深圳小產(chǎn)權重大新聞城中村小產(chǎn)權不拆了拆二代沒有了？？

小產(chǎn)權資訊 · 發(fā)表于 2018-11-14 20:26:27

外面出太陽了？真的？那屋里咋還黑乎乎的呢？

對面樓的，好歹穿上衣服啊，我可是受過良好教育的！

難得周末睡個懶覺，誰這么缺德，大清早還開音箱放這么勁爆的歌！

這叫回南天？這簡直是回雨天，唉…這衣服都晾了一星期了，還是濕漉漉的！

一樓的老板總是讓我照顧生意，天天跟我吹噓小妹長得很漂亮，城中村“養(yǎng)雞”發(fā)展這么差嗎？

這里是深圳城市中軸線上最出名的城中村筍崗，作為東進戰(zhàn)略的起點和連接樞紐，按照筍崗村民的預想是今年就會啟動拆遷，然后過幾年收房房價10萬起跳，坐等成為千萬億萬富翁，可是一紙文件，徹底擊碎了村民的一夜暴富夢。

近日，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會發(fā)布《深圳市城中村（舊村）總體規(guī)劃（2018～2025）》征求意見稿（以下簡稱規(guī)劃意見稿）。規(guī)劃意見稿強調，為了保留城市發(fā)展彈性，將在特定時間內保留一定比例的城中村，合理有序開展深圳城中村更新工作。

根據(jù)規(guī)劃，福田、南山、羅湖75%的城中村將納入綜合整治。整治分區(qū)內的用地，不得納入拆除重建類城市更新、土地整備及棚戶區(qū)改造計劃。重點發(fā)展整改發(fā)展長租公寓。

很多人可能會覺得很奇怪，當其他城市都在大拆大建的時候，為什么深圳反而不拆城中村而改為“綜合整治更新”呢？

其實最直接的原因是：深圳為了保持城市發(fā)展彈性和包容性。

1

深圳是個彈丸小城，1996.85平方公里的土地上生活了1253萬人，人口密度比香港還大。由于可供開發(fā)土地極度緊張，“城中村”拆遷成了這個城市最主要的土地來源。

深圳城中村用地總規(guī)模約320平方公里，此次有99平方公里的城中村拆遷被叫停，這意味著約三分之一的城中村將被納入綜合整治范圍之內，無緣拆遷，拆遷戶美夢破碎，大概要等到2025年才重啟。

我們一想到深圳，腦子里第一個蹦出來的應該是這個城市欲與天公試比高的摩天大樓，而這個城市的另一面是：盤桓在這個城市本就稀缺的土地上的雜亂無章的城中村，現(xiàn)代與逼仄，是這個城市同樣存在的兩面。

這是一個城市，卻有兩個深圳。

“歷史深圳”就是一個個城中村，也是一個個矛盾體，雖然它建筑質量低劣，偷面積情況嚴重，格局不合理，通風采光差，周邊環(huán)境臟亂差，但它接納了一個個勢單力薄的深漂，是剛踏足社會的畢業(yè)生以及低端勞動力融入城市的落腳點。

在深圳飛速發(fā)展的30年，無數(shù)的年輕人從一個個城中村開啟他們的奮斗史。每一扇狹窄雜亂的窗戶，都有一個個年輕不羈的靈魂，至此衍生出獨特的“城中村文化”。

“當代深圳”是一座座摩天大樓，從“歷史深圳到”當代深圳”，這其中，就涉及到復雜的城中村拆遷。

2

北京上海的城鎮(zhèn)化就是連根拔起式的，而廣州深圳則是迂回前進的，難開發(fā)就繞道而行，城中村不好拆就先擱置，以求對城市原有的格局、風貌給予充分的尊重與順應。

中國的城中村拆遷主要分為三種模式：

政府主導型模式、開發(fā)商主導型模式、村集體主導型模式三種。

第一類：政府主導型模式

政府擔任總指揮，統(tǒng)籌從拆遷到安置的錢、房一切事宜。這種模式對政府的權力和財力要求非常高，有錢有經(jīng)驗才能處理好拆遷賠償和安置費用。其中，采用這種模式的最典型城市是杭州。

第二類：村集體主導型模式

村集體牽頭，從制定城中村拆遷計劃、所需安置資金到后期的運營，開發(fā)大權完全由村集體共同商議決定，政府只是負責引導和協(xié)調。這種模式要求這個村必須集體經(jīng)濟足夠發(fā)達、有錢承擔起一切拆遷事宜，而且最好是宗族意識超前，一致同意拆遷。其中采用這種模式最典型的城市是廣州、深圳。

第三類：開發(fā)商主導型模式

由開發(fā)商牽頭，即將被改造的村子就像相親競爭彩禮一樣，一般哪個開發(fā)商給的錢多，就和村集體商議，然后報批政府城中村改造方案。這種模式要求開發(fā)商有強大的資金實力和談判協(xié)調經(jīng)驗。

特別適用于城市沒錢、村集體沒錢的城市，典型的“借雞生蛋”，政府和村集體不用花一分錢，由開發(fā)商墊資做拆遷方案。這種模式看似很好，但弊端也很明顯，下文會講到。這種模式最典型的城市是珠海、鄭州、西安。

正是在第二種模式的指導下，深圳的城中村拆遷復建也是碩果累累。

深圳城中村長期作戰(zhàn)的最典型的幾個村子，都有自身獨特的奧斯卡獎。

1.終身成就獎：蔡屋圍

蔡屋圍真可謂是城市城中村改造的樣板。曾經(jīng)握手樓集聚的老村，到如今的羅湖金融中心，

從地王大廈到京基100，還有未來的H700高塔，深圳城市地標的高度在蔡屋圍這片土地上不斷被刷新。深圳萬象城、深圳書城、大劇院、晶都等，都是在蔡屋圍建起來的，27家全球500強企業(yè)匯聚于此。蔡屋圍是深圳最值得驕傲的城中村改造，實至名歸的終身成就獎非它莫屬。

2.特別成就獎：崗廈村

崗廈位于福田中心區(qū)的東南片區(qū)，深圳CBD內唯一城中村，堪稱深圳地段最好的城中村，是深圳中軸線的重要組成部分。

崗廈可以稱得上是深圳城中村拆遷最難啃的骨頭了，歷時10年，號稱深圳市建設標準要求最高和難度最大的重大改造項目，項目占地面積約22萬平方米，整個建筑面積達到140萬平方米。

今天的崗廈，已經(jīng)成了深圳最繁華的片區(qū)。

3.最佳原創(chuàng)劇本獎：大沖

大沖位于南山區(qū)高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)中區(qū)東片，北起硅谷別墅南側、南至深南大道、西起科技大道、東至沙河西路村，舊村改造項目位于南山科技園東區(qū)，是深圳市最大的城中村改造項目。

大沖項目主要處于科技園高新技術企業(yè)輻射范圍，所以在舊改之前也積極引入創(chuàng)業(yè)型科技企業(yè)，為自身謀發(fā)展。大沖舊改被稱為廣東最大舊改項目，舊改后還有了洋氣的新名字：華潤城。

4.最佳紀錄長片獎：白石洲

這是深圳市中心最大的城中村，早在幾年前，白石洲拆遷就已提上日程，但因涉及人口多、面積大，所以被成為“舊改航母”，白石洲以0.73平方公里的面積，裝下約2340棟建筑和35000個出租單位，15萬人掙扎在這小小一方天地。

這是大部分深漂過來的第一個家，見證了無數(shù)“深漂”的成長，2017年，長期抗戰(zhàn)的白石洲終于要舊改了，最長記錄非白石洲莫屬了。

3 在村集體主導模式下，深圳的城中村拆遷一直進行得非常艱難，雖然其中有不少村子改造成功，值得驕傲，但也有不少村子成為城市發(fā)展的毒瘤，難以摘除。

時至今日，深圳以村集體為主導模式仍然進行得無比艱難，“舊改航母”白沙洲已經(jīng)啟動拆遷，但深圳主干道上的下沙村還沒有拆，位于深圳中軸線上的筍崗還沒有拆，離地鐵??一號線坪州地鐵口幾分鐘，居住了大量福田南山上班的白領的麻布新村還沒有拆......

深圳主干道上的下沙村

當前深圳的城市更新率僅僅是25%。13年前，“中國第一爆”在深圳漁村炸響，半分鐘內16棟高樓轟然倒下，大規(guī)模城中村改造的序幕由此拉開。

而13年來，深圳的城市更新率僅僅是完成了25%左右，可見背后的難度會有多大。

深圳的拆遷雖然拆得艱難，但每次交出的都是非常漂亮的成績單。而其他城市呢？例如，最近拆遷受關注度絕對“C位”——西安魚化寨！

魚化寨緊鄰西安最發(fā)達的高新區(qū)，0.7平方公里的土地上生活了30萬人，0.7平方公里，30萬，這是什么概念？所以西安人也稱魚化寨為“西安小香港”。（小香港”都被用來形容高密度的區(qū)域?。?這是很多西漂的第一站。

拆遷，從來就不是個問題，魚化寨10年前就傳言要拆了。問題是怎樣拆，拆了之后居住在這里的大批人口？

西安是這么做的:

存在強拆：不問是否愿意，不管賠償，直接要求搬走。

管理方式簡單粗暴：只給商戶兩天時間騰空，動用武力示威。

而且西安連商品房建設都頻頻爆出維權，更別說安置房的品質了，高容積率+高建筑密度+高商業(yè)配比，建出舒適度極低、質量超差的安置房，簡直是不能忍，堪比建筑垃圾！遍地的垃圾、唧唧歪歪的電梯、常年積水的地下車庫，物業(yè)極差，是西安安置房的普遍現(xiàn)象。

有的村民甚至會抱怨：那個騙子開發(fā)商，看看他給我們都蓋的是啥房子，墻上別說掛電視了，就是掛個相框也撐不住，墻上的沙子嘩嘩的往下掉…

這樣的安置房品質，比比皆是，你說你拆了人家的房子不好好建，搞成這樣，城市建設如何良性發(fā)展？

在如此好的位置建出這樣的產(chǎn)品，你說，你尊重這塊土地嗎？

西安就是采用了第三種開發(fā)商主導模式，看似推進很快，但是后期質量很難保證。

深圳的發(fā)展就是伴隨著一個個城中村走過來的，甚至可以說，城中村是“創(chuàng)業(yè)孵化器”的角色，華為的任正非、大疆的汪濤、網(wǎng)易的丁磊，他們都曾經(jīng)卷縮在那一角天地里居住或辦公，是城中村給了這些創(chuàng)業(yè)者最初的容身之所。

但是在這一刻，深圳所能做的，就是去吸納更多優(yōu)秀的人才，并且從城市建設上給他們相對宜居的環(huán)境，而且深圳也是切切實實在執(zhí)行。

2017年7月，萬科成立了深圳市萬村發(fā)展有限公司，對城中村進行改造和運營。據(jù)統(tǒng)計，深圳市萬村發(fā)展有限公司參與的城中村改造計劃至少已有玉田村、新圍仔村、九圍新村等三個項目。

作為萬科在深圳的首個經(jīng)過改造的城中村項目，“新圍仔村”在去年底亮相，占地7.89公頃，共有226棟建筑，居民6093戶，有深圳“IT第一村”的美稱。目前萬科已在新圍仔成功簽約20多棟，將統(tǒng)一改造成長租公寓--萬科泊寓，街道整治也在同時進行中。

改造后的“新圍仔村”

城中村的整治，既保留了城中村原有的街區(qū)生態(tài)、人文風貌與低成本居住模式，另一方面又明顯地改善了居住品質，為深圳的外地人提供更多的高品質生活空間，在一定程度上平抑深圳的房價、租金價格，最終平抑整個城市的運營成本。

其實，相比其他城市，深圳的城中村的品質和管理真的不算差，這也是為什么很多深漂的第一個家基本都是城中村，而且大家普遍認為外地人融入深圳要比同類大城市更容易。

深圳的城中村不同于其他城市，可能是因為這座城市本身的氣質，它并不是消極墮落的，而是昂揚向上、積極奮進的。

深圳的發(fā)展就是伴隨著一個個城中村走過來的，甚至可以說，城中村是“創(chuàng)業(yè)孵化器”的角色，華為的任正非、大疆的汪濤、網(wǎng)易的丁磊，他們都曾經(jīng)卷縮在那一角天地里居住或辦公，是城中村給了這些創(chuàng)業(yè)者最初的容身之所。

4 人多、地少，這一刻的深圳，人地矛盾比任何一個城市都要嚴重得多，所以深圳也是第一個面臨著需要平衡高租金與吸納人才之間矛盾的城市，所以，推進城中村綜合整治，這件事，深圳一定要做。

現(xiàn)在的北京上海尚有開發(fā)土地，尚有儲備土地，而深圳，是真的完全沒有了。

深圳2018年沒有供應一塊住宅用地，2017年僅僅供應了坪山一塊限售10年的商品房用地，而且這塊土地上還同步配建了大量的人才住房。深圳缺地，已經(jīng)缺到了毫無退路的階段，所以現(xiàn)在只能選擇在寶安一帶填海，以及承接深汕合作區(qū)468公里的土地。

現(xiàn)在的深圳可以說是起了一個很好的示范作用，深圳的土地困局，相信有一天，也會在土地開發(fā)日漸飽和的北上廣上演、在吸引了大量人才落戶的強二線城市上演。而深圳恰好起了一個非常重要的示范作用。

深圳缺地，因為有著這個前提，所有的理由未來都回變成妥協(xié)。

這一刻不拆，隨著未來城市發(fā)展的需要，或許會拆，那也是未來的事情了。

5 或許很多人會說，城中村改造成長租公寓，存在著租金提高的爭議。而好的城市一定是城市升級的良性循壞，好的租金對應相對較好的居住環(huán)境，這是這個城市對人的尊重，對土地的尊重。

在爭議和質疑中，深圳依然是“敢為天下先”，大膽去探索，她深知一個城市要發(fā)展，最重要的就是要有彈性有包容性，與其建一堆建筑垃圾，不如好好地尊重每一寸土地、尊重這個城市的每一個人。

深南大道的摩天大樓，是這個城市的獨特風景，而摩天大樓的背后，逼仄局促的城中村，也蝸居著這個城市應有的人間冷暖

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