開發(fā)商土地進(jìn)入搶收時(shí)刻房企北京拿地表情多樣房?jī)r(jià)會(huì)降？

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2018-11-5 10:45:10

趕在10月的最后一天，北京土地市場(chǎng)再次傳來3宗地塊完成交易的“戰(zhàn)報(bào)”，不過成交價(jià)卻如同金秋的天氣一般，略顯涼意。

3宗地塊中朝陽區(qū)崔各莊的一個(gè)地塊，經(jīng)過16輪舉牌，被首開+金地以23.4億元競(jìng)得，樓面價(jià)40623元/平方米，溢價(jià)率17%。同樣位于崔各莊的另一個(gè)地塊則經(jīng)過27輪舉牌，被首開+金地以26.4億元拍下，樓面價(jià)38302元/平方米，溢價(jià)率26.92%。與這兩塊地備受房企青睞不同的是，石景山古城南街地塊竟遭“冷遇”，僅有一家房企參加網(wǎng)上報(bào)價(jià)，最終底價(jià)成交。

“冷清”似乎已經(jīng)成了今年北京土地拍賣市場(chǎng)的關(guān)鍵詞之一。今年6月，北京市規(guī)劃和國(guó)土資源管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“北京市規(guī)土委”）發(fā)布《北京市2018年建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》(以下簡(jiǎn)稱“供應(yīng)計(jì)劃”)后，一掃上半年土地拍賣市場(chǎng)的頹勢(shì)，土地供應(yīng)力度加大，但是成交地塊的溢價(jià)率卻明顯下調(diào)，平均溢價(jià)率只有15%，甚至出現(xiàn)了7宗流標(biāo)。

“今年以來，北京設(shè)定了嚴(yán)苛的土地出讓條件，加之金融貨幣政策收緊，房企融資難度加大，加之對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期轉(zhuǎn)淡，房企拿地?zé)崆椴桓??！庇袠I(yè)內(nèi)分析人士指出，北京土地市場(chǎng)成交量及成交額均遠(yuǎn)低于去年同期水平，土地市場(chǎng)或?qū)⒂瓉淼统逼凇?br />
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年底迎來土地供應(yīng)高峰

進(jìn)入10月份，北京土地市場(chǎng)供應(yīng)明顯放量。10月19日北京市國(guó)土局出讓三宗住宅類用地，最終分別被北京金隅、金茂+中鐵+路勁聯(lián)合體以及中鐵建獲得，成交金額分別為33.2億元、37億元和9.25億元，合計(jì)總成交金額達(dá)79.45億元，最高溢價(jià)率24.34%。時(shí)隔十余日，10月31日，北京土地市場(chǎng)再次迎來小高潮。采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式新成交了3宗住宅用地，面積約10公頃，建筑規(guī)模約28萬平方米，總成交價(jià)超98億元。

據(jù)北京市規(guī)劃和國(guó)土資源管理委員會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，截至10月底，北京今年待售的土地多達(dá)18宗，其中有13宗地塊將集中在11月26日一天之內(nèi)競(jìng)拍。

在樓市調(diào)控的大背景下，北京今年上半年土地市場(chǎng)整體偏冷，土地集中供應(yīng)呈現(xiàn)階段性爆發(fā)態(tài)勢(shì)。

記者根據(jù)公開信息整理發(fā)現(xiàn)，今年上半年，受2017年年底大量土地供應(yīng)的影響，1月北京土地市場(chǎng)也曾有過短暫的供應(yīng)高潮，累計(jì)成交16宗土地，成交金額超過400億元。但是從2月開始，北京土地市場(chǎng)開始冷卻，當(dāng)月成交7宗。3、4月則直線下降，分別成交1宗。4月北京住宅用地?zé)o新增供應(yīng)，2宗土地流拍，到了5月甚至出現(xiàn)零地塊成交的情況。

6月22日，北京市規(guī)土委發(fā)布供地計(jì)劃后北京土地市場(chǎng)曾一度開始回溫，成交土地6宗。但是進(jìn)入第三季度后，7、8月份的土地成交節(jié)奏明顯放緩，兩個(gè)月僅完成6宗土地交易。一直到9月，北京市規(guī)土委集中發(fā)布近期計(jì)劃供應(yīng)66宗、約481公頃的住宅用地后，市場(chǎng)才再次被引爆，當(dāng)月完成7宗地塊的出讓。10月，北京土地市場(chǎng)在此爆發(fā)，北京市規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月共有7宗地塊入市，6宗成交。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示：“北京土地供應(yīng)大幅度增加，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，緩解了供需結(jié)構(gòu)，樓市有望回歸平穩(wěn)。在供應(yīng)量較大的區(qū)域，不排除會(huì)出現(xiàn)價(jià)格戰(zhàn)的可能?！?br />
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京今年的供地計(jì)劃或?qū)㈦y以完成，但未來一段時(shí)間北京的土地市場(chǎng)供應(yīng)集中釋放，有利于緩解供需矛盾和購房者的恐慌情緒。

雖然近期土地供應(yīng)加速，但是同去年相比，量?jī)r(jià)仍然處于低位。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，與2017年同期土地收金1959.55億元相比，今年以來北京土地出讓金僅為868億元，同比減少了53%。記者據(jù)北京市規(guī)土委官網(wǎng)數(shù)據(jù)計(jì)算發(fā)現(xiàn)，截至10月底，北京市共成交土地50宗，較去年同期減少34宗，同比下降約40.48%。

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保障性用地增加房企拿地意愿下降

2017年市政府常務(wù)會(huì)議審議通過《北京市2017年國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，按照計(jì)劃，全市計(jì)劃供地3900公頃，其中保障房用地供應(yīng)為350公頃。從實(shí)際供應(yīng)情況看，2017年僅共有產(chǎn)權(quán)房用地就完成207公頃。2018年北京建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)總量4300公頃，其中包括保障性安居工程用地350公頃以及集體土地租賃住房用地供應(yīng)200公頃。

有分析指出，今年北京市住宅用地延續(xù)去年模式，“共有產(chǎn)權(quán)房”“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)、競(jìng)自持”等土地成為主流模式，共有產(chǎn)權(quán)房主要分布在平谷、昌平、懷柔、朝陽、通州、門頭溝、大興（含亦莊開發(fā)區(qū)），其中平谷、昌平、懷柔3個(gè)區(qū)共有產(chǎn)權(quán)房建筑規(guī)模超過10萬平方米。

但是保障性住房用地占據(jù)主流使房企拿地的意愿受到影響，特別是非熱門地塊遭冷落。按照記者的粗略統(tǒng)計(jì)，2012年至今，北京市總共流拍土地38宗，但2018年前三季度土地流拍數(shù)量就已經(jīng)達(dá)到7宗，流拍宗數(shù)創(chuàng)2012年以來最高。其中6宗為住宅用地，1宗為F3多功能用地。流拍建設(shè)用地面積36.96萬平方米，起始總價(jià)235.02億元。

張大偉分析認(rèn)為，2018年土地流拍現(xiàn)象明顯增多，流拍地塊均為共有產(chǎn)權(quán)房或限價(jià)房用地。由于保障性住房用地是主力，加之金融調(diào)控收緊，信托融資難，開發(fā)商資金壓力加大。同時(shí)，地塊建設(shè)規(guī)模大，資金需求量高，導(dǎo)致房企利潤(rùn)低，風(fēng)險(xiǎn)高，拿地動(dòng)力不足。

中嘉寶鼎董事長(zhǎng)陳寶存則表示，對(duì)于戰(zhàn)略布局重心在京津冀地區(qū)的房企來說，在北京拿地沒有更多的選擇，但是對(duì)于布局全國(guó)的房企來說，在北京拿地受限，很可能會(huì)轉(zhuǎn)向相對(duì)容易拿地的三四線城市。

不過陳寶存也說出了自己的擔(dān)憂，他認(rèn)為，大規(guī)模建設(shè)保障性住房可能會(huì)造成商品房用地成本的增大和未來商品房?jī)r(jià)格的不可控，實(shí)際上是一種對(duì)市場(chǎng)的傷害。各種類型的保障房幾乎成了北京土地供應(yīng)的常規(guī)，但如此大規(guī)模供應(yīng)保障性住房用地是否合適還有待商榷。

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