羅湖棚戶區(qū)改造將于11月18日起正式施行95%以上同意即可

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2018-11-15 15:57:22

根據(jù)《廣東省人民政府關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的實(shí)施意見(jiàn)》、《深圳市房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法(試行)》、《深圳市人民政府關(guān)于加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的實(shí)施意見(jiàn)》等文件規(guī)定，結(jié)合羅湖區(qū)實(shí)際，近日，羅湖區(qū)人民政府正式印發(fā)《深圳市羅湖區(qū)棚戶區(qū)改造實(shí)施辦法(試行)》)，將于11月18日起正式施行，有效期3年。

在今年6月份發(fā)布的征求意見(jiàn)稿中，提出棚改前提是“需經(jīng)占建筑物總面積98%以上且占總數(shù)量98%以上的權(quán)利主體同意”，而此次正式公布的《辦法》中將“雙98%”降至“雙95%”，由此將更有利于棚改項(xiàng)目的推進(jìn)。

了解，該《辦法》包括9章56條，分別從總則、職責(zé)分工、項(xiàng)目申報(bào)與審查、確認(rèn)實(shí)施主體、項(xiàng)目前期工作與意愿征集、項(xiàng)目計(jì)劃與規(guī)劃、補(bǔ)償簽約、建設(shè)實(shí)施、附則九個(gè)方面對(duì)棚戶區(qū)改造工作做出了具體規(guī)定。

相較于意見(jiàn)稿，《辦法》提出項(xiàng)目實(shí)施主體在項(xiàng)目意見(jiàn)征集階段由“雙98%”降至“雙95%”，即意愿征集階段，需經(jīng)占建筑物總面積95%以上且占總數(shù)量95%以上的權(quán)利主體同意后，項(xiàng)目繼續(xù)實(shí)施；簽約補(bǔ)償階段，要經(jīng)占建筑物總面積95%以上且占總數(shù)量95%以上的權(quán)利主體同意后，才能繼續(xù)實(shí)施，否則項(xiàng)目終止，調(diào)出年度實(shí)施計(jì)劃，且5年內(nèi)不再啟動(dòng)該項(xiàng)目棚戶區(qū)改造工作。

另外，補(bǔ)償簽約期限由“取得主管部門(mén)準(zhǔn)予備案意見(jiàn)180天內(nèi)”修改為“補(bǔ)償簽約期限原則上為120日，最長(zhǎng)不得超過(guò)180日”。

專(zhuān)家分析，相對(duì)于深圳市城市更新政策規(guī)定的“雙100%”門(mén)檻，羅湖區(qū)針對(duì)自身情況，將比例下調(diào)至“雙95%”，與寶安等行政區(qū)持平。相對(duì)降低門(mén)檻，這對(duì)于棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的順利推進(jìn)起到非常積極的作用，將有效引導(dǎo)老舊住宅小區(qū)居民選擇棚改模式進(jìn)行拆舊建新，未來(lái)項(xiàng)目實(shí)施因簽約權(quán)利主體無(wú)法達(dá)到100%同意而無(wú)法繼續(xù)的情況將得到有效改善。

此外，根據(jù)《辦法》，協(xié)商補(bǔ)償期限屆滿，對(duì)于繼續(xù)實(shí)施的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中未簽訂搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議，或房屋所有人不明確的，可以根據(jù)公共利益的需要依法實(shí)施房屋征收。如涉及違法行為的，依法啟動(dòng)行政處罰程序。

該《辦法》還確定了棚改項(xiàng)目的申報(bào)主體是轄區(qū)街道辦事處。據(jù)悉，街道辦事處申報(bào)棚戶區(qū)改造的舊住宅區(qū)，應(yīng)同時(shí)符合以下條件：

一是其用地面積不少于10000平方米。單個(gè)舊住宅區(qū)用地面積少于10000平方米的,應(yīng)與其他舊住宅區(qū)聯(lián)合申報(bào)，且全體權(quán)利主體同意在項(xiàng)目范圍內(nèi)統(tǒng)籌回遷安置或貨幣補(bǔ)償，回遷安置方案以政府批準(zhǔn)的項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃為準(zhǔn)。

二是房屋使用年限在20年以上。存在住房質(zhì)量、消防、地質(zhì)災(zāi)害等安全隱患或使用功能不齊全、配套設(shè)施不完善，并取得專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)出具的相關(guān)評(píng)估報(bào)告。

此次《辦法》也提出：棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施主體以人才住房專(zhuān)營(yíng)機(jī)構(gòu)為主，其他企業(yè)也可以發(fā)揮各自在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、工程建設(shè)等方面的優(yōu)勢(shì)，積極參與棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的實(shí)施。

敲黑板

劃重點(diǎn)了——

《實(shí)施辦法》主要適用于羅湖行政區(qū)域內(nèi)，現(xiàn)狀為國(guó)有居住用地及商住混合用地、規(guī)劃功能以住宅為主導(dǎo)的舊住宅區(qū)。

因規(guī)劃統(tǒng)籌需要，具備改造條件的城中村、舊屋村，確需通過(guò)棚戶區(qū)改造政策實(shí)施拆舊建新改造的，參照本辦法實(shí)施。

全區(qū)棚戶區(qū)改造采取貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換以及兩者結(jié)合等多元化補(bǔ)償方式，由權(quán)利主體自愿選擇。

全區(qū)棚戶區(qū)改造執(zhí)行統(tǒng)一的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目搬遷安置補(bǔ)償指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照《深圳市房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法》(深圳市人民政府令292號(hào))的規(guī)定確定；產(chǎn)權(quán)調(diào)換標(biāo)準(zhǔn)為套內(nèi)建筑面積1:1或不超過(guò)建筑面積1:1.2；獎(jiǎng)勵(lì)權(quán)利主體每套住房增購(gòu)不超過(guò)10平方米的建筑面積，增購(gòu)面積的價(jià)格按照同地塊安居型商品房的價(jià)格計(jì)收，最高不超過(guò)被搬遷住房類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

《實(shí)施辦法》所稱的權(quán)利主體，是指可以通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書(shū)(含房地產(chǎn)證)、購(gòu)房合同等材料證明自己對(duì)被搬遷住房享有權(quán)利的當(dāng)事人。

棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的申報(bào)主體是誰(shuí)

棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的申報(bào)主體是轄區(qū)街道辦事處。街道辦事處在對(duì)轄區(qū)舊住宅區(qū)土地與建筑物信息、住房產(chǎn)權(quán)、房屋質(zhì)量、周邊公共配套設(shè)施、改造意愿等綜合情況調(diào)查的基礎(chǔ)上，篩選改造意愿強(qiáng)烈、實(shí)施條件成熟的舊住宅區(qū)，開(kāi)展棚戶區(qū)改造項(xiàng)目界定后，向區(qū)棚戶區(qū)改造辦公室進(jìn)行項(xiàng)目申報(bào)。棚戶區(qū)改造實(shí)行項(xiàng)目申報(bào)常態(tài)化。

棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的申報(bào)條件是什么？

街道辦事處申報(bào)棚戶區(qū)改造的舊住宅區(qū),應(yīng)同時(shí)符合下列條件：

用地面積不少于10000平方米。單個(gè)舊住宅區(qū)用地面積少于10000平方米的，應(yīng)與其他舊住宅區(qū)聯(lián)合申報(bào)，

且全體權(quán)利主體同意在項(xiàng)目范圍內(nèi)統(tǒng)籌回遷安置或貨幣補(bǔ)償，回遷安置方案以政府批準(zhǔn)的項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃為準(zhǔn)；

☆房屋使用年限在20年以上；

☆ 存在住房質(zhì)量、消防、地質(zhì)災(zāi)害等安全隱患，或使用功能不齊全，或配套設(shè)施不完善，并取得專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)出具的相關(guān)評(píng)估報(bào)告。

哪些企業(yè)可以作為棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的實(shí)施主體？

棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施主體以人才住房專(zhuān)營(yíng)機(jī)構(gòu)為主，其他企業(yè)也可以發(fā)揮各自在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、工程建設(shè)等方面的優(yōu)勢(shì)，積極參與棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的實(shí)施。

棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的實(shí)施主體如何確認(rèn)？

區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可確認(rèn)人才住房專(zhuān)營(yíng)機(jī)構(gòu)作為項(xiàng)目實(shí)施主體，也可通過(guò)招標(biāo)等方式確認(rèn)項(xiàng)目實(shí)施主體。

開(kāi)展意愿征集之前需開(kāi)展哪些前期工作?

棚戶區(qū)改造項(xiàng)目在開(kāi)展意愿征集之前的前期工作包括編制項(xiàng)目概念規(guī)劃，開(kāi)展土地、建筑物、住房產(chǎn)權(quán)信息核查，編制項(xiàng)目搬遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，編制社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告。
意愿征集期限屆滿，

項(xiàng)目繼續(xù)實(shí)施的條件是什么？

意愿征集期限屆滿，經(jīng)占建筑物總面積95%以上且占總數(shù)量95%以上的權(quán)利主體同意后，項(xiàng)目繼續(xù)實(shí)施，否則項(xiàng)目終止。

編制棚戶區(qū)改造項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃需考慮哪些因素?

項(xiàng)目實(shí)施主體根據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和法定圖則的要求，考慮片區(qū)公共配套設(shè)施和市政交通基礎(chǔ)設(shè)施承載能力、人才住房和保障性住房建設(shè)等因素，結(jié)合項(xiàng)目概念規(guī)劃，編制項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃。

棚改項(xiàng)目啟動(dòng)補(bǔ)償簽約工作時(shí)

應(yīng)在項(xiàng)目范圍內(nèi)公布哪些內(nèi)容？

棚戶區(qū)改造項(xiàng)目啟動(dòng)補(bǔ)償簽約工作時(shí)，應(yīng)在項(xiàng)目范圍內(nèi)公布下列內(nèi)容：

棚戶區(qū)改造項(xiàng)目簽約啟動(dòng)通告；項(xiàng)目搬遷安置補(bǔ)償方案；項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃；項(xiàng)目協(xié)商補(bǔ)償簽約期限(起止日期)。補(bǔ)償簽約期限原則上為120日,最長(zhǎng)不得超過(guò)180日；項(xiàng)目搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議格式文本；權(quán)利主體救濟(jì)方式。

棚戶區(qū)改造項(xiàng)目搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議如何簽訂？

在項(xiàng)目協(xié)商補(bǔ)償簽約期限內(nèi)，項(xiàng)目實(shí)施主體會(huì)同街道辦事處，根據(jù)項(xiàng)目搬遷安置補(bǔ)償方案，組織開(kāi)展補(bǔ)償簽約工作，與權(quán)利主體簽訂附條件生效的三方搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議。

補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)明確搬遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、搬遷安置住房面積、裝修補(bǔ)償費(fèi)、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)等事宜。權(quán)利主體委托第三人簽約的，應(yīng)出具經(jīng)公證的授權(quán)委托書(shū)。
協(xié)商補(bǔ)償期限屆滿，

項(xiàng)目繼續(xù)實(shí)施的條件是什么？

協(xié)商補(bǔ)償期限屆滿，經(jīng)占建筑物總面積95%以上且占總數(shù)量95%以上的權(quán)利主體簽約后，項(xiàng)目繼續(xù)實(shí)施；否則項(xiàng)目終止，調(diào)出年度實(shí)施計(jì)劃，且5年內(nèi)不再啟動(dòng)該項(xiàng)目棚戶區(qū)改造工作。
棚戶區(qū)改造項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議需明確哪些內(nèi)容？

對(duì)于繼續(xù)實(shí)施的項(xiàng)目，區(qū)住房建設(shè)局與項(xiàng)目實(shí)施主體簽訂項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議，明確以下內(nèi)容：

（一）項(xiàng)目實(shí)施主體按照項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃要求應(yīng)履行的建設(shè)、移交人才住房或保障性住房、城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地等義務(wù),以及回購(gòu)方式及標(biāo)準(zhǔn)；
（二）項(xiàng)目實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)完成搬遷,并按照搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議履行貨幣補(bǔ)償、提供搬遷安置房屋和過(guò)渡期安置補(bǔ)償?shù)攘x務(wù)；
（三）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排及完成時(shí)限；
（四）土地使用權(quán)出讓事宜；
（五）雙方約定的其他事項(xiàng)。

棚戶區(qū)改造項(xiàng)目能否實(shí)施行政強(qiáng)制程序？

協(xié)商補(bǔ)償期限屆滿，對(duì)于繼續(xù)實(shí)施的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中未簽訂搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議,或房屋所有人不明確的，可以根據(jù)公共利益的需要依法實(shí)施房屋征收。如涉及違法行為的，依法啟動(dòng)行政處罰程序。

延伸閱讀：棚改與城市更新區(qū)別

棚戶區(qū)改造和城市更新是相互獨(dú)立的政策體系。

政策適用范圍不同：

棚戶區(qū)改造政策主要適用于老舊住宅區(qū)；

而城市更新政策改造的范圍更廣，包括舊住宅區(qū)、舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、城中村和舊屋村等。

補(bǔ)償獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)不同：

棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的貨幣補(bǔ)償按照《深圳市房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法（試行）》（市政府令292號(hào)）的規(guī)定執(zhí)行，產(chǎn)權(quán)調(diào)換按照套內(nèi)建筑面積1:1或建筑面積不超過(guò)1:1.2的比例執(zhí)行，允許增購(gòu)不超過(guò)10㎡的建筑面積；

城市更新的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由項(xiàng)目實(shí)施主體與業(yè)主進(jìn)行協(xié)商，并通過(guò)簽訂搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議予以約定。

項(xiàng)目實(shí)施模式不同：

棚戶區(qū)改造項(xiàng)目以公共利益為目的，采取政府主導(dǎo)，以人才住房專(zhuān)營(yíng)機(jī)構(gòu)為主，其他企業(yè)可以參與的模式，改造方式以拆舊建新為主，搬遷安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房；

城市更新采取政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作的模式，改造方式包括綜合整治、功能改變和拆除重建，所建住宅除搬遷安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性質(zhì)住房。

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