深圳拆遷“釘子戶”減少此外，棚改項(xiàng)目的用地審批由各...

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2018-12-2 10:52:28

中房報(bào)記者翁曉琳深圳報(bào)道

11月16日，深圳鹽田區(qū)發(fā)布了起草的棚改實(shí)施細(xì)則并公開(kāi)征求意見(jiàn)。細(xì)則中對(duì)于申報(bào)門檻、申請(qǐng)方式、適用范圍等做出了詳細(xì)解釋。根據(jù)自責(zé)，初步改造意愿征集達(dá)到85%以上，且所擁有建筑面積占總建筑面積的比例達(dá)到85%以上的可提交棚戶區(qū)改造申請(qǐng)報(bào)告，意愿征集工作啟動(dòng)六個(gè)月內(nèi)，達(dá)“雙95%”以上的可申請(qǐng)納入?yún)^(qū)棚戶區(qū)改造年度計(jì)劃。此前的11月12日，羅湖區(qū)發(fā)布《深圳市羅湖區(qū)棚戶區(qū)改造實(shí)施辦法（試行）》，規(guī)定門檻比例下調(diào) “雙95%”可立項(xiàng)。這意味著“城市更新需要100%同意率才可以拆遷”的制度約束即將被打破，深圳棚改進(jìn)入加速階段。

深圳市住房和建設(shè)局11月初最新公布的《2018年棚戶區(qū)改造已開(kāi)工項(xiàng)目基本信息表》顯示，目前全市共有7個(gè)項(xiàng)目分別位于全市6個(gè)區(qū)，其中城市更新配建的開(kāi)工數(shù)量為690套，而棚改的開(kāi)工數(shù)量高達(dá)7200套。相比較今年3月發(fā)布的《2018年棚戶區(qū)改造計(jì)劃開(kāi)工項(xiàng)目表》，原本計(jì)劃開(kāi)工總套數(shù)是7636套，實(shí)際開(kāi)工數(shù)有了明顯增長(zhǎng)。

各區(qū)政府主導(dǎo)增加靈活性

2018年作為深圳棚改元年正在體現(xiàn)一個(gè)改革城市的推進(jìn)速度。今年5月深圳市政府正式出臺(tái)了關(guān)于《加快棚戶區(qū)改造工作的實(shí)施意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施意見(jiàn)》），提出了“各區(qū)政府主導(dǎo)+人才住房專營(yíng)機(jī)構(gòu)為主+人才住房和保障性住房”的棚改實(shí)施模式。6月開(kāi)始至11月，深圳各區(qū)如寶安區(qū)、南山區(qū)、羅湖區(qū)、福田區(qū)、鹽田區(qū)等紛紛響應(yīng)出臺(tái)各自的棚戶區(qū)改造實(shí)施辦法，加速推進(jìn)棚改的落地速度。

據(jù)了解，在《實(shí)施意見(jiàn)》中，棚改工作由各區(qū)政府主導(dǎo)，主要通過(guò)拆舊建新的方式。此外，棚改項(xiàng)目的用地審批由各區(qū)政府負(fù)責(zé)，并通過(guò)協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)。

值得一提的是，在此次《實(shí)施意見(jiàn)》中，并沒(méi)有對(duì)同意率做出強(qiáng)制要求，而是各區(qū)根據(jù)各自情況來(lái)設(shè)定深入意愿征集的比例。但在此前，深圳的城市更新需要100%同意率才可以拆遷。

深圳市政府人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示：“各區(qū)的情況不同，所以比例也是各區(qū)根據(jù)自身調(diào)研結(jié)果、經(jīng)過(guò)推算來(lái)決定。有些區(qū)域?qū)τ谂锔牡慕邮芰Χ雀?，有些區(qū)域則更傾向于城市更新。去年開(kāi)始深圳加大了強(qiáng)區(qū)放權(quán)的力度，增強(qiáng)政策制定和綜合監(jiān)督能力，強(qiáng)化區(qū)級(jí)統(tǒng)籌能力、執(zhí)行能力?！?br />
例如，6月深圳市寶安區(qū)住建局最先公布了《深圳市寶安區(qū)棚戶區(qū)改造實(shí)施細(xì)則（征求意見(jiàn)稿）》，提出有改造意愿的權(quán)利主體占小區(qū)權(quán)利主體總?cè)藬?shù)達(dá)到85%；初步意愿征集達(dá)到要求后，經(jīng)指揮部同意，各相關(guān)部門啟動(dòng)前期工作。初步改造意愿征集之后是正式征集改造意愿，根據(jù)項(xiàng)目概念規(guī)劃、補(bǔ)償原則等，標(biāo)準(zhǔn)是“雙95%”，即有改造意愿的權(quán)利主體的人數(shù)和建筑面積占權(quán)利主體總?cè)藬?shù)及項(xiàng)目總建筑面積均達(dá)到95%。

這一比例同樣適用于深圳市南山區(qū)的棚改。而深圳市福田區(qū)的同意改造的被搬遷人比例需要達(dá)到97%，深圳市龍崗區(qū)更是要高達(dá)98%。

“釘子戶”減少

在此次棚改中，“釘子戶”這一現(xiàn)象得到了有效遏制?！秾?shí)施意見(jiàn)》中明確了賠償標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)被搬遷房屋的補(bǔ)償，不得低于與被搬遷房屋同類型同地段房地產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)；產(chǎn)權(quán)調(diào)換標(biāo)準(zhǔn)按照套內(nèi)建筑面積1:1，或者不超過(guò)建筑面積1:1.2的比例確定。允許增購(gòu)不超過(guò)10平方米的建筑面積?？偠灾呀?jīng)限定了業(yè)主所能談判的標(biāo)準(zhǔn)。

這一賠償標(biāo)準(zhǔn)也廣泛地應(yīng)用在各區(qū)的棚改實(shí)施辦法中，大大提速了棚改的推進(jìn)力度。以深圳市福田區(qū)為例，2017年啟動(dòng)棚改試點(diǎn)，10個(gè)老舊住宅區(qū)被納入棚改計(jì)劃。截至目前，10個(gè)項(xiàng)目的意愿征集已經(jīng)完成，其中9個(gè)老舊住宅區(qū)的意愿征集均超過(guò)90%。

相比而言，2010年深圳城市更新單元第一批計(jì)劃的八個(gè)舊住宅小區(qū)改造項(xiàng)目的進(jìn)展就一直不盡如人意。直到2016年9月，才出現(xiàn)第一個(gè)成功案例，鶴塘小區(qū)實(shí)現(xiàn)100%簽約，舊改項(xiàng)目正式動(dòng)工建設(shè)。成功原因主要是鶴塘小區(qū)只有200多戶，補(bǔ)償談判相對(duì)容易。

中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示：“棚改涉及到公共利益，市民安全，就不能遷就少數(shù)人利益，一定會(huì)走到強(qiáng)拆。和城市更新要求的100%比例不同，從政府文件來(lái)看，完全是政府主導(dǎo)，國(guó)企主持模式來(lái)做，強(qiáng)制性比較強(qiáng)，沒(méi)有商量余地。少數(shù)不簽署的，政府可以要求實(shí)施主體強(qiáng)制性收購(gòu)。那就意味著到了一個(gè)比例，將強(qiáng)制執(zhí)行，如此高壓下，釘子戶會(huì)減少。”

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