公寓怎么買(mǎi)，才不是燙手山芋？

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2018-12-16 02:30:43

前幾天接二連三的在群里或者微信里收到粉絲們?cè)儐?wèn)：到底能不能在廣州購(gòu)買(mǎi)商辦公寓！畢竟預(yù)算有限，低單價(jià)低總價(jià)的公寓，再加上開(kāi)發(fā)商漫天的吹噓，讓很多人以為抓到商機(jī)，其實(shí)商辦公寓買(mǎi)不好可能就是燙手山芋了！

商辦公寓能不能買(mǎi)，到底該怎么買(mǎi)？

購(gòu)買(mǎi)公寓得分具體情況，不同的購(gòu)房人群，需求點(diǎn)不一樣，答案也不一樣，那么我們接下來(lái)做一個(gè)具體分析。

第一類(lèi)：手里預(yù)算不夠投資住宅，剛好夠交公寓首付

第二類(lèi)：預(yù)算尚且充足，住宅公寓都考慮

針對(duì)第一類(lèi)人群來(lái)說(shuō)，小編長(zhǎng)期以來(lái)的觀點(diǎn)是不建議剛需購(gòu)買(mǎi)公寓！

公寓和住宅對(duì)比

作為剛需來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)公寓的各項(xiàng)稅收成本會(huì)更高，其次公寓的居住成本都是商水商電，剛需居住成本高，如果轉(zhuǎn)手后再交易稅收也更高！

對(duì)于我們來(lái)說(shuō)，不管購(gòu)買(mǎi)公寓是用來(lái)自住還是投資，我們都要以投資的眼光來(lái)選擇，要注重房產(chǎn)資金的保值、增值和租金帶來(lái)的回報(bào)收益。

購(gòu)買(mǎi)公寓，請(qǐng)希望你一定知道這些：

1、將公寓看做是保值“首付”的工具

目前公寓價(jià)格不低，增值速度放緩，價(jià)格和價(jià)值是否劃真的劃等號(hào)，重點(diǎn)還是看項(xiàng)目和地段，沒(méi)有購(gòu)房資格購(gòu)的買(mǎi)公寓更多的是一種保值工具！

2、目前購(gòu)買(mǎi)公寓更多的是用來(lái)自住或賺取租金

目前下手的公寓，因?yàn)檎麄€(gè)樓市的理性，公寓上漲趨勢(shì)明顯后勁不足，部分二手公寓價(jià)格已經(jīng)在不斷回落，而買(mǎi)公寓的人，大部分人的心態(tài)一定是想短期持有交易，賺取差價(jià)，這個(gè)時(shí)候想賺取差價(jià)的收益就比較困難，更靠譜的收益是租金收益！

3、公寓交易稅費(fèi)比較高，變現(xiàn)能力慢

賣(mài)方稅：
1、個(gè)人所得稅：（評(píng)估價(jià)-原價(jià)）*20%或評(píng)估價(jià)*3%。

2、增值稅：（評(píng)估價(jià)-原價(jià)）*5.6%或評(píng)估價(jià)*5.6%。

3、土地增值稅：（評(píng)估價(jià)-原價(jià)）*30%至60%或評(píng)估價(jià)*30%至60%。（注：此點(diǎn)稅率為四級(jí)累進(jìn)，按差價(jià)越大稅率越高，稅率分別是30%、40%、50%、60%）

然后買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)還有3%的稅。（注：具體城市具體情況，各地詳情咨詢(xún)房管局和稅務(wù)局?。?br />
比如說(shuō)你去年40萬(wàn)購(gòu)買(mǎi)一套公寓，今年評(píng)估60萬(wàn)，按照各種稅費(fèi)算下來(lái)至少交稅10幾萬(wàn)，這還是增值的情況！

以上基于你能賣(mài)出去的情況，而想買(mǎi)公寓投資的人心態(tài)上一定是想短持而不是長(zhǎng)期持有，正因?yàn)槿绱烁枰?jǐn)慎挑選項(xiàng)目，否則就是產(chǎn)品沒(méi)有選擇好，買(mǎi)家太少，如果有急用錢(qián)的情況出現(xiàn)，很難及時(shí)變現(xiàn)！

那么如果一定要買(mǎi)公寓，我們建議你：

1、從地段上來(lái)看，公寓產(chǎn)品一定要買(mǎi)在CBD高端寫(xiě)字樓集群和中高端住宅居住區(qū)中，兩者缺一不可！

寫(xiě)字樓集群的CBD區(qū)域需是產(chǎn)業(yè)鏈化的業(yè)態(tài)(同時(shí)具備上下游的行業(yè)鏈條)，這樣選擇的好處在于，一方面公寓可作為中高端人才具備在重慶買(mǎi)房前的過(guò)渡(所以需要近寫(xiě)字樓，而且因?yàn)閷?xiě)字樓集群化、產(chǎn)業(yè)鏈條化、上下游企業(yè)同時(shí)具備，人員構(gòu)成就呈復(fù)合形態(tài))，另外近中高端住宅區(qū)的好處在于，中高端住宅業(yè)主的相對(duì)高素質(zhì)形成外溢，整體社區(qū)生活質(zhì)量也就夠高，反向吸引不具備購(gòu)房資格的高素質(zhì)人才居住、或者中高端生活配套小型公司的入駐，總結(jié)來(lái)說(shuō)，就是面向?qū)懽謽呛兔嫦騻€(gè)人，具備更廣的后期市場(chǎng)，同時(shí)也能帶來(lái)更高的回報(bào)率溢價(jià)空間！

2、滿(mǎn)足地段后，選擇配套成熟的區(qū)域，成熟的商業(yè)和交通配套！

3、選擇品牌開(kāi)發(fā)商具有良好物業(yè)口碑的產(chǎn)品

公寓產(chǎn)品更多的是面對(duì)白領(lǐng)人士，更注重這方面的細(xì)節(jié)，物業(yè)水平的高低決定了后期產(chǎn)品增值和出租的溢價(jià)空間，而且也提高了整體層次！

4、租金回報(bào)率如何，短期內(nèi)能否達(dá)到5%，長(zhǎng)期來(lái)看20年內(nèi)能否回本，但承諾包租的公寓需謹(jǐn)慎！

公寓投資來(lái)說(shuō)，目前租金收益是非常大的一塊！而回報(bào)率又是我們不得不面對(duì)的，這就需要考察清楚公寓項(xiàng)目周邊目前的真實(shí)租金如何，這個(gè)可以自己裝作租房人，親自去問(wèn)一問(wèn)周邊租金市場(chǎng)！

真實(shí)租金20年內(nèi)能回本就是不錯(cuò)的項(xiàng)目，但承諾包租的項(xiàng)目需要謹(jǐn)慎考慮其租金真實(shí)性！

5、以周邊有規(guī)劃商場(chǎng)為噱頭銷(xiāo)售的公寓，需要謹(jǐn)慎考慮！

因?yàn)檫@種情況的公寓，它的價(jià)值依托于商業(yè)的運(yùn)營(yíng)，商業(yè)的運(yùn)營(yíng)是非常專(zhuān)業(yè)的東西，不是每一個(gè)商場(chǎng)都能運(yùn)營(yíng)出色，像之前金融城或者成都東站商業(yè)圈目前商業(yè)都非常一般！吼了很多年，但是運(yùn)營(yíng)效果也就那樣了！

除非是已經(jīng)呈現(xiàn)、人氣旺盛的商場(chǎng)旁邊的公寓，不過(guò)這種東西不存在，即便存在價(jià)格也已經(jīng)很高，可以總結(jié)來(lái)說(shuō)，如果買(mǎi)公寓時(shí)置業(yè)顧問(wèn)跟你說(shuō)這兒未來(lái)有多少多少商場(chǎng)，人流量會(huì)如何如何，相當(dāng)于你就是在賭一個(gè)未知的明天！

6、通氣的LOFT公寓＞通氣的平層公寓＞不通氣的LOFT公寓 >不通氣的平層公寓

最后，站在小編的角度來(lái)看，剛需第一選擇一定是住宅，如果不是剛需，作為投資，很多人一定是想快速出貨的心態(tài)，因此一定要多方面考慮和分析，更加謹(jǐn)慎的做出最好的選擇，否則就是燙手山芋了！

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