南都訊 記者孫雅茜 在“綜合整治”成為深圳城市更新熱詞的當(dāng)下，城市更新拆除重建類(lèi)政策也在推進(jìn)完善。11月21日，由深圳市規(guī)土委起草形成的《深圳市城市更新外部移交公共設(shè)施用地實(shí)施管理規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《管理規(guī)定》)正式發(fā)布。
有業(yè)內(nèi)聲音分析認(rèn)為，部分合法用地不足的項(xiàng)目可借該政策達(dá)到60%合法用地比例的門(mén)檻，并享受適量的建筑面積滿(mǎn)足基本的拆遷補(bǔ)償，保障經(jīng)濟(jì)可行性。同時(shí)該新政也可為深圳破解規(guī)劃為配套設(shè)施但現(xiàn)狀為建成區(qū)的難以通過(guò)土地整備實(shí)施的難題提供新的思路。
破解公共設(shè)施用地不足
隨著城市的高速發(fā)展及人口的快速增加，深圳對(duì)于公共服務(wù)設(shè)施、交通市政基礎(chǔ)設(shè)施等公共設(shè)施項(xiàng)目的需求日益增長(zhǎng)。深圳市規(guī)土委介紹，按照法定圖則等上層次規(guī)劃評(píng)估結(jié)果，深圳全市規(guī)劃的公共設(shè)施實(shí)施率約50%，其余未實(shí)施的大部分現(xiàn)狀為建成區(qū)，難以有效落實(shí)。另一方面，在深圳城市更新的進(jìn)程中，原特區(qū)外大部分?jǐn)M申請(qǐng)更新改造的片區(qū)存在著合法用地比例不夠60%，而不符合列入城市更新單元計(jì)劃的條件，可能影響下一階段城市更新的可持續(xù)發(fā)展。
新增5平方公里以上供給
深圳市規(guī)土委在同步發(fā)布的解讀表示，初步評(píng)估，深圳在“十三五”和“十四五”期間，城市更新計(jì)劃階段可在現(xiàn)有基礎(chǔ)上新增5平方公里以上的公共設(shè)施用地供給；城市更新用地出讓階段，預(yù)計(jì)每年可在現(xiàn)有基礎(chǔ)上增加約一倍的公共設(shè)施用地供應(yīng)。
同時(shí)，在新政破解合法用地比例不足困境方面所做的嘗試，深圳市規(guī)土委也表示，通過(guò)《管理規(guī)定》可實(shí)現(xiàn)較遠(yuǎn)距離(同一行政轄區(qū))的公共設(shè)施用地，以“飛地”形式與更新項(xiàng)目捆綁實(shí)施，充分發(fā)揮市場(chǎng)的動(dòng)力及靈活性，并在一定程度上能破解當(dāng)前擬申請(qǐng)更新改造的片區(qū)合法用地比例不足的困境，擴(kuò)大了更新的空間統(tǒng)籌范圍，保障了更新工作的可持續(xù)發(fā)展，加大了更新對(duì)于公共設(shè)施實(shí)施的推進(jìn)力度。
觀點(diǎn)
會(huì)帶來(lái)建筑規(guī)模增量，不會(huì)導(dǎo)致容積率猛升
對(duì)于該新政實(shí)施的“雙贏”創(chuàng)新，有業(yè)內(nèi)聲音分析表示，部分合法用地不足的項(xiàng)目可借該政策達(dá)到60%合法用地比例的門(mén)檻，并享受適量的建筑面積滿(mǎn)足基本的拆遷補(bǔ)償，保障經(jīng)濟(jì)可行性。但同時(shí)也有觀點(diǎn)認(rèn)為，雖然外部移交用地可解決更新項(xiàng)目合法用地不足的問(wèn)題，仍需要提前做好詳細(xì)的經(jīng)濟(jì)測(cè)算，不要盲目囤外部移交用地。
深圳鼎鴻發(fā)展顧問(wèn)有限公司分析表示，外部移交用地的實(shí)施對(duì)更新項(xiàng)目會(huì)帶來(lái)建筑規(guī)模增量(5%-10%)，但不會(huì)導(dǎo)致容積率大規(guī)模的提升。從理論上看，原更新項(xiàng)目區(qū)位越差(距離中心城區(qū)較遠(yuǎn)、無(wú)軌道站點(diǎn)等)，外部移交用地合法比例越高、現(xiàn)狀容積率越小，其所在密度分區(qū)轉(zhuǎn)移系數(shù)越高，外部移交的效益會(huì)越大。但是，還需要結(jié)合外部移交用地產(chǎn)權(quán)類(lèi)型、拆遷成本、地價(jià)成本、項(xiàng)目可售物業(yè)增量等進(jìn)行綜合判斷。
推進(jìn)城市更新項(xiàng)目 解決公共設(shè)施欠賬
《管理規(guī)定》的正式發(fā)布是否意味著深圳城市更新項(xiàng)目尤其是拆除重建類(lèi)項(xiàng)目將迎來(lái)新一輪“盤(pán)活“熱潮？合一城市更新集團(tuán)分析認(rèn)為，深圳市城市更新項(xiàng)目能否推進(jìn)的核心要素還是合法權(quán)屬，隨著非農(nóng)、征地返還地等可調(diào)入更新項(xiàng)目的存量指標(biāo)進(jìn)一步消耗，“很多合法權(quán)屬比例不足的項(xiàng)目想走城市更新是越來(lái)越難，城市更新領(lǐng)域已經(jīng)進(jìn)入了深水期。此次政策的出臺(tái)一方面解決了更新項(xiàng)目權(quán)屬比例不足的問(wèn)題，另外一方面也與公共設(shè)施的供給深度捆綁，在推進(jìn)城市更新項(xiàng)目的同時(shí)也解決了深圳公共設(shè)施的欠賬，可謂雙贏，政策出臺(tái)后相信市場(chǎng)又將有一批項(xiàng)目能夠往前推進(jìn)”。
名詞解釋
全國(guó)首個(gè)城市更新飛地模式
《管理規(guī)定》提出，將公共設(shè)施用地的“整備”與更新項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)行捆綁，一方面通過(guò)市場(chǎng)化手段將位于拆除重建類(lèi)城市更新項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱(chēng)更新項(xiàng)目)拆除范圍以外的公共設(shè)施用地，由更新項(xiàng)目實(shí)施主體理順經(jīng)濟(jì)關(guān)系，完成建筑拆除，并無(wú)償移交國(guó)有(該部分移交的公共設(shè)施用地簡(jiǎn)稱(chēng)外部移交用地)；另一方面通過(guò)給予承擔(dān)移交責(zé)任的更新項(xiàng)目部分合法用地比例的計(jì)入及適當(dāng)?shù)慕ㄖ娣e補(bǔ)償，保障更新項(xiàng)目的實(shí)施。
在此次發(fā)布的《管理規(guī)定》中，對(duì)外部移交用地適用范圍、包含情形、劃定標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)屬轉(zhuǎn)移及容積轉(zhuǎn)移等做了更加詳細(xì)規(guī)定，深圳也成為全國(guó)城市更新中，實(shí)施以“飛地”捆綁外部公共設(shè)施用地“整備”的第一城。
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2018-11-24 09:47:47發(fā)布
