深圳小產(chǎn)權(quán)房是風(fēng)口的豬還是待宰的羊？

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2017-12-1 18:14:10

深圳小產(chǎn)權(quán)房是風(fēng)口的豬還是待宰的羊？

　　買，還是不買？關(guān)于這個問題，我想值得再寫一篇文章來深入探討。

　　1、深圳小產(chǎn)權(quán)房簡述

　　說起深圳的房子，小產(chǎn)權(quán)房無論如何是一個繞不過去的話題，深圳的小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量之多，分布之廣，類別之復(fù)雜，在全國無出其右者。

　　據(jù)相關(guān)部門公布數(shù)據(jù)，深圳市的違法建筑數(shù)量約40萬棟，建筑面積高達(dá)4.2億平方米，占深圳總建筑面積的49.27%，基本占據(jù)了深圳樓市的半壁江山。目前，深圳有將近一半的人口居住在小產(chǎn)權(quán)房中?？吹竭@些數(shù)據(jù)，你會不會覺得觸目驚心，讓我們來回顧下深圳小產(chǎn)權(quán)房的前世今生。

　　深圳，當(dāng)年的一個小漁村，在總設(shè)計師劃了一個圈之后，迅速崛起為深圳奇跡。而在土地國有化的過程中，為了照顧原住民的利益，深圳市將原住民戶口轉(zhuǎn)為城市戶口的同時，為每戶劃出了占地不超過120平方米，層高不超過5層，建筑面積不超過480平米的建房配額，超出的部分視為違法建筑。

　　在這個基礎(chǔ)上，隨著深圳外來人口如潮水般涌入，深圳原住民的自建小樓開始一棟棟拔地而起，這就是深圳農(nóng)民房的由來，而穩(wěn)定可觀的租金收入，使本地土著都升級為了本地土豪，在巨大利益的驅(qū)動下，農(nóng)民房開始在關(guān)內(nèi)關(guān)外的每一片土地上遍地開花，加高，加寬，在農(nóng)用耕地上大蓋農(nóng)民房，各種違規(guī)違建層出不窮。

　　目前深圳的小產(chǎn)權(quán)房主要有三種類型：

　　一是原住民自己籌資興建的農(nóng)民樓；

　　二是村集體組織在集體用地上建設(shè)的統(tǒng)建樓；

　　三是外來開發(fā)商購買村里的集體用地，未經(jīng)合法手續(xù)報批而建設(shè)并出售的房屋。

　　因此，目前小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)方有個人、村委會和公司三個不同的主體，不同的建設(shè)方所簽訂的買賣合同也不同。

　　深圳最常見的握手樓類型農(nóng)民房▼

　　近幾年有開發(fā)商修建的小產(chǎn)權(quán)房向高層化、社區(qū)化發(fā)展，主要以沙井片區(qū)為主，外觀與商品房幾無二致。

　　一般說來，個人的小產(chǎn)權(quán)房以出租為主，村委和開發(fā)商建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房則以出售為主，因?yàn)闆]有產(chǎn)證缺乏法律保障，再加上小產(chǎn)權(quán)房往往以獨(dú)棟為主，價格一般只有同位置商品房的三分之一。

　　因?yàn)閮r位的巨大優(yōu)勢，吸引了大量收入不高，但又希望在深圳有一個穩(wěn)定居所的人群，因此，小產(chǎn)權(quán)房的地下交易一直很旺盛。

　　2、小產(chǎn)權(quán)房突然火了

　　小產(chǎn)權(quán)房在自己的流通體系不溫不火地運(yùn)傳了許多年之后，今年深圳的小產(chǎn)權(quán)房突然開始暗流涌動。買小產(chǎn)權(quán)的人越來越多了，賣小產(chǎn)權(quán)的人開始惜售了，漲價了，深圳的小產(chǎn)權(quán)市場明顯有了躁動的情緒，原因主要有兩個。

　　一是隨著深圳關(guān)內(nèi)的可建設(shè)土地越來越稀缺，政府和開發(fā)商不得不盯上了小產(chǎn)權(quán)房這塊最難啃的骨頭，其實(shí)城中村舊改一直在進(jìn)行，只是進(jìn)度緩慢，而近兩年，這一進(jìn)程明顯開始加快，隨著崗廈、蔡屋圍、大沖、白石洲、上沙、下沙這些著名的城中村相繼被拿下，一棟棟農(nóng)民樓被夷為平地，隨之而來的就是原住民通過拆遷暴富的各種傳說。而流傳最廣的莫過于去年年底羅湖水貝村的拆遷，拆遷之后，一則段子開始在網(wǎng)上和朋友圈瘋狂流轉(zhuǎn)。雖然后面政府緊急進(jìn)行了辟謠，但原住民一夜暴富在大家看來是個不爭的事實(shí)。

　　對于很多深圳人來說，這些天降財富雖然看起來讓人眼紅，可畢竟自己一不是深圳原住民，二不是原住民二代，也只能暗自羨慕忌妒恨一把而已，可是，還有很多買入小產(chǎn)權(quán)房的外地人呢，他們當(dāng)年以極低的價格買入了小產(chǎn)權(quán)房，很多也在拆遷之列，那他們是否也獲得了相應(yīng)補(bǔ)償呢，難道他們的房子被夷為平地之后就被掃地出門了嗎?

　　很多風(fēng)聲漸漸顯露了出來，據(jù)說，在拆遷過程中，當(dāng)年買了小產(chǎn)的業(yè)主大部分都和開發(fā)商簽了拆遷補(bǔ)償協(xié)議，獲得了同面積商品房置換的補(bǔ)償，除商品房置換外，很多還獲得了現(xiàn)金補(bǔ)償。這是一個令許多深圳人心潮激動的傳聞。這意味著，以上沙為例，五年前以1萬元每平米買入的農(nóng)民房，現(xiàn)在可以置換價值9-10萬元的商品房，這種升值幅度足以令人心跳加速，血脈賁張。

　　可能很多人會說，小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主沒有法律保障，一旦原業(yè)主反悔打起官司，現(xiàn)業(yè)主必輸無疑，結(jié)果是賠了夫人又折兵。

　　可實(shí)際上，這樣的事情現(xiàn)實(shí)中發(fā)生的很少，一是因?yàn)楹芏嘈‘a(chǎn)權(quán)房經(jīng)過多次轉(zhuǎn)手，現(xiàn)任業(yè)主與最早的原住民早已沒有任何關(guān)聯(lián)，而有資格索回產(chǎn)權(quán)的只是原住民，而非前任業(yè)主，而一棟農(nóng)民房中如果絕大部分住戶都是外來購買群體，那即使原住民想打官司，他也要掂量一下如何與整棟樓的業(yè)主進(jìn)行對抗，犯了眾怒會是什么后果。

　　二是更多的小產(chǎn)權(quán)銷售方是村委會和開發(fā)商，他們更不具備索回的資格和條件，因此，絕大部分小產(chǎn)業(yè)主實(shí)實(shí)在在地獲得了補(bǔ)償。

　　第二個原因則是深圳8月份出臺的棚改政策，今年8月9日深圳出臺的《關(guān)于加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作的若干措施》中明確指出，本次棚改計劃從原定的30年縮短至20年。

　　棚戶區(qū)指的是危舊住宅、住宅區(qū)和城中村，深圳目前大量的城中村和老破舊小區(qū)都是未來可能的棚改對象。

　　相對于城市舊改和更新，棚改的政策會強(qiáng)硬許多，主動權(quán)也掌握在政府手里，對于拒不接受拆遷條件的，可以申請依法啟動強(qiáng)制程序，進(jìn)行行政征收和行政處罰。

　　明眼人都能看出，深圳政府強(qiáng)勢推出棚改政策，主要在于之前舊改拆遷進(jìn)展一直十分艱難，由于必須征得100%的居民同意，很多老舊小區(qū)的拆遷在前期征詢意見層面就停滯不前，很多住戶漫天要價，坐地還錢，使得拆遷工作無法推進(jìn)，如福田圓嶺小區(qū)拆遷工作組在十年前就已經(jīng)入駐，經(jīng)過十年努力，簽約率不過80%。其實(shí)1：1.3的商品房原址置換對于原住戶已經(jīng)非常有利，但有的人的野心和需求是無窮盡的。

　　著名的羅湖木頭龍小區(qū)拆遷案例，開發(fā)商益田集團(tuán)在與小區(qū)大部分住戶簽約之后，2011年就動手拆遷了已全部簽約的部分樓盤，本以為籍此可以給釘子戶施加壓力讓他們盡快簽約離場，沒想到反遭釘子戶挾制，握了一手好牌的釘子戶開出離譜天價拒絕搬遷。結(jié)果益田集團(tuán)一方面無法清場開建新盤，另一方面要支付大量已簽約住戶的過渡期租金，到目前為止支付的各項(xiàng)費(fèi)用已接近十個億。

　　也許有些“人權(quán)斗士”會說，人權(quán)是第一位的，看看日本，因?yàn)橐晃焕咸豢习峒?，政府就讓飛機(jī)改道?？墒俏蚁敕磫栆痪洌?yàn)?%的釘子戶的一己私欲而置99%的公民權(quán)利于不顧，讓他們長年租住在外顛沛流離，到底是哪一方的人權(quán)更重要呢?

　　不過，在很多人看來，棚改政策會大大推動老舊小區(qū)和城中村的拆遷進(jìn)度，那在城中村拆遷加速和小產(chǎn)業(yè)主獲得置換補(bǔ)償?shù)碾p重利好下，現(xiàn)在終于要分析到很多人關(guān)心的話題，目前是否是購入深圳小產(chǎn)權(quán)房的大好時機(jī)呢?