房合同無效的仲裁申請。

陳數(shù)告訴澎湃新聞，2014年10月，搬入新家后，由于開發(fā)商遲遲不兌現(xiàn)辦預售許可證的承諾，她和其他業(yè)主多次前往長安區(qū)信訪部門反映問題。

此間，業(yè)主們得知，涉事1號樓為違建項目。

陳數(shù)等業(yè)主質(zhì)疑，涉事開發(fā)商故意違建，致《商品房預售許可證》一直無法辦理，“就等著之后起訴業(yè)主，收回房子”。

陳數(shù)提供的一份2015年6月1日西安市規(guī)劃局行政處罰決定書中顯示，陜西飛宇地產(chǎn)所建的唐風苑1號樓項目，屬違法行為，按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條規(guī)定、第六十四條規(guī)定，決定處以419.516萬元罰款的行政處罰。

9月14日，西安市規(guī)劃局長安分局向澎湃新聞證實了此事。

長安分局給澎湃新聞的書面回復中表示，涉事地產(chǎn)公司陜西飛宇地產(chǎn)在長安區(qū)郭杜東街106號建設的唐風苑1號樓在未取得規(guī)劃審批許可的情況下，建設框架結構商住樓1棟，地下1層、地上27層，建筑面積26219.758平方米。

房管局：多次試圖聯(lián)系開發(fā)商，未果

工商信息顯示，陜西飛宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2001年4月，經(jīng)營范圍主要為房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理及建筑工程維修。此前法定代表人為賈富過，經(jīng)過多次變更，目前法定代表人為賈梓欽。

澎湃新聞在西安市長安區(qū)政府官網(wǎng)查詢發(fā)現(xiàn)，今年4月25日，長安區(qū)住房保障和房屋管理局曾發(fā)布一則“關于瀾香山（紫衫莊園）等13個項目涉嫌違法銷售的公告”。

公告稱，“唐風苑(玫瑰印象)，由陜西飛宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設，座落于西安市長安區(qū)郭杜東街106號，該項目1號樓未取得《商品房預售許可》?！?br />
9月29日，長安區(qū)房管局回應澎湃新聞稱，“玫瑰印象（唐風苑）1號樓并未審核取得《商品房預售許可證》，不符合上市銷售的條件。目前就陜西飛宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司涉嫌違規(guī)銷售行為正在依法查處之中。”

長安區(qū)房管局稱，他們通過多種途徑試圖聯(lián)系開發(fā)商，未果。如后續(xù)無法取得聯(lián)系，將召開法務研判會，并依據(jù)《陜西省城市房地產(chǎn)市場管理條例》第六十一條：“妨礙房產(chǎn)、土地管理人員執(zhí)行公務，擾亂房地產(chǎn)交易場所秩序的，由公安機關依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》處罰；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任”之規(guī)定，進行處理。

長期關注房產(chǎn)領域案件的律師徐斌分析認為，與之前廣受關注的開發(fā)商毀約案中一樣，開發(fā)商利用五證不全和房價上漲背景，自曝無證違規(guī)銷售目的可能是等著業(yè)主敗訴，收回房產(chǎn)后再賣出去賺市場差價。

徐斌表示，特殊情景下具體分析，這也要求執(zhí)法監(jiān)管部門要切實履行責任，保障業(yè)主們的利益，尤其是法律適用方面，應與時俱進，綜合考量，尤其是判斷起訴合同無效一方是否惡意為之。

徐斌建議，業(yè)主可以以“無證售房涉嫌”“非法集資”舉報該開發(fā)商進行刑事追責，同時業(yè)主可以集體維權，發(fā)起訴訟請求拆除違章建筑，維權到底。著名公益維權律師、北京德和衡（上海）律師事務所律師郭乘希指出，2012年7月1日起施行的《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持?！?br />
開發(fā)商沒有預售證就不能對房屋進行銷售，因此沒辦預售證的實質(zhì)就是開發(fā)商對房屋“沒有處分權”，在交房后開發(fā)商仍拖延了這么多年不去辦理預售證，是開發(fā)商自己的過錯導致沒預售證、沒處分權，開發(fā)商現(xiàn)在以沒預售證即沒處分權而毀約要求仲裁認定合同無效，仲裁機構應依法不予支持。

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