商品房可以通過(guò)搭板隔層裝修“變身”？屬于違建要拆的

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2018-10-15 10:30:33

玖云著項(xiàng)目公寓樓。

玖鉆項(xiàng)目銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)，銷(xiāo)售人員向購(gòu)房者展示正在售賣(mài)的7 0平方米辦公產(chǎn)品的戶型圖。

正在加緊建設(shè)的天安云谷二期。

依照開(kāi)發(fā)商的承諾，采取跟樣板房一樣的隔層裝修，卻突然在有關(guān)部門(mén)的檢查中成為了“違建”。10月9日，南都率先報(bào)道了深圳市坪山區(qū)玖云著小區(qū)業(yè)主隔層裝修被坪山區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察局查為“違建”一事，依據(jù)坪山區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察局在該小區(qū)張貼的“告示信”，擺在該小區(qū)業(yè)主面前的似乎只有兩種選擇，要么拆除被判為“違建”的隔層裝修，賣(mài)一層送一層的“高拓”轉(zhuǎn)眼成為“泡影”；要么拒不整改，不僅房產(chǎn)將被鎖，學(xué)位申請(qǐng)及征信也會(huì)受到影響。

報(bào)道一經(jīng)推出，引起多方關(guān)注。10月13日，在查處告示已經(jīng)張貼5天后，南都再次走訪了該涉事項(xiàng)目，目前項(xiàng)目?jī)?nèi)的房屋裝修已經(jīng)暫停，業(yè)主代表正與開(kāi)發(fā)商協(xié)商具體解決方案，有業(yè)主向南都記者直言，“如果不能搭建，寧愿退房”。

南都記者走訪發(fā)現(xiàn)，不僅玖云著項(xiàng)目，商辦產(chǎn)品通過(guò)違法搭建改造為L(zhǎng)O FT公寓產(chǎn)品的現(xiàn)象在深圳市場(chǎng)上十分普遍，就在與玖云著項(xiàng)目同一開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的玖鉆項(xiàng)目銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)，承諾可以搭板建隔層的商辦產(chǎn)品仍在銷(xiāo)售中。

回訪

裝修已暫停

玖云著業(yè)主正與開(kāi)發(fā)商協(xié)商

過(guò)去的一周，對(duì)于玖云著項(xiàng)目的2300戶業(yè)主而言甚是難熬。10月8日，一則要求拆除房屋加建的紅頭文件出現(xiàn)在該項(xiàng)目大門(mén)口，落款為深圳市坪山區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察局。該紅頭文件稱，近期小區(qū)內(nèi)有大量業(yè)主(近500戶)未經(jīng)審批擅自對(duì)房屋進(jìn)行加(改，擴(kuò))建，嚴(yán)重影響工程規(guī)劃，存在重大安全隱患，屬于違法建設(shè)行為。

據(jù)悉，玖云著整個(gè)小區(qū)總計(jì)約2000戶，已全部售罄交樓，業(yè)主已開(kāi)始陸續(xù)裝修入住，坪山區(qū)規(guī)土監(jiān)察局文件中提及違規(guī)加建的近500戶業(yè)主，便是已經(jīng)裝修完成或正在裝修的，其他尚未裝修的業(yè)主，也基本有搭建的計(jì)劃。實(shí)際上，基于房屋4 .5米的層高，絕大部分業(yè)主購(gòu)房之初就已規(guī)劃后期搭建隔層。

10月13日，在查處告示已經(jīng)張貼5天后，南都再次走訪了該項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)目前項(xiàng)目?jī)?nèi)的房屋裝修已經(jīng)暫停，業(yè)主代表正在與開(kāi)發(fā)商協(xié)商具體解決方案。而小區(qū)大門(mén)口，依然張貼著坪山區(qū)規(guī)土監(jiān)察局10月8日發(fā)出的那份要求拆除房屋加建的紅頭文件。

曾順利通過(guò)物管報(bào)備

玖云著業(yè)主李女士(化名)向南都記者透露，去年來(lái)看房時(shí)，開(kāi)發(fā)商展示的項(xiàng)目樣板房就是搭建的LO FT形式，但當(dāng)時(shí)銷(xiāo)售人員并不允許客戶拍照，為此還曾在看樣板房前暫時(shí)代為保管客戶手機(jī)。在決定購(gòu)買(mǎi)前，李女士也曾向項(xiàng)目銷(xiāo)售多次確認(rèn)是否公寓產(chǎn)品，是否可以搭建，均得到肯定的答復(fù)。

然而在繳納相關(guān)費(fèi)用并簽署合同后，銷(xiāo)售人員卻告知合同要先交到相關(guān)部門(mén)備案，臨近交樓李女士拿到合同才發(fā)現(xiàn)合同上房屋性質(zhì)勾選為了“辦公”，為此李女士再次向項(xiàng)目方咨詢，得到的回答則是，這并不影響實(shí)際裝修和居住。“收樓的時(shí)候，房間墻上已經(jīng)預(yù)留了搭建的卡槽和連接的鋼板”，李女士表示，裝修公司就是根據(jù)預(yù)留的卡槽和鋼板來(lái)裝修搭板的。

同李女士一樣，雖然是毛坯交房，但有著項(xiàng)目銷(xiāo)售的反復(fù)“可以搭建，不影響居住”的承諾，玖云著的約2000戶業(yè)主還是簽下了購(gòu)房合同，并在今年陸續(xù)開(kāi)始裝修入住。

廣東華商律師事務(wù)所周爭(zhēng)鋒律師介紹，依照深圳現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)定，合法的裝修流程需要業(yè)主提前到小區(qū)物業(yè)管理公司進(jìn)行報(bào)備，物業(yè)管理公司需要在裝修前、裝修中和完成裝修后環(huán)節(jié)派人上門(mén)查看，一旦發(fā)現(xiàn)裝修存在違法違規(guī)的行為，均需依照規(guī)定向上級(jí)有關(guān)部門(mén)報(bào)告。換句話說(shuō)，各小區(qū)的物業(yè)管理公司實(shí)際上還承擔(dān)了“查違第一站”的責(zé)任，玖云著業(yè)主做隔層裝修之初，如果已向該小區(qū)物業(yè)管理公司如實(shí)報(bào)備，那么該小區(qū)物業(yè)管理公司就早已知曉該違建行為但并未做及時(shí)反饋。對(duì)此，李女士表示裝修前已經(jīng)把裝修圖紙給物業(yè)公司報(bào)批才開(kāi)始裝修，物業(yè)公司并非不知情。南都記者也就裝修圖紙報(bào)備審批一事向玖云著項(xiàng)目物業(yè)公司求證，但截至記者發(fā)稿仍未得到明確答復(fù)。

部分業(yè)主表示“如果不能搭建，寧愿退房”

在接到要拆除違建的隔層的通知后，有自媒體公號(hào)以玖云著業(yè)主的身份發(fā)文呼吁項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商退房退款，而這也代表了部分玖云著業(yè)主當(dāng)前的訴求，“如果不能搭建，寧愿退房?！蹦隙加浾咦咴L當(dāng)日，則了解到業(yè)主代表與開(kāi)發(fā)商仍在協(xié)商，暫時(shí)并未能就具體解決方案達(dá)成共識(shí)。

有知情人士透露，去年深圳發(fā)布文件要求嚴(yán)查違規(guī)搭建后，玖云著項(xiàng)目方已將樣板房拆除。但有業(yè)主提到，銷(xiāo)售期間，最開(kāi)始樣板房是搭建在項(xiàng)目?jī)?nèi)的，后來(lái)卻突然拆除，重新在項(xiàng)目對(duì)面的另一個(gè)樓盤(pán)臨街商鋪搭建了新的LOFT樣板房。

南都記者發(fā)現(xiàn)，去年7月份玖云著項(xiàng)目官微上曾發(fā)布聲明稱，項(xiàng)目用地為商業(yè)用地，建筑功能為商業(yè)辦公及商務(wù)公寓，同時(shí)強(qiáng)調(diào)現(xiàn)行的政策下，項(xiàng)目不通燃?xì)?，不帶學(xué)位，且商業(yè)辦公交付標(biāo)準(zhǔn)為毛坯交付。

目前，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商方面并未對(duì)違規(guī)搭建一事作出公開(kāi)回應(yīng)。

延伸

“高拓展”、“高贈(zèng)送”的樓盤(pán)仍在銷(xiāo)售

事實(shí)上，類(lèi)似玖云著這樣在項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)打出的“買(mǎi)一層、送一層”宣傳口號(hào)，以所謂高拓展、高贈(zèng)送為賣(mài)點(diǎn)來(lái)吸引購(gòu)房者的樓盤(pán)并不少見(jiàn)。在2015年新版《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》正式實(shí)施前，高贈(zèng)送一直是深圳樓市的“潛規(guī)則”。就在玖云著項(xiàng)目被查后，南都記者隨機(jī)走訪了深圳多個(gè)在售或即將開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)存在類(lèi)似情況的樓盤(pán)仍在悄然入市中。

案例1：

一街之隔的泰禾中央廣場(chǎng)被指曾存在違法搭建

有中介代理機(jī)構(gòu)人員透露，與玖云著項(xiàng)目一街之隔的泰禾中央廣場(chǎng)，也屬于商業(yè)用地，此前也曾將項(xiàng)目?jī)?nèi)的商業(yè)辦公空間改為4 .5米層高LOFT公寓，但被有關(guān)部門(mén)查處整改后，已經(jīng)全部拆除搭建，直至今年9月份才獲得預(yù)售證入市。但在南都記者10月13日的實(shí)地走訪中，泰禾中央廣場(chǎng)的銷(xiāo)售人員則告知記者目前項(xiàng)目并沒(méi)有公寓產(chǎn)品，也無(wú)開(kāi)放的樣板間。

案例2：

同一開(kāi)發(fā)商的玖鉆項(xiàng)目宣傳“買(mǎi)一層送一層”

對(duì)于與玖云著同一個(gè)開(kāi)發(fā)商的玖鉆項(xiàng)目而言，“買(mǎi)一層送一層”仍是其宣傳的重要賣(mài)點(diǎn)。10月11日，南都記者以購(gòu)房者的身份來(lái)到項(xiàng)目售樓處發(fā)現(xiàn)，雖然項(xiàng)目銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)并無(wú)任何的產(chǎn)品效果圖或是承諾可以搭建隔層的文字宣傳材料，但今年加推的5C棟辦公產(chǎn)品還是以“LOFT”、“復(fù)式”等字樣為賣(mài)點(diǎn)在進(jìn)行銷(xiāo)售。

據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員介紹，5C棟辦公產(chǎn)品共有39平和70平兩個(gè)戶型，層高均為4.5米，可以通過(guò)搭板隔層裝修“變身”LOFT。區(qū)別于已經(jīng)有業(yè)主自行搭建隔層的玖云著項(xiàng)目，多位銷(xiāo)售人員表示玖鉆項(xiàng)目的這兩個(gè)LOFT戶型均為精裝交房，業(yè)主收房時(shí)收到的是已經(jīng)裝修成兩層的房子，但裝修多出來(lái)的第二層不計(jì)入房產(chǎn)證。但在記者追問(wèn)如此交房標(biāo)準(zhǔn)是否會(huì)寫(xiě)入合同時(shí)，銷(xiāo)售人員則表示“具體要問(wèn)開(kāi)發(fā)商”。

有知情者向南都記者表示，玖鉆項(xiàng)目這兩個(gè)LOFT戶型實(shí)際上的交房標(biāo)準(zhǔn)均為毛坯交房，只是開(kāi)發(fā)商已經(jīng)聯(lián)系好了裝修公司，由業(yè)主自行與裝修公司簽訂裝修合同，進(jìn)行隔層裝修。因如此隔層裝修并不存在于開(kāi)發(fā)商向政府有關(guān)部門(mén)報(bào)建時(shí)的原始結(jié)構(gòu)，所以嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)確實(shí)屬于違法建筑，“確實(shí)有政策風(fēng)險(xiǎn)，需要謹(jǐn)慎考慮”。

案例3：

LOFT公寓稱是否合規(guī)要看項(xiàng)目能否開(kāi)盤(pán)

占地約76萬(wàn)㎡的天安云谷正在加緊建設(shè)二期工程，依據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃，這處位于龍崗崗頭社區(qū)雪崗北路北面的產(chǎn)業(yè)園區(qū)建成后將提供4棟人才寓所。10月11日，南都記者實(shí)地走訪了該項(xiàng)目，據(jù)項(xiàng)目銷(xiāo)售人員介紹，4棟人才寓所中的9棟或10棟將成為面向公司出售的LOFT公寓，預(yù)計(jì)本月可開(kāi)盤(pán)。南都記者在該項(xiàng)目樣板間看到，建筑面積為45㎡的公寓被隔成了上下兩層，受限于3.9米的層高，每層的高度只能依據(jù)不同功能能區(qū)的預(yù)估使用高度進(jìn)行“錯(cuò)層”設(shè)計(jì)。

項(xiàng)目銷(xiāo)售人員表示，該項(xiàng)目為精裝交房，每一套LOFT公寓均由開(kāi)發(fā)商隔層裝修好后交付業(yè)主使用。但對(duì)于隔層而產(chǎn)生的二層“新增面積”則不予計(jì)入房產(chǎn)證。對(duì)于如此隔層裝修手續(xù)是否完備、是否合規(guī)合法、業(yè)主購(gòu)房后是否會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題，該銷(xiāo)售人員則表示，目前政策對(duì)此規(guī)定得并不明確，公司也并未就此問(wèn)題給出過(guò)明確回復(fù)，“具體能不能搭、產(chǎn)品能不能賣(mài)，還要看能否順利開(kāi)盤(pán)，如果能順利開(kāi)盤(pán)就是沒(méi)有問(wèn)題的，如果盤(pán)都開(kāi)不了就證明無(wú)法通過(guò)審批”。

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