為科學統(tǒng)籌橫崗、園山街道的城市更新，8月15日，龍崗區(qū)城市更新和土地整備局特發(fā)布《龍崗區(qū)橫崗和園山街道更新單元范圍劃定規(guī)劃研究》（以下簡稱《規(guī)劃研究》）。
《規(guī)劃研究》結(jié)合橫崗、園山城市發(fā)展面臨的突出問題，將更新單元連片地區(qū)，劃分為5個片區(qū)統(tǒng)籌單元，總面積10.38平方公里，其中涉及到15個已計劃立項更新單元，單元面積合計240公頃；30個正在申報更新單元，單元面積合計386公頃，按照交通優(yōu)先、產(chǎn)業(yè)優(yōu)先、生態(tài)優(yōu)先原則，建議重點推進以下23個更新（整備）單元，拆除面積3.6平方公里。
片區(qū)概況
橫崗園山街道地處深圳東部組團，龍崗區(qū)中南部，位于東部發(fā)展軸和北部發(fā)展帶交匯處，緊鄰原特區(qū)，具備承接特區(qū)優(yōu)質(zhì)功能外溢的區(qū)位條件，隨著交通基礎(chǔ)設施的改善，必將迎來跨越轉(zhuǎn)型與提質(zhì)提速的發(fā)展機遇。本次規(guī)劃研究范圍以橫崗和園山街道辦行政管轄范圍為主要研究對象，兩個街道轄區(qū)面積共約70平方公里。
橫崗園山現(xiàn)狀建成度高，己開發(fā)利用的建設用地達29.0平方公里，約占總用地比例的42%，橫崗園山是典型的工業(yè)重鎮(zhèn)，現(xiàn)狀工業(yè)用地占總建設用地的42.1%，但從整體上看，橫崗園山現(xiàn)狀土地利用呈現(xiàn)布局混亂、用地功能交織、空間零散無需、用地效率低下的特征，橫由園山地均工業(yè)增加值為8.0億元/平方公里，遠低于龍肉區(qū)平均水平12.1億元/平方公里和深圳市平均水平19.9億元/平方公里。
橫崗園山未來潛力用地（即符合土地利用總體規(guī)劃中允許建沒區(qū)或符合法定圖則規(guī)劃建設區(qū)的現(xiàn)狀空地）僅7.65平方公里。其中，除掉道路和畸零用地，實際可用于土地開發(fā)的潛力用地僅1.525平方公里。
城市更新現(xiàn)狀：63個更新項目
截止2019年8月份，橫崗園山范圍內(nèi)共有已立項和正在申報63個更新單元，計劃和意向拆除面積約7平方公里。其中：
1.已計劃立項更新單元31個，拆除重建范圍約414.6公頃
A 城市更新專項規(guī)劃已批復更新單元16個，拆除范圍174公頃；占已計劃立項單元面積的42%。
B 城市更新專項規(guī)劃未批復15個，拆除范圍240.6公頃，占已計劃立項單元面積的58%。
2.正在申報的更新單元32個，拆除重建范圍約286.4公頃
A 以城中村為主體的更新單元23個，申報拆除重建范圍173.0公頃，占申報單元面積的60%。
B 以工業(yè)區(qū)為主的更新單元9個，申報拆除整建范圍113.4公頃，占申報單元面積的40%。其中：
“工改工”性質(zhì)5個，拆除面積80公頃；
“工改居”性質(zhì)3個，拆除面積18.5公頃；
“工改商”性質(zhì)1個，拆除面積12公頃。
問題與挑戰(zhàn)
1、對外交通環(huán)境進一步優(yōu)化，但是城區(qū)內(nèi)部交通擁堵、出行問題日益突出。
近年來，橫崗對外交通環(huán)境進一步得到優(yōu)化，但是與周邊高快速路連接薄弱，與市中心直接對接的高快速通道主要為水官高速，但在橫崗僅設有1個出入口；轄區(qū)次干道和支路網(wǎng)密度較低，內(nèi)部路網(wǎng)通達性差，道路及交通微循環(huán)系統(tǒng)不完善。次、支路現(xiàn)狀路網(wǎng)密度分別為0.863.78km/k㎡，斷頭路較多。
2、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型比較困難，吸引高新產(chǎn)業(yè)、促進傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級環(huán)境品質(zhì)和空間不足。
橫崗現(xiàn)狀工業(yè)用地占總建設用地的42.1%，土地利用呈現(xiàn)布局混亂、空間零散無需、用地效率低下的特征，城市更新開展了大量工改商和工改居項目，雖然城市面貌有所改善，但對經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)整體轉(zhuǎn)型升級幫助較少，特別是生產(chǎn)服務業(yè)滯后，難以吸引戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)及科技創(chuàng)新型企業(yè)，推動轉(zhuǎn)型乏力，產(chǎn)業(yè)空間資源沒有發(fā)揮價值。以橫崗六約地區(qū)為例，該地區(qū)工業(yè)建筑面積150萬平米，但是內(nèi)部道路只有一條六合路是南北通，其他道路彎曲擁堵，廠房參差不齊，亂搭亂建普遍，產(chǎn)業(yè)載體落后，企業(yè)周邊環(huán)境差，難以促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。
3、城市更新項目提供配套設施零碎化、在有效地解決交通擁堵、提升城市環(huán)境品質(zhì)方面作用不強。
為了能達到龍崗區(qū)35%土地貢獻剛性和提供學位要求的剛性審查要求，很多更新單元都紛紛配置18班小學，不足的土地貢獻率再增加貢獻占地1、2千平米的社區(qū)體育活動場地，需要打通的地區(qū)重要的主干道包括?？德?、南坪路、恒心路、茂盛路，以及一系列增強地區(qū)交通疏導能力的次干道，均無沒有得到更新的統(tǒng)籌安排。
4、優(yōu)質(zhì)的山水景觀和生態(tài)環(huán)境，沒有發(fā)揮出價值。
在城市轉(zhuǎn)型時期，優(yōu)質(zhì)的生態(tài)環(huán)境是稀缺資源，是轉(zhuǎn)型發(fā)展的關(guān)鍵助力。街道內(nèi)共分布有4處水庫及數(shù)條河流，但是河流岸線親水性不足，城市功能與環(huán)境不匹配等，多數(shù)山體周邊蔓延著低端的工業(yè)、倉儲等功能，城市更新項目較少考慮到河流和生態(tài)環(huán)境的修復問題，幾乎沒有項目在此方面進行較大的貢獻。
5、街道辦經(jīng)濟不均衡發(fā)展，通過更新迫切解決面臨問題各不相同。
原橫崗街道辦分為橫崗、園山兩個街道辦后，兩個街道辦之間經(jīng)濟不均衡發(fā)展比較突出。橫崗街道辦需要依靠更新解決的突出問題主要是提高城市品質(zhì)不高、大幅度增加公園等設施缺乏，提高產(chǎn)業(yè)的綜合配套能力。園山街道辦依靠更新解決的問題更加突出，一方面園山街道辦，市政及公共配套設施嚴重不足，臟亂堵現(xiàn)象比較突出。教育、衛(wèi)生、文化、體育等公共配套設施嚴重不足，沒有一家公立醫(yī)院，沒有一個公辦文體中心，沒有一個成規(guī)模的公園，沒有一個像樣的市民廣場，沒有一個高端商業(yè)綜合體，甚至連一家電影院都沒有，整個園山還處于一種城不像城、村不像村狀態(tài)；另一方面受特殊的地形條件和外部交通制約，城市交通與對外交通通道的接駁困難，新橫坪快速、鹽龍通道、東部過境快速、南坪快速三期建成開通，對城市割裂更為嚴重問題，急需依靠城市更新解決具有戰(zhàn)略性意義的交通主次干道問題。
上層次規(guī)劃研究
根據(jù)《龍崗區(qū)綜合發(fā)展規(guī)劃大綱(2014-2030)》，對橫崗和園山片區(qū)的城市發(fā)展定位和發(fā)展策略進行了概括說明。
發(fā)展定位：以先進制造業(yè)、新型都市產(chǎn)業(yè)、傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)服務業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)和居住生活為主的城市綜合產(chǎn)業(yè)功能區(qū)；聯(lián)系東、西龍崗的重要的空間紐帶和服務走廊、鹽田港后方陸域的生活性綜合配套服務區(qū)。
發(fā)展策略：通過城市更新、土地整備等方式，優(yōu)化橫崗產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以傳統(tǒng)低附加值產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級為基礎(chǔ)，推動二三產(chǎn)均衡發(fā)展，完善橫崗中心綜合服務功能。引導橫崗現(xiàn)有空間離散、產(chǎn)業(yè)混雜的產(chǎn)業(yè)布局向緊湊帶狀分布、集群式布局轉(zhuǎn)變，形成三條產(chǎn)業(yè)帶。沿深惠路(軌道龍崗線)，布局高標準的傳統(tǒng)服務業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)和居住生活功能區(qū);沿水官路(水官高速)沿線，布局新型產(chǎn)業(yè)、都市型產(chǎn)業(yè)和科技研發(fā)類空間，減少對生活區(qū)干擾;沿沙荷路一帶，形成生態(tài)組團型高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、先進制造業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶。
根據(jù)《龍崗區(qū)城市更新“十三五”規(guī)劃》，橫崗園山范圍內(nèi)，拆除重建類更新的計劃用地規(guī)模共計為951.76公頃，其中橫崗更新計劃用地規(guī)模為374.13公頃，園山更新計劃用地規(guī)模為577.63公頃。
城市更新策略建議
加強更新統(tǒng)籌，依靠統(tǒng)籌解決更新單元配套碎化、短時化等問題。2019年6月市規(guī)劃和自然資源局頒發(fā)了《關(guān)于深入推進城市更新工作促進城市高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》，明確指示提出要加快片區(qū)統(tǒng)籌工作，各區(qū)、各街道劃定更新改造用地相對集中的片區(qū)作為試點，推進片區(qū)整體開發(fā)建設、提升城市功能和品質(zhì)。橫崗園山的城市更新單元相對連片，除了具備開展片區(qū)統(tǒng)籌的基本條件外，基于解決交通、公配和產(chǎn)業(yè)升級問題需要片區(qū)統(tǒng)籌的迫切性更強。
運用多種實施手段,包括優(yōu)化已有的各類規(guī)劃(包括法定圖則),提高更新科學性和可實施性。充分利用現(xiàn)有政策工具箱、發(fā)揮政策組合拳優(yōu)勢，統(tǒng)籌運用城市更新、土地整備、查違等各種實施手段，推進片區(qū)整體開發(fā)建設，提升城市功能和品質(zhì)。結(jié)合橫崗園山法定圖則編制較早、路網(wǎng)規(guī)劃不盡合理的實際情況，可探索統(tǒng)籌片區(qū)的用地布局、建筑功能配比、公共配套設施位置及規(guī)模、次干道以下路網(wǎng)等內(nèi)容進一步優(yōu)化各類方案，結(jié)合片區(qū)利益平衡方案制定，推動通過片區(qū)統(tǒng)籌保證城市更新過程中公共利益用地的優(yōu)先落實、公共利益最大化。
更新統(tǒng)籌片區(qū)劃定建議
結(jié)合橫崗、園山城市發(fā)展面臨的突出問題，將更新單元連片地區(qū)，劃分為5個片區(qū)統(tǒng)籌單元，總面積10.38平方公里，其中涉及到15個已計劃立項更新單元，單元面積合計240公頃；30個正在申報更新單元，單元面積合計386公頃：
坳背統(tǒng)籌片區(qū)：2.14平方公里
安良統(tǒng)籌片區(qū)：2.08平方公里
塘坑統(tǒng)籌片區(qū)：2.43平方公里
茂盛統(tǒng)籌片區(qū)：1.87平方公里
六約統(tǒng)籌片區(qū)：1.85平方公里
按照交通優(yōu)先、產(chǎn)業(yè)優(yōu)先、生態(tài)優(yōu)先原則，本次研究建議重點推進以下23個更新（整備）單元，拆除面積3.6平方公里。
五大重點更新統(tǒng)籌片區(qū)
1
坳背城市更新統(tǒng)籌片區(qū)——橫崗園山地區(qū)北門戶
坳背地區(qū)發(fā)展區(qū)位優(yōu)越，隨著坳背地鐵站(雙線樞紐站)高強度開發(fā)以及橫坪路快速化后，該地區(qū)將成為橫崗園山地區(qū)的北門戶。但是該地區(qū)相對封閉，交通組織難題也非常突出，在建的鹽龍快速、橫坪快速和現(xiàn)狀水官高速對地區(qū)形成了封閉態(tài)勢,加上周邊的山體自然隔斷，坳背東西方向只能靠坳背路進出，南北向只能靠紅棉路進去,坳背路、紅棉路同時又是區(qū)域性主次干倒，坳背路還是橫崗東北部和園山北部地區(qū)上下水官高速黃坪立交的必經(jīng)通道。
隨著坳背地區(qū)全面更新且超高強度開發(fā)，可以預見片區(qū)內(nèi)部的機動車疏散壓力非常大。為了應對這一重大變化，建議設立坳背城市更新統(tǒng)籌片區(qū)，建議盡快開展五大統(tǒng)籌片區(qū)詳細藍圖設計，在確保法定圖則主導功能不變、公共配套設施類別及用地面積不減少前提下，對片區(qū)統(tǒng)籌內(nèi)的用地布局、建筑功能配比、公共配套設施位置及規(guī)模、次干道以下路網(wǎng)等內(nèi)容進一步優(yōu)化，并同步深化城市設計等內(nèi)容，指導下層次更新單元規(guī)劃和法定圖則局部優(yōu)化調(diào)整。
2
安良城市更新統(tǒng)籌片區(qū)——園山南中心+打通坪南路
安良片區(qū)是阿波羅產(chǎn)業(yè)園區(qū)重要組成部分，肩負這打通區(qū)域性主干道南坪路和建設園山南中心的重任。
南坪路一直以來因為拆遷量巨大的問題而難以打通，按照法定圖則南坪路的線型線位，坪南路南部無更新單元主動申報，全線依靠更新拆除打通坪南路這一區(qū)域性主干道，將曠日持久;另外沙荷路北、坪南路以東、山子下路以南的地區(qū)，法定圖則規(guī)劃了300床的醫(yī)院、中學、養(yǎng)老院、文體中心等一系列大型公共配套設施，這些設施多年來由于土地權(quán)屬特殊性和拆遷等問題，遲遲不能落實為了解決以上問題，建議設立安良城市更新統(tǒng)籌片區(qū)，結(jié)合城市更新(整備)單元設置的可能性，深入研究并確定坪南路新的線型線位，爭取全線依靠更新、統(tǒng)籌單元解決坪南路拆遷問題，同步解決300床的醫(yī)院、中學、養(yǎng)老院、文體中心等一系列大型公共配套設施落地問題，優(yōu)化片區(qū)統(tǒng)籌內(nèi)的用地布局、主次干道(特別是)以下路網(wǎng)等內(nèi)容進一步優(yōu)化，并同步深化城市設計等內(nèi)容，指導下層次更新單元規(guī)劃和法定圖則局部優(yōu)化調(diào)整。
3
塘坑水庫城市更新片區(qū)——建設橫崗新中心、展示橫崗山水城市新風貌
塘坑片區(qū)內(nèi)的塘坑水庫、牛始埔水庫由原來的飲用水庫，改為景觀水庫，這為橫崗地區(qū)提供新的大型景觀資源，但是這一寶貴的景觀資源，長期以來被各種建筑緊緊包圍住，市民很難接近。水庫和龍崗大道和鹽龍快速，形成了該地區(qū)對外聯(lián)系的“屏障”，嚴重割裂了園山和橫崗中心區(qū)的聯(lián)系，另外本地區(qū)大面積更新和高強度開發(fā)后，機動車交通量將會大幅上升，迫切需要后增加和打通本區(qū)的主次干道。
建議設立塘坑水庫城市更新統(tǒng)籌片區(qū)，結(jié)合城市更新(整備)單元設置的可能性，深入研究并確定恒心路等主次干道新的線型線位，爭取全線依靠更新、統(tǒng)籌單元解決坪南路拆遷問題，打開塘坑水庫公園面向龍崗大道的公園大廣]和連續(xù)的綠色開敞空間，并同步深化城市設計內(nèi)容，建立塘坑地鐵站到公園連續(xù)步行綠道，提升橫崗城市品質(zhì)，指導下層次更新單元規(guī)劃和法定圖則局部優(yōu)化調(diào)整。
4
茂盛城市更新統(tǒng)籌片區(qū)——橫崗園山地區(qū)的新門戶
茂盛片區(qū)是橫崗交通相對擁堵地區(qū)，多年來，橫崗園山中部均是依靠茂盛路解決龍崗大道兩側(cè)交通聯(lián)系問題，交通擁堵已經(jīng)成為常態(tài)化。隨著深圳市東進戰(zhàn)略的不斷深化落實，水官高速市政化的已提上政府工作日程，橫崗正積極在茂盛片區(qū)恒心路附近增設水官高速公路新出入口，高速公路新出入口南部的茂盛地區(qū)，已計劃立項的成片更新單元面積高達1.1平方公里，具備了大面積優(yōu)化法定圖則的主次干道依靠城市更新建立科學合理的新主次干道路網(wǎng)的條件，建議牢牢把握更新帶來優(yōu)化法定圖則路網(wǎng)的良機，盡快開展《茂盛統(tǒng)籌片區(qū)詳細規(guī)劃》，為地區(qū)長遠發(fā)展建立一個科學、合理的交通交通體系，也為該區(qū)大面積更新、高強度開發(fā)提供必須的交通承載力。
5
六約城市更新統(tǒng)籌片區(qū)——產(chǎn)業(yè)升級重點示范區(qū)
已被列為橫崗街道產(chǎn)業(yè)升級的重點區(qū)域以及龍崗區(qū)“4+9”重點發(fā)展片區(qū)。目前片區(qū)的開發(fā)強度較低，毛容積率1.35，城市環(huán)境品質(zhì)和建筑質(zhì)量都較差，道路缺乏、配套設施不足，建議結(jié)合市區(qū)產(chǎn)業(yè)新思路新策略，近期開展《六約統(tǒng)籌片區(qū)詳細規(guī)劃》，綜合運用城市更新、土地整備等二次開發(fā)模式，高標準建設產(chǎn)業(yè)空間，完善基礎(chǔ)設施、配套服務設施和公共空間，提高地鐵站周邊的環(huán)境品質(zhì)，打造產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的先行示范樣本。
綜合來源：龍崗區(qū)城市更新和土地整備局
轉(zhuǎn)載此文是出于傳遞更多信息之目的。若有來源標注錯誤或侵犯了您的合法權(quán)益，請作者持權(quán)屬證明與本網(wǎng)聯(lián)系，我們將及時更正、刪除，謝謝。
|
