繼8月杭州鼎家“爆雷”后，近期又有兩家長租公寓資金鏈被爆斷裂，包括曾被雷軍看好的上海寓見及長沙的“咖啡貓”。從“房租抬升”風(fēng)波到自如的“甲醛門”，再到多個(gè)公寓品牌“爆雷”，長租公寓從各路資本追捧投資的“香餑餑”，一夜之間幾乎被貼上了妖魔化的標(biāo)簽。
與此同時(shí)，北京、上海、浙江等多省市已開展租金貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管，不少銀行也叫停了“租金貸”業(yè)務(wù)。租金貸叫停會(huì)對(duì)長租公寓造成什么影響？長租公寓如何在資金安全與規(guī)模擴(kuò)張中尋求平衡？
叫停“租金貸”考驗(yàn)生存能力
“突然叫停租金貸，沒有多少現(xiàn)金儲(chǔ)備情況下，寓見倒下也屬正常。”據(jù)接近寓見公寓的行業(yè)人士透露，寓見由于經(jīng)營管理水平較差、出租率低，經(jīng)營層面難以實(shí)現(xiàn)利潤，產(chǎn)生較大的虧損缺口，也很難吸引新的股權(quán)投資。在此背景下，最近兩月相關(guān)部門加強(qiáng)監(jiān)管，一些金融機(jī)構(gòu)先后撤離，叫停“租金貸”，導(dǎo)致寓見資金量出現(xiàn)斷裂。
“最近兩個(gè)月，市場(chǎng)上不少租金分期產(chǎn)品暫停了。對(duì)金融產(chǎn)品較依賴的一些公寓企業(yè)而言，面臨較大的現(xiàn)金流挑戰(zhàn)?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士表示。
這一說法在不少業(yè)內(nèi)人士處得到證實(shí)。據(jù)了解，一些銀行已對(duì)涉及房租貸款業(yè)務(wù)按下了“暫停鍵”。“如果項(xiàng)目是自有產(chǎn)權(quán)，還能操作租金貸，如果不是，一些金融機(jī)構(gòu)租金貸已叫停?！毙茇埞EO王璽龍說。
援引銀行相關(guān)人士的說法，“目前業(yè)務(wù)部門反饋的結(jié)果是我們現(xiàn)在的確是暫停了，現(xiàn)在監(jiān)管未有明晰的要求，沒有必要在風(fēng)口浪尖上繼續(xù)開展這類業(yè)務(wù)?！辈贿^，目前并未接到監(jiān)管層的明確指令性文件，要求暫停涉及租房的貸款業(yè)務(wù)。
據(jù)悉，當(dāng)前銀行資金介入租房領(lǐng)域的形式主要有三種：首先，銀行直接針對(duì)個(gè)人的租金貸款業(yè)務(wù)，但是與萬科等房地產(chǎn)商合作，以建設(shè)銀行（7．240，0．09，1．26％）“按居貸”最具代表性；其次，類似中信銀行（5．970，0．08，1．36％）與碧桂園的戰(zhàn)略合作，此類銀行直接為房地產(chǎn)商提供融資需求，進(jìn)行長租公寓的租賃探索；第三是以微眾銀行、網(wǎng)商銀行、平安銀行（11．290，0．25，2．26％）等為代表的與第三方中介合作提供的個(gè)貸產(chǎn)品。
“爆雷的公寓企業(yè)才剛開始。”優(yōu)客逸家創(chuàng)始人劉翔告訴記者，今年4季度至明年1季度，是長租公寓的“至暗時(shí)刻”，在宏觀經(jīng)濟(jì)去杠桿背景下，沒有新的金融產(chǎn)品，一旦叫停租金分期，對(duì)公寓企業(yè)起到“抽貸”效果，將考驗(yàn)長租公寓的抗波動(dòng)能力、融資能力以及生存能力。
“講故事，高度依賴金融產(chǎn)品的，會(huì)先倒下。回歸商業(yè)本質(zhì)，注重經(jīng)營，財(cái)務(wù)模型相對(duì)健康，成本控制得力的企業(yè)才能生存下來?！眲⑾枵f。
“金融是實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展壯大的工具，而不是目的，那些利用金融手段圈錢為目的，而忽視產(chǎn)品、服務(wù)、精細(xì)化運(yùn)營等本末倒置的運(yùn)營商，出事肯定是無法避免的問題?！碑?dāng)代置業(yè)（中國）有限公司執(zhí)行董事兼總裁張鵬表示，將沒有好的商業(yè)模式、較強(qiáng)運(yùn)營能力的運(yùn)營商淘汰出局，這也是行業(yè)走向規(guī)范的過程。
多地監(jiān)管出手整治“租金貸”
實(shí)際上，針對(duì)“租金貸”業(yè)務(wù)，目前雖未接到監(jiān)管層的明確指令性文件，但今年以來，相關(guān)城市已經(jīng)進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)提示和監(jiān)管規(guī)范。
10月19日，浙江省出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)長租公寓市場(chǎng)平穩(wěn)健康有序發(fā)展的指導(dǎo)意見》。要求從事住房房源委托出租業(yè)務(wù)的長租公寓企業(yè)不得自行開辦“租金貸”等金融業(yè)務(wù)，不得與無放貸資質(zhì)的機(jī)構(gòu)合作開展“租金貸”等業(yè)務(wù)，不得誘導(dǎo)承租人簽訂“租金貸”協(xié)議，不得為承租人提供擔(dān)保等增信措施。
北京，早在8月17日，市住建委聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務(wù)局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，明確要求住房租賃企業(yè)“三不得”和“三嚴(yán)查”，其中就包括不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源，另外，將嚴(yán)查不按約定用途使用融資資金的行為。8月23日，北京市住建委重申，針對(duì)住房租賃企業(yè)違規(guī)使用“租房貸”，正聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務(wù)局等部門調(diào)查取證，一旦查實(shí)，將從重處罰，聯(lián)合懲戒。
8月27日，深圳互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)發(fā)布《關(guān)于防范“長租公寓”業(yè)態(tài)涉互聯(lián)網(wǎng)金融的風(fēng)險(xiǎn)提示》，稱“租金貸”業(yè)務(wù)涉嫌非法侵占他人財(cái)物，形成了資金池和期限錯(cuò)配，杠桿高、風(fēng)險(xiǎn)大。
9月30日，上海市金融服務(wù)辦公室官網(wǎng)發(fā)布通知，要求上海市小額貸款公司、融資擔(dān)保公司立即暫停與代理經(jīng)租企業(yè)合作開展個(gè)人“租金貸”業(yè)務(wù)。同日，上海市住建委也發(fā)布通知，要求代理經(jīng)租企業(yè)不得與未經(jīng)國家金融監(jiān)管部門批準(zhǔn)設(shè)立、無金融許可證的機(jī)構(gòu)合作開展個(gè)人“租金貸”及相關(guān)業(yè)務(wù)。
不過，這些指導(dǎo)意見還缺乏具體的落地方案。諸葛找房副總裁苑承建認(rèn)為，政府主管部門應(yīng)盡快建立租賃信息登記，強(qiáng)化長租公寓公司的監(jiān)管，若有可能，可建立租金準(zhǔn)備金制度，預(yù)防長租公寓公司出現(xiàn)運(yùn)營問題后，與其簽訂租賃合同的租戶和房主的利益可以得到一定程度的保障，也可爭(zhēng)取過渡時(shí)間解決問題。此外，金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)于租賃行業(yè)的金融產(chǎn)品融資主體、信用主體、期限、抵押品等進(jìn)行明確，避免過度金融化現(xiàn)象的產(chǎn)生。
劉翔建議，一旦出現(xiàn)長租公寓爆雷，政府部門出來協(xié)調(diào)，將債務(wù)人的主體由租客變更為運(yùn)營商或企業(yè)，變成企業(yè)債務(wù)?！肮⑦\(yùn)營商與金融機(jī)構(gòu)簽訂的合同內(nèi)，本身就簽訂了連帶清償擔(dān)保責(zé)任，這意味著，租客與公寓運(yùn)營商之間，只要結(jié)束租賃關(guān)系，就不需要再承擔(dān)繼續(xù)還款的責(zé)任義務(wù)，由公寓運(yùn)營商來付款即可。這就可減少因長租公寓‘爆倉’，引發(fā)的民生問題?！?br />
“租金貸”成企業(yè)擴(kuò)張利器？
此前被長租公寓看好并廣泛使用的“租金貸”，為何會(huì)被推到備受質(zhì)疑的尷尬境地？
作為一種新興業(yè)態(tài)，長租公寓的痛點(diǎn)在于“地貴、錢貴、周轉(zhuǎn)慢”，尤其面臨前期投入大，回收期較長，短期盈利難的問題。其中，集中式長租公寓拿到的物業(yè)多是商業(yè)、工業(yè)物業(yè)，或地段較偏但有集中產(chǎn)業(yè)區(qū)的住宅物業(yè)，來自聯(lián)訊證券的一份長租公寓研究報(bào)告指出，其收益率為10％－20％，10年以內(nèi)回本。而分散式長租公寓的利潤率則在10％左右，具體與運(yùn)營方是否囤積足夠房源以及運(yùn)營能力有關(guān)。
高力國際調(diào)研北京6個(gè)公寓得出的報(bào)告顯示，分散式長租公寓的房源均來自租賃房源，也就是通常所說的“二房東模式”：從房東處租賃拿到房源，再進(jìn)行裝修改造，運(yùn)營商主要賺的是租金差價(jià)和服務(wù)費(fèi)。
面對(duì)利潤較低的挑戰(zhàn)，在此前諸多政策利好下，很多“二房東”紛紛轉(zhuǎn)型，即從資產(chǎn)管理、金融的角度來運(yùn)營公寓。不過，2018年以來，國內(nèi)銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的信貸呈收緊趨勢(shì)。
發(fā)債方面，目前長租企業(yè)發(fā)債主要是地產(chǎn)背景的企業(yè)，而非地產(chǎn)背景的企業(yè)幾乎沒有涉及，即便發(fā)行ABS（資產(chǎn)擔(dān)保證券）或類REITs產(chǎn)品，也是極少數(shù)。
此外，隨著資管新規(guī)要求，不準(zhǔn)期限錯(cuò)配和“資產(chǎn)池”運(yùn)作，據(jù)中國理財(cái)網(wǎng)上的產(chǎn)品顯示，近來發(fā)行的理財(cái)產(chǎn)品多數(shù)在1年以下，這些專項(xiàng)債和資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的流動(dòng)性不強(qiáng)，期限又動(dòng)輒3－7年，若想成功發(fā)行，還需提高利率，勢(shì)必推高財(cái)務(wù)成本。在此基礎(chǔ)上，“租金貸”應(yīng)運(yùn)而生并廣泛使用，以支持企業(yè)回籠資金并規(guī)模擴(kuò)張。
據(jù)了解，包括寓見在內(nèi)，長租公寓給房東付租金時(shí)普遍采取月付或季付，以及1－2個(gè)月押金。而在將房屋租給租客時(shí)，公寓方會(huì)建議租客從金融公司貸款，再由金融公司將一年租金打給公寓方，而租客需按期向金融公司還款。
業(yè)內(nèi)人士以北京四環(huán)一單間舉例，前期公寓企業(yè)的裝修成本一般為7000－13000元之間，1－2個(gè)月后，這一單間對(duì)外出租，假設(shè)租金為3000元／月，其中約有600元左右歸屬公寓企業(yè)，2400元?dú)w屬于房東，但通過“租金貸”的方式，公寓企業(yè)可沉淀1年28000元的房東租金，如果租約為2年則為56000元。這意味著只要保持高速發(fā)展，現(xiàn)金流就可持續(xù)為正。
“短債長投”資金風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)
在采訪中，不少人士指出，雖然“租金貸”目前被外界廣泛詬病，但客觀上可讓運(yùn)營商、租客、金融企業(yè)三方獲利。尤其對(duì)租客而言，可在不花任何利息情況下，從原來的季付、年度轉(zhuǎn)為月付。其背后原理在于，公寓運(yùn)營企業(yè)通常會(huì)幫助租客墊付分期產(chǎn)品的資金成本。
“邏輯上來講，租金貸是合理、合法、合規(guī)的，租金貸基于個(gè)人信用做的貸款，雖然貸款放給了企業(yè)或二房東，但二房東有合同，也有現(xiàn)金流，比消費(fèi)貸要靠譜很多。”王璽龍表示。
不過，據(jù)了解，長租公寓在出租前一般會(huì)把房屋進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的裝修改造，這會(huì)產(chǎn)生大量前置成本投入，這筆支出正常需三四年才能回本。但在行業(yè)缺乏長期貸款、匹配的金融產(chǎn)品支持下，公寓企業(yè)就會(huì)運(yùn)營“租金貸”的方式回籠資本，但租金只能支持一兩年的成本，因此，也存在“短債長投”產(chǎn)生的資金風(fēng)險(xiǎn)。
某長租公寓負(fù)責(zé)人表示，合理合法運(yùn)用金融工具減輕租客租金壓力是良好初衷。但需要注意兩個(gè)基本要點(diǎn)：一、是否明確告知租客是貸款行為，且供租客自主選擇；二、要有風(fēng)控機(jī)制。有專家建議金融滲透率控制在30％以內(nèi)，企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)才相對(duì)可控。
那么，一旦叫停“租金貸”，會(huì)對(duì)長租公寓產(chǎn)生什么影響？對(duì)此，王璽龍指出，對(duì)集中式公寓而言影響不大，對(duì)分散式公寓而言影響較大，會(huì)導(dǎo)致行業(yè)的寡頭現(xiàn)象。此外，由于資金監(jiān)管下，企業(yè)的收房節(jié)奏會(huì)有所放緩，進(jìn)而導(dǎo)致供給量隨之減少。
另一位業(yè)內(nèi)人士亦認(rèn)為，在沒有其他可持續(xù)使用的金融產(chǎn)品情況下，長租公寓會(huì)快速“失血”，其中，租金高、體量大、90％以上合同周期為2年期，杠桿較高的企業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)最大。
上述業(yè)內(nèi)人士解釋說，假設(shè)租客與長租公寓簽訂2年合約，住4月后退租，根據(jù)金融機(jī)構(gòu)與公寓企業(yè)的約定，公寓企業(yè)需臨時(shí)性地將剩余20個(gè)月租金一次性還給金融機(jī)構(gòu)。金融企業(yè)可再次將24個(gè)月的租金支付給公寓企業(yè)，這讓公寓企業(yè)具備賠償上一筆提前還款的能力。一旦“租金貸”叫停，沒有足夠的新房源出租時(shí)，收不到足夠多的預(yù)收款，就會(huì)產(chǎn)生加速還款的現(xiàn)象，進(jìn)而危及資金安全。
尋求成熟健康的商業(yè)運(yùn)營模式
接連出現(xiàn)的“爆雷”案例，也給整個(gè)長租公寓行業(yè)的發(fā)展蒙上一層陰影。業(yè)內(nèi)有人擔(dān)心，長租公寓的規(guī)模是否到頂了？
熊貓公寓CEO王璽龍表示，長租公寓規(guī)模擴(kuò)張的步伐雖會(huì)有所放緩，但不會(huì)停止。張鵬對(duì)此亦持否定態(tài)度，“行業(yè)整個(gè)規(guī)模，還遠(yuǎn)未達(dá)至頂端，未來仍有較大發(fā)展?jié)摿Α！?br />
不過，當(dāng)代置業(yè)（中國）有限公司執(zhí)行董事兼總裁張鵬同時(shí)強(qiáng)調(diào)商業(yè)模式的重要性。在他看來，長租公寓運(yùn)營商，可借助金融資本的力量擴(kuò)大規(guī)模，但前提是自己要有一個(gè)健康的商業(yè)模式，具備盈利能力并且嚴(yán)格控制負(fù)債率，將風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可承受范圍之內(nèi)。
不久前，清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉在公開場(chǎng)合指出，長租市場(chǎng)核心還在于，做好租賃企業(yè)應(yīng)做的事，包括如何去有效管理、控制風(fēng)險(xiǎn)，處理好租戶、業(yè)主以及承租房子間的關(guān)系，形成行為規(guī)范并用于行業(yè)自律。
其中，資金安全是最為關(guān)鍵的，是長租公寓健康發(fā)展的基礎(chǔ)。張鵬指出，長租公寓運(yùn)營商可以借助金融資本的力量擴(kuò)大規(guī)模，但前提是要有健康的商業(yè)模式，具備盈利能力并且嚴(yán)格控制負(fù)債率，將風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可承受范圍之內(nèi)。
現(xiàn)階段選擇過度地追求規(guī)模擴(kuò)張，忽視運(yùn)營能力的提升和成熟盈利模式的探索，非常不利于長租公寓企業(yè)的長期發(fā)展?！敝T葛找房副總裁苑承建認(rèn)為，長租公寓企業(yè)應(yīng)綜合考慮企業(yè)的運(yùn)營能力、人才儲(chǔ)備、資金實(shí)力以及市場(chǎng)情況，適度擴(kuò)張規(guī)模，逐漸尋找成熟的運(yùn)營模式和成功項(xiàng)目案例并加以復(fù)制。
審查合同防止跌進(jìn)“坑”里
長租公寓紛紛“爆雷”，對(duì)房客、房東而言，都影響較大，尤其是租客，有些還面臨押金退不了，背上“租金貸”以及突如其來的被迫搬家。那么，租客該如何最大限度地維護(hù)自己的權(quán)益？
北京盈科（上海）律師事務(wù)所全球合伙人郭韌律師認(rèn)為，在簽署合同之前，租客應(yīng)仔細(xì)審查合同相關(guān)條款，因?yàn)楹贤械募s定都代表著未來如發(fā)生爭(zhēng)議，租客有哪些救濟(jì)方式，租客簽訂的合同很多都是中介提供的版本，有些中介為了自己的利益，預(yù)先制訂很多格式條款，在簽署時(shí)如果沒有認(rèn)真查看，很可能就會(huì)跌進(jìn)合同的“坑”。
此外，郭韌指出，租客在與中介機(jī)構(gòu)解除房屋租賃合同時(shí)，一定要防止出現(xiàn)房屋租賃合同已經(jīng)解除還要繼續(xù)支付每月貸款的不利情形，辦理退租業(yè)務(wù)時(shí)，要注意保留相應(yīng)的證據(jù)材料以維護(hù)自己的權(quán)益。
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2018-10-28 10:26:04發(fā)布
