還在說(shuō)深圳房?jī)r(jià)會(huì)降的親，不知道您是哪來(lái)的自信

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2019-3-13 03:05:17

2018年的深圳樓市可謂波瀾起伏,堅(jiān)韌前行,新房成交量?jī)H29396套，是22年來(lái)的第二低量,新房均價(jià)連續(xù)三年維持在54000元左右。當(dāng)政策壓住房?jī)r(jià)的時(shí)候，經(jīng)濟(jì)繼續(xù)前行，這意味著，樓市事實(shí)上在去除泡沫，夯實(shí)房?jī)r(jià)的合理性并積累動(dòng)能。

所謂一二手房的“價(jià)格倒掛”現(xiàn)象很生動(dòng)地說(shuō)明了這一點(diǎn)，政策壓住了一手房?jī)r(jià)，但沒有壓二手房?jī)r(jià)，于是，同一片區(qū)內(nèi)同類住房中，出現(xiàn)了二手房?jī)r(jià)高于一手房?jī)r(jià)的現(xiàn)象。這種價(jià)格倒掛現(xiàn)象讓市場(chǎng)清晰地看到了一手房的投資價(jià)值，于是，在去年后兩個(gè)月政策嚴(yán)密調(diào)控、一手房市場(chǎng)整體低迷的格局下，竟然出現(xiàn)了局部新盤搶購(gòu)的“冷勢(shì)熱銷”怪象。

可能讓人不安的是二手房的表現(xiàn)了，嚷嚷了大半年的價(jià)格倒掛現(xiàn)象，說(shuō)的正是部分片區(qū)二手房一直以來(lái)的亢奮和躁動(dòng)，然而，10月以后，這個(gè)一直不愿低頭的二手房市場(chǎng)突然改變預(yù)期，呈現(xiàn)出明顯的疲軟甚至下跌勢(shì)頭，二手房業(yè)主的不安情緒在升溫，門店看房者驟然減少，西裝革履的銷售員們被迫再一次走出門店，站在馬路邊上，手搖牌匾，向路人兜售房子，而急于放盤的業(yè)主們開始小心翼翼地讓步了，買方市場(chǎng)迅速形成了。

從全國(guó)看，受宏觀形勢(shì)影響，一線城市樓市均出現(xiàn)收縮、下跌勢(shì)頭。三四線城市由于去庫(kù)存成效明顯，貨幣化棚改政策大幅轉(zhuǎn)向，其樓市的流動(dòng)性狂潮急速消退，三四線迎來(lái)低潮期。二線城市的樓市本來(lái)相對(duì)較好，但在兩端市場(chǎng)低迷勢(shì)頭夾擊下也逐步呈現(xiàn)出不穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)。由此可見，中國(guó)整體樓市在告別2018年之時(shí)，不同程度顯示出量縮價(jià)低的的低迷態(tài)勢(shì)。

在這種態(tài)勢(shì)下，2019年的深圳房地產(chǎn)將會(huì)呈現(xiàn)什么樣的格局？我用四句話概括。

房住不炒，調(diào)控延續(xù)，

大勢(shì)不變，立足長(zhǎng)效

盡管樓市出現(xiàn)了低迷現(xiàn)象，階段性的政策松綁已經(jīng)顯露苗頭，但是我認(rèn)為中央提出的房住不炒的調(diào)控大方向不會(huì)改變。這一點(diǎn)表明，中國(guó)的房地產(chǎn)仍然潛伏著很大的炒作動(dòng)能，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)帶來(lái)潛在的威脅，調(diào)控政策的實(shí)施不會(huì)輕易撤出，我們對(duì)此要有充分的思想準(zhǔn)備。

尤其是深圳這樣的資本型城市，投機(jī)炒作有很頑固的背景，一旦調(diào)控政策發(fā)生重大改變，就可能再次誘發(fā)樓市炒作。但是這種嚴(yán)格調(diào)控的格局也從側(cè)面表明，房地產(chǎn)仍然有強(qiáng)大的發(fā)展前景和動(dòng)力，因?yàn)榭梢韵胂螅绻粋€(gè)產(chǎn)業(yè)本身已經(jīng)進(jìn)入弱勢(shì)，國(guó)家就用不著動(dòng)用如此強(qiáng)的政策來(lái)對(duì)此實(shí)施約束，深圳的房地產(chǎn)業(yè)界應(yīng)該對(duì)自己的行業(yè)保持足夠的信心。只是在長(zhǎng)效機(jī)制下需要大智慧來(lái)調(diào)整發(fā)展策略，保持穩(wěn)健前行。

穩(wěn)定預(yù)期，防范大跌，

適度寬松，市場(chǎng)對(duì)沖

近期，由于全國(guó)整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的走弱形勢(shì)以及房地產(chǎn)低迷態(tài)勢(shì)顯現(xiàn)，各地陸續(xù)出現(xiàn)政策適度放松的現(xiàn)象，這種情況已經(jīng)影響到深圳，不少銀行已經(jīng)調(diào)低房貸利率，由原來(lái)的基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%調(diào)低到上浮15%，或者由上浮15%調(diào)低到上浮10%。這不是樓市反轉(zhuǎn)，而是政策在樓市異變的態(tài)勢(shì)下針對(duì)性地適度放松實(shí)施對(duì)沖市場(chǎng)下跌預(yù)期的行動(dòng)。

其實(shí)，房住不炒的房地產(chǎn)方針和防范房?jī)r(jià)大跌引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)并不矛盾，從國(guó)家政策面看，既不縱容房?jī)r(jià)亂漲，也要防止房?jī)r(jià)大跌，因?yàn)楦母镩_放以來(lái)的國(guó)民財(cái)富一半以上都囤積在房子里了，深圳的表現(xiàn)更甚，很多人家的總資產(chǎn)中，房產(chǎn)占比達(dá)到70%、80%甚至90%，打垮房?jī)r(jià)就等于吞噬掉大量國(guó)家財(cái)富和國(guó)民財(cái)富。所以，今年的政策面將通過(guò)促進(jìn)回暖維護(hù)樓市的穩(wěn)定，深圳將在今年開年后的一段時(shí)間內(nèi)合理引導(dǎo)樓市適度回暖，以穩(wěn)定房?jī)r(jià)，穩(wěn)定預(yù)期。

二次房改，商保并舉，

潛需恒強(qiáng)，供難應(yīng)求

深圳今年將加快推進(jìn)落實(shí)二次房改方案提出的商品房保障房并舉政策。擁有1300萬(wàn)常住人口的深圳，僅有大約200萬(wàn)套紅本（深圳房產(chǎn)證）商品房，按照每戶3口人、每戶擁有一套房計(jì)算，理論上也只有600萬(wàn)人可能擁有正規(guī)紅本住房，但在現(xiàn)實(shí)中，很多人家擁有不止一套房子，因此實(shí)際達(dá)不到有600萬(wàn)常住人口擁有紅本住房的情況。

保守估計(jì)，按照500萬(wàn)人真正擁有紅本房算，仍然有800萬(wàn)常住人口沒有正規(guī)的紅本房，盡管他們中間很多人買了小產(chǎn)權(quán)房、軍產(chǎn)房或者其他類型的無(wú)紅本的房子，但他們得到一套紅本房的渴求始終存在，我仍然把這800萬(wàn)人列入深圳的住房剛需系列，這個(gè)潛在需求十分強(qiáng)大。

二次房改就是要通過(guò)政策性的保障策略，加快推出更多的低價(jià)性保障房，包括人才房、安居房和租賃房，以滿足龐大的剛需需要。然而，嚴(yán)重缺地缺房的現(xiàn)實(shí)對(duì)房改進(jìn)程構(gòu)成嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，短期內(nèi)的二手預(yù)期走弱改變不了強(qiáng)大潛在需求的真實(shí)性。

租房市場(chǎng)可以做大，但在中國(guó)文化中，這似乎永遠(yuǎn)是一種過(guò)渡性安排。剛需們永遠(yuǎn)在期盼有一天會(huì)步入有房一族，而以小換大、以差換好的改善性需要同樣綿綿不絕，這種現(xiàn)象在深圳非常突出，從根本上解決這個(gè)問(wèn)題至少需要20年時(shí)間，這里面潛伏著巨大機(jī)會(huì)。

更新求變，臨深擴(kuò)融，

存量深耕，穩(wěn)定發(fā)展

除了上述二次房改增加住房供應(yīng)的政策導(dǎo)向外，2019年，深圳解決土地和住房問(wèn)題的策略還有三個(gè)：

第一是城市更新力求改變困局現(xiàn)狀。多年來(lái)城市更新速度緩慢，嚴(yán)重影響深圳的土地和住房供應(yīng)。今年在更新政策和實(shí)施方面應(yīng)該有明顯變化，政府會(huì)順應(yīng)市場(chǎng)需要，力爭(zhēng)在舊改、城市更新領(lǐng)域形成突破；

第二是深圳與臨深片區(qū)將進(jìn)一步加大融合式發(fā)展的力度。臨深片區(qū)是深圳市鎖定的居住外溢地區(qū)，將進(jìn)一步改善深圳與莞惠間的通勤能力，促進(jìn)臨深片區(qū)的公共配套服務(wù)，以疏通和增強(qiáng)外溢能力；

第三是加大對(duì)存量資產(chǎn)的利用和管理，將采取多種策略深度挖掘存量住房的復(fù)合價(jià)值。

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