深圳這幾種房子未來值錢了

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2017-12-3 10:17:49

深建筑物的容積率將不斷提高這幾種房子值錢了！

近日，深圳“規(guī)劃和國土資源委員會(huì)”發(fā)布公告，就“《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》第4章密度分區(qū)與容積率進(jìn)行修訂”征求公眾意見。

這個(gè)“密度分區(qū)與容積率修訂”，看似非常技術(shù)、專業(yè)，但實(shí)際上影響到每家每戶房屋的價(jià)值。深圳的這一舉動(dòng)，代表了中心城市未來的發(fā)展方向。

這個(gè)方向就是：中心城市“優(yōu)質(zhì)土地”越來越稀缺，建筑物的容積率將不斷提高。在提高過程中，靠近地鐵的物業(yè)和商業(yè)、辦公物業(yè)提高得可能最快。低密度小區(qū)，擁有山海湖等景觀的房子越來越稀缺。

深建筑物的容積率將不斷提高這幾種房子值錢了！

上面是深圳城市開發(fā)的分區(qū)地圖，一共有6種顏色。其中白色的為“生態(tài)紅線內(nèi)區(qū)域”，基本上是丘陵山地、湖泊、水庫等，也就是不能建房子的區(qū)域。

“生態(tài)紅線”范圍之外，一共分為5個(gè)區(qū)域。他們的具體含義是：

密度一區(qū)高密度開發(fā)

密度二區(qū)中高密度開發(fā)

密度三區(qū)中密度開發(fā)

密度四區(qū)中低密度開發(fā)

密度五區(qū)低密度開發(fā)區(qū)

根據(jù)城市不同的分區(qū)，深圳重新確定了建筑物的密度，也就是容積率。深圳的規(guī)則明確，容積率“（地上建筑面積+地下建筑面積）/地塊面積”。

下面是五類地區(qū)“居住用地”的容積率指引：居住用地地塊容積率指引

值得注意的是，密度“一二三區(qū)”的“基準(zhǔn)容積率”都提高到了3.2倍，最高是6倍。也就是說，如果一塊居住用地總面積是2萬平方米，可以建設(shè)的“地上+地下”總面積是6.4萬到12萬平米。深圳的新規(guī)則還提出，如果是以下情況，還可以適當(dāng)突破容積率上限：

1、城市更新地區(qū)；

2、市政府批準(zhǔn)、需塑造特定的城市形象與風(fēng)貌的重點(diǎn)地區(qū)；

3、保障房項(xiàng)目；

4、各級(jí)城市中心區(qū)、軌道交通節(jié)點(diǎn)等特定片區(qū)；

5、其它政府認(rèn)為符合城市綜合利益的情形。

需要告訴大家的是，深圳的密度“一二三區(qū)”覆蓋了深圳90%的建設(shè)用地，所以3.2倍容積率將是深圳未來“新建成區(qū)”的最低密度。

所謂“密度四區(qū)”主要為二級(jí)水源保護(hù)區(qū)范圍內(nèi)的地區(qū)及生態(tài)景觀敏感區(qū)；“密度五區(qū)”主要為東部濱海一線地區(qū)及福田紅樹林自然保護(hù)區(qū)周邊地區(qū)。

在北京、上海的土地拍賣中，“居住用地”的容積率一般在1.5倍左右，很少有超過2.5倍的。而深圳未來的小區(qū)容積率將維持在“3.2倍到6倍之間”，部分舊村改造將達(dá)到8倍以上。

深圳為什么把建筑密度搞這么高？原因很簡單：土地太少了。深圳的總面積只有1997平方公里，不到北京的八分之一，不到上海的三分之一。即便如此，深圳還有一半面積在“生態(tài)紅線范圍內(nèi)”不能開發(fā)。所以，深圳成為內(nèi)地建筑物密度最高的城市。在中國，大概只有香港、澳門的建成區(qū)密度超過深圳。

剛剛說的是居住用地，商業(yè)、辦公用地的密度更高，按照這次公布的新規(guī)：商業(yè)、服務(wù)業(yè)用地容積率

可以看出“商業(yè)服務(wù)用地”的基準(zhǔn)容積率明顯超過“居住用地”，在前三類地區(qū)分別為5.4倍、4.5倍和4.0倍。另外需要提醒你的是，商業(yè)服務(wù)用地深圳只規(guī)定了基準(zhǔn)容積率，這是下限，這個(gè)類別的房子沒有容積率上限！

也就是說，商業(yè)辦公物業(yè)搞到15倍、20倍容積率都有可能。比如在深圳中心區(qū)的某大廈，占地面積不到1.9萬平米，但總建筑面積達(dá)到了46萬平米，容積率高達(dá)24倍！

下面分別是“工業(yè)用地”和“倉儲(chǔ)用地”的容積率，也都只有下限。

深圳還給出了容積率的修正系數(shù)，但大多是增加容積率的。比如一個(gè)小區(qū)一邊臨路，則修正系數(shù)為零。兩邊臨路、三遍臨路、周邊臨路則分別可以增加容積率0.1、0.2和0.3。

此外，如果小區(qū)或者建筑物周圍有地鐵，也可以增加容積率。比如在200米范圍內(nèi)有2條或者以上地鐵站點(diǎn)的，可以增加容積率0.7。這相當(dāng)于如果地塊面積是2萬平米，可以多建設(shè)1.4萬平方米的房子。

地鐵站點(diǎn)修正系數(shù)

通過上述深圳的“密度分區(qū)與容積率”新規(guī)，我們可以得出如下結(jié)論：

1、在國家提出保護(hù)耕地、控制城市開發(fā)邊界的情況下，大城市增加開發(fā)強(qiáng)度是必然趨勢(shì)。所謂增加開發(fā)強(qiáng)度，就是增加容積率，增加建筑物的密度。

2、在深圳，未來3.2倍容積率已經(jīng)是低密度小區(qū)了，住宅小區(qū)將普遍在3.2倍以上，4到6倍將很常見，舊改小區(qū)將普遍到8倍甚至以上。商業(yè)、辦公物業(yè)的容積率只能更高，市中心的“密度一區(qū)”將從5.4倍起跳，并不設(shè)上限。

3、樓齡在10年之內(nèi)的容積率低于2倍的小區(qū)將成為“絕版產(chǎn)品”，其價(jià)值將上升。

4、密度越低的“老破小”居民區(qū)，未來舊改可能性越大，舊改的時(shí)候給予較高補(bǔ)償?shù)目赡苄栽酱?。?dāng)然，最好不要有地鐵在其下方穿過，那樣將來比較麻煩。

5、高密度的老小區(qū)，未來舊改難度比較大，因?yàn)槿莘e率提升空間不大，過高的容積率會(huì)降低舒適感、壓制房價(jià)。

6、多條地鐵設(shè)站的低密度小區(qū)，將尤其珍貴。

7、山景房、海景房價(jià)值會(huì)不斷上升，因?yàn)檫@類房子給人的壓迫感比較低。

深圳這幾種房子未來值錢了

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