2019年2月18日，中共中央、國務院印發(fā)《粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃綱要》，《綱要》對粵港澳大灣區(qū)“9+2”城市群分工協(xié)作進行“頂層設計”，將建成世界新興產(chǎn)業(yè)、先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)基地，建設世界級城市群。
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粵港澳大灣區(qū)，深圳、廣州、珠海、惠州四城迎來新的發(fā)...
2019-3-27 01:46 上傳
廣州和深圳（四大中心城市之二）作為區(qū)域發(fā)展的核心引擎，繼續(xù)發(fā)揮比較優(yōu)勢做優(yōu)做強，增強對周邊區(qū)域發(fā)展的輻射帶動作用。珠海和惠州充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，深化改革創(chuàng)新，增強城市綜合實力，形成特色鮮明、功能互補、具有競爭力的重要節(jié)點城市。
深圳、廣州、珠海分別位于香港－深圳、廣州－佛山、澳門－珠海三極點中，《綱要》指出，要發(fā)揮香港－深圳、廣州－佛山、澳門－珠海強強聯(lián)合的引領帶動作用，深化港深、澳珠合作，加快廣佛同城化建設，提升整體實力和全球影響力，引領粵港澳大灣區(qū)深度參與國際合作。
土地市場
>>2019年1-2月，惠州住宅用地市場火熱，廣州、深圳和珠海住宅用地供應不足，成交下滑。
土地供需：2019年1-2月，深圳住宅用地無供應，廣州、珠海供應面積分別同比減少45.43%和36.46%，惠州供應面積同比大幅增長593.02%。2019年1-2月，深圳住宅用地無成交，廣州、珠海成交同比量跌價漲，成交面積分別同比減少25.55%和1.12%；惠州成交同比量價齊升，成交面積同比增長69.32%。
成交樓面均價：2019年1-2月，廣州住宅用地成交樓面均價約為13,966元/㎡，同比上漲39.91%；珠海成交樓面均價約為11,586元/㎡，同比上漲58.71%；惠州成交樓面均價約為2,055元/㎡，同比上漲51.43%。
>>2019年1-2月，深圳、珠海、惠州商辦用地供應稀少，廣州供應量和成交量均有增長。
土地供需：2019年1-2月，深圳供應面積同比減少40.10%，廣州供應面積同比增長155.83%；珠海和惠州1-2月商辦用地均有少量供應，去年同期均無供應。2019年1-2月，深圳成交同比量跌價漲，成交面積同比減少40.10%；廣州成交同比量漲價跌，成交面積同比增長99.95%；珠海無商辦用地成交；惠州成交面積為3.3萬㎡，去年同期無成交。
成交樓面均價：2019年1-2月，深圳成交樓面價約為11,854元/㎡，同比上漲76.86%；廣州成交樓面價約為4,801元/㎡，同比下跌68.88% ；惠州成交樓面均價約為2,592元/㎡ 。
一手房市場
>>供銷狀況：
由于傳統(tǒng)春節(jié)的影響明顯，與去年年底相比，2019年1-2月廣州、深圳、珠海新房推盤量明顯減少，1-2月廣州、深圳、珠海新增住宅供應面積環(huán)比增長分別為-48.80%，-77.01%和-37.93%；成交同樣受春節(jié)影響，1-2月廣州、深圳、珠海新增住宅成交面積環(huán)比增長分別為-32.28%，-29.91%和-29.68%；1-2月，深圳、廣州、珠海的銷供比分別約為1.1、0.9和1.29，深圳和珠海新房住宅供應量低于成交量，呈現(xiàn)供不應求態(tài)勢；廣州新房住宅供應量高于成交量，與去年同期相比，供應相對旺盛。
>>成交均價：
2月，深圳新房住宅成交均價為54,232元/㎡，同比上漲0.08%，環(huán)比上漲0.22%，受限價影響，深圳成交均價長期維持在5.4萬/㎡左右，走勢趨穩(wěn)；2月廣州新房住宅成交均價為27,206元/㎡，同比上漲58.99%，環(huán)比上漲16.31% ，近半年廣州成交均價在2.4萬/㎡上下波動；2月珠海新房住宅成交均價為20,193元/㎡，同比上漲0.22%，環(huán)比上漲4.23%，近半年珠海成交均價在2.2萬/㎡上下波動。
>>產(chǎn)品結構：
深圳、廣州、珠海80(含)-100㎡面積段的產(chǎn)品成交套數(shù)占比分別為50.51%、40.42%和46.30%，成為住宅市場成交主力；80㎡以下的產(chǎn)品，深圳、廣州、珠海成交套數(shù)占比分別為22.68%、8.65%和7.32%； 100(含)-140㎡的產(chǎn)品，深圳、廣州和珠海成交套數(shù)占比分別為17.28%、40.39%和39.77%；綜合來看，深圳剛需戶型占市場主導，廣州和珠海剛需戶型和改善型戶型均占較高比重。
二手房市場
>>面積段：四城市主力戶型集中在60-120㎡面積段。
深圳、廣州、珠海和惠州四城市放盤主力戶型均集中在60-120㎡區(qū)間，占比均在六成左右； 面積段在60㎡以下，深圳占比達16.44%，廣州、珠海、惠州占比均不足1成；面積段在120㎡以上，深圳、廣州、珠海、惠州占比分別為17.25%、26%、30.54%和26.18%。
>>單價段：一線城市高單價區(qū)間占比較高，周邊二三線城市低單價區(qū)間占比較高。
深圳房價主力區(qū)間為3-5萬元/㎡和5-10萬元/㎡，分別占比46.33%和43.43%。廣州房價主力區(qū)間為3-5萬元/㎡，占比34.27%。珠海房價主力區(qū)間為1-2萬元/㎡，占比43.49%。惠州房價主力區(qū)間為0.5-1萬元/㎡和1-2萬元/㎡，分別占比達48.34%和49.47% 。
>>總價段：深圳中高總價區(qū)間活躍，廣州三主力區(qū)間比例均衡，珠恵低總價區(qū)間活躍。
深圳房價主力區(qū)間為300-500萬/套，廣州房價三大主力區(qū)間為100-200萬/套、200-300萬/套和300-500萬/套，三個區(qū)間占比均在25%左右；珠海房價主力區(qū)間為100-200萬/套； 惠州房價主力區(qū)間則為50-100萬/套。
租金市場
>>從深圳租金市場整體表現(xiàn)來看
深圳作為2018年廣東省GDP最高的城市，經(jīng)濟發(fā)展較快，就業(yè)機會多，加之人才政策的實施，吸引大量外來人口，租金市場需求旺盛。
>>從區(qū)域看
深圳南山區(qū)租金最高，達105元/㎡；福田區(qū)次之，租金為103元/㎡；寶安區(qū)和龍崗區(qū)為租金最低的兩個區(qū)域，租金分別達66元/㎡和49元/㎡。
>>從戶型看
二室戶型在深圳租賃市場占比最高，達31.48%；四室及以上戶型占比最低，為13.11%。
>>從地鐵沿線1公里范圍內(nèi)的平均租金看
2號蛇口線套均租金最高，達10,048元/套；地鐵3號線和5號線套均租金相對較低，分別為6,504元/套和6,220元/套。
熱點板塊
>>深圳市南山區(qū)
南山區(qū)作為深圳高新技術產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，深圳市科研和教育中心，綜合資源豐富，受到購房者的高度關注，深圳南山區(qū)熱度指數(shù)最高的五個板塊依次為高新技術南區(qū)地區(qū)、高新技術中區(qū)西片區(qū)、前海片區(qū)、大南山片區(qū)和高新技術區(qū)中區(qū)東地區(qū)，這些板塊靠近高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)，生活配套完善，教育資源和文娛設施豐富，交通發(fā)達，具有非常好的發(fā)展前景和較高的投資價值。
>>廣州市天河區(qū)
天河區(qū)作為廣州市的新城中心，轄內(nèi)集聚教育資源、交通資源、文娛設施，隨著規(guī)劃和配套的進一步完善，受到購房者的高度關注，熱度指數(shù)最高的五個板塊依次為珠江新城中、珠江新城東、龍洞、東圃和龍口西，板塊評級依次為A級、A級、BB級、A級和A級，良好的投資發(fā)展前景促使這些板塊成為天河區(qū)炙手可熱的板塊。
本次監(jiān)測的四城市——深圳、廣州、珠海、惠州，受春節(jié)影響明顯，土地市場、新房市場整體供應不足，成交下滑；一二手房市場的需求主要集中于剛需產(chǎn)品，深圳體現(xiàn)尤其明顯，廣州、珠海和惠州改善型產(chǎn)品占比也相對較高。伴隨粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃的落地，預計三四月份市場將有所回暖。
-The End-
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