租金貸業(yè)務(wù)異化多地監(jiān)管出手規(guī)范

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2018-10-25 10:44:28

近期，上海老牌長租公寓寓見公寓資金鏈斷裂一事，再次將長租公寓以及租金貸模式推向風(fēng)口浪尖。另一方面，北京商報記者也關(guān)注到，北京、上海、浙江等多省市已開展租金貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管。在分析人士看來，目前，長租公寓市場普遍存在著諸如激進(jìn)的市場拓展策略、緊繃的資金鏈、魚龍混雜的參與者、無序的競爭業(yè)態(tài)等問題，被套路貸裹挾其中的各方，都會成為受害者，急需監(jiān)管整頓。

　　多地監(jiān)管出手整治

　　北京商報記者注意到，針對風(fēng)險頻發(fā)的租金貸業(yè)務(wù)，監(jiān)管部門已展開監(jiān)管。10月19日，浙江省出臺了《關(guān)于促進(jìn)長租公寓市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《意見》）第三條提到，嚴(yán)格規(guī)范“租金貸”業(yè)務(wù)。

　　具體來看，《意見》要求，從事住房房源委托出租業(yè)務(wù)的長租公寓企業(yè)不得自行開辦“租金貸”等金融業(yè)務(wù)。文件要求，不得與無放貸資質(zhì)的機構(gòu)合作開展“租金貸”等業(yè)務(wù)，不得誘導(dǎo)承租人簽訂“租金貸”協(xié)議，不得為承租人提供擔(dān)保等增信措施。

　　事實上，自今年來，長租公寓市場風(fēng)險加速暴露，在其中起到推波助瀾作用的租金貸也迎來監(jiān)管。9月30日，上海市金融服務(wù)辦公室發(fā)布相關(guān)文件，要求上海市小額貸款公司、融資擔(dān)保公司立即暫停與代理經(jīng)租企業(yè)合作開展個人“租金貸”業(yè)務(wù)。同日，上海住建委也發(fā)布通知，要求代理經(jīng)租企業(yè)不得與未經(jīng)國家金融監(jiān)管部門批準(zhǔn)設(shè)立、無金融許可證的機構(gòu)合作開展個人“租金貸”及相關(guān)業(yè)務(wù)。

　　早在8月23日，北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人重申，市住建委已經(jīng)會同市銀監(jiān)局、市金融局等調(diào)查“租房貸”，將嚴(yán)查這些中介機構(gòu)的資金來源和流向，一旦查實將從嚴(yán)處罰。

　　對于上述監(jiān)管舉措，麻袋研究院行業(yè)研究員蘇筱芮認(rèn)為，各地出臺的監(jiān)管舉措比較及時，通過發(fā)文提示、暫停業(yè)務(wù)等方式來防范租金貸風(fēng)險。但長租公寓的市場并非局限于幾個主要城市，而是在全國都有業(yè)務(wù)，后續(xù)如有必要，推測監(jiān)管部門可能會出臺全國范圍內(nèi)統(tǒng)一的規(guī)范綱領(lǐng)，如可參考校園貸監(jiān)管，銀監(jiān)會、教育部等六部委《關(guān)于進(jìn)一步加強校園網(wǎng)貸整治工作的通知》，銀監(jiān)會發(fā)文整頓現(xiàn)金貸等。

　　“此前杭州市場租金貸事件，對于此類長租公寓市場是有較為明顯的影響的。這也會使得此類長租公寓政策更加強調(diào)對此類問題的管控。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，相比很多省市的租賃市場政策，浙江這次專門針對“長租公寓”進(jìn)行政策出臺，應(yīng)該說有很強的針對性。此前杭州鼎家的風(fēng)波也引起了行業(yè)的關(guān)注。此次政策出臺實際上并不是說租金貸違規(guī)，而是強調(diào)了知情權(quán)，即租賃企業(yè)在開展此類服務(wù)中需要有告知的義務(wù)。

　　異化為長租公寓套利工具

　　“消費分期貸款+長租公寓”的模式，被認(rèn)為是一項多贏的創(chuàng)新。然而，隨著行業(yè)的野蠻生長，“金融+長租公寓”的模式出現(xiàn)異化，部分長租公寓平臺借助租金貸業(yè)務(wù)瘋狂擴張，并形成資金池。

　　近期，上海老牌長租公寓寓見公寓資金鏈斷裂一事，再次將長租公寓以及租金貸模式推向風(fēng)口浪尖。據(jù)初步統(tǒng)計，今年以來，已有好租好住、愛家愛公寓、長沙優(yōu)租客、愷信亞洲、杭州鼎家五家分散式長租公寓“爆雷”。而分析人士指出，在這其中，租金貸扮演了不光彩的角色。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，長租公寓最大的問題，其實不在推漲房租，而是金融化帶來的“資金池”。

　　“與此前的校園貸、現(xiàn)金貸等產(chǎn)品相似，租金貸在發(fā)展過程中出現(xiàn)了普遍性的異化，從緩解租客資金壓力的金融工具逐步異化成了緩解長租公寓運營機構(gòu)資金壓力的手段?！碧K寧金融研究院互聯(lián)網(wǎng)金融研究中心主任薛洪言表示，性質(zhì)異化后，公寓運營機構(gòu)成為租金貸的積極推動者，為了自身利益最大化，不惜犧牲租客利益，導(dǎo)致租金貸業(yè)務(wù)套路叢生、問題不斷，侵害了租客和房東的利益，而長租公寓市場魚龍混雜的競爭格局更是加劇了問題的嚴(yán)重性，急需監(jiān)管整頓。

　　嚴(yán)躍進(jìn)指出，租金貸業(yè)務(wù)其實是銀行等金融機構(gòu)一次性撥款，然后撥給長租公寓企業(yè)或租客，這樣可以滿足長租的目的?，F(xiàn)在提到的違規(guī)租金貸，其實是在租客不知情的情況下辦理了貸款，而且此類貸款用途不清晰。對于此類租房貸來說，未來使用需要注意一點，即需要在知情的情況下辦理。另外，后續(xù)此類貸款業(yè)務(wù)建議也要形成第三方資金監(jiān)管的模式，防范資金被濫用。對于租客來說，參與金融服務(wù)本身有利于形成更好的租賃消費，但是也要警惕很多租金貸背后的還貸壓力等。

　　在蘇筱芮看來，“長租公寓+金融”模式作為長租公寓的盈利點之一，在長租公寓的攻城掠地中起到了推動作用。因此在租金貸業(yè)務(wù)監(jiān)管收緊后，長租公寓的快速擴張態(tài)勢將會減緩。一些精耕細(xì)作、擁有雄厚資本實力的長租公寓品牌或迎來發(fā)展新契機，而一些無序經(jīng)營、疊加高杠桿開展業(yè)務(wù)的長租公寓，不久后或被洗牌出局。

　　亟待監(jiān)管細(xì)則出臺

　　不過，值得關(guān)注的是，市場對于租金貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管也存在分化。有觀點認(rèn)為，監(jiān)管對于租金貸不應(yīng)一刀切，也有觀點指出，目前，租金貸業(yè)務(wù)風(fēng)險頻頻爆發(fā)，行業(yè)遲早迎來洗牌，為了避免后續(xù)更大的風(fēng)險事件，出臺較為嚴(yán)厲的政策是合理的。

　　在監(jiān)管背景下，銀行也開始收縮租金貸業(yè)務(wù)。平安銀行于9月7日暫停租房貸款業(yè)務(wù)。同時，“房租貸”產(chǎn)品在平安銀行App上下架，也停止了與蛋殼公寓等租房中介機構(gòu)的合作。

　　對于租賃市場的管控，嚴(yán)躍進(jìn)建議，還是需要金融業(yè)務(wù)做支持，所以也很難說要打壓，后續(xù)對于此類租金貸業(yè)務(wù)，不能完全打壓，關(guān)鍵就是要讓資金的流動更為清晰。薛洪言表示，合規(guī)的租金貸業(yè)務(wù)，客觀上促進(jìn)了租客的消費升級、幫助房東實現(xiàn)了租金的提前回籠，也為消費金融機構(gòu)提供了優(yōu)質(zhì)的業(yè)務(wù)場景，一刀切的政策的確會對合規(guī)運作的相關(guān)各方帶來不便。為了避免后續(xù)更大的風(fēng)險事件，出臺較為嚴(yán)厲的政策是合理的。

　　蘇筱芮指出，針對近期集中爆發(fā)的租金貸風(fēng)險，政府相關(guān)部門應(yīng)及時通報相關(guān)情況并出臺文件，使廣大群眾能夠加強防范，提高警惕。其次，除了對現(xiàn)有租金貸市場摸排整改，監(jiān)管也可以引導(dǎo)持牌金融機構(gòu)等帶頭開展租金貸業(yè)務(wù)，為有租金貸款需求的租客提供正規(guī)服務(wù)。最后，對于開展租金貸業(yè)務(wù)的平臺，應(yīng)當(dāng)監(jiān)測其資金流向，杜絕資金池的存在，對于違規(guī)行為加大處罰力度；而對于租客，可以建立相關(guān)溝通渠道暢通信息，接受相關(guān)投訴、建議等。

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