深圳舊改十年：暴富的村民、彷徨的租戶、精明的投資客

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2019-10-17 10:18:28

截至2018年末，深圳常住人口1302.66萬，與十年前的數(shù)據(jù)相比，幾乎翻了一番。這個(gè)數(shù)字如今還在不斷增加，除了新生生命的降臨，每天還有來自天南海北的人，踏足深圳，成為“深圳人”。他們都是這座城市更新發(fā)展的見證者、推動(dòng)者，也是身置其中的被影響者。除了暴富的村民，深圳城市更新的腳本，還書寫著彷徨的租戶、精明的投資客。
深圳對(duì)城市更新探索，已經(jīng)走過了十個(gè)年頭。而每個(gè)城市更新的宏大敘事，都落點(diǎn)于一個(gè)個(gè)生活于此的人。

當(dāng)被問到自己分到了多少套回遷房時(shí)，王林抿嘴低頭，笑而不答。

王林，是深圳大沖村的原住民，自從大沖村被列入深圳舊改項(xiàng)目后，拆遷補(bǔ)償?shù)脑旄粋髡f，讓他和許多村民原本平凡的人生第一次被置于鎂光燈下，受萬眾矚目。

以《深圳城市更新辦法》出臺(tái)的2009年作為節(jié)點(diǎn)，深圳對(duì)城市更新探索，已經(jīng)走過了十個(gè)年頭。對(duì)舊村改造的探索則開始得更早，早在2000年伊始，深圳城中村改造就已經(jīng)提上議程。

蔡屋圍廢墟拔地而起京基100大廈，大沖舊村建起摩登商業(yè)城……與初始城市化進(jìn)程相伴而生，深圳大規(guī)模的城市更新工作，讓這座城市的面貌每日刷新。

而每個(gè)城市更新的宏大敘事，都落點(diǎn)于一個(gè)個(gè)生活于此的人。

截至2018年末，深圳常住人口1302.66萬，與十年前的數(shù)據(jù)相比，幾乎翻了一番。這個(gè)數(shù)字如今還在不斷增加，除了新生生命的降臨，每天還有來自天南海北的人，踏足深圳，成為“深圳人”。

他們都是這座城市更新發(fā)展的見證者、推動(dòng)者，也是身置其中的被影響者。除了暴富的村民，深圳城市更新的腳本，還書寫著彷徨的租戶、精明的投資客。

千萬身家的村民不稀罕
千萬身家的村民不稀罕

在村民王林的眼里，大沖村舊改優(yōu)劣并存。優(yōu)在居住環(huán)境變好了、小區(qū)更安全了，劣則在于村民之間的關(guān)系疏遠(yuǎn)了。

“有些村民分到的房子多，變有錢了，聯(lián)系就少了，村民之間的關(guān)系不像以前一樣親近?！闭f這話時(shí)，他正坐在回遷小區(qū)的長(zhǎng)椅上，一手扶著自行車，一邊和旁邊的村民閑聊。

從深圳開始探索舊改以來，有三分之一的舊改項(xiàng)目，都開展于城中村。其中，大沖村項(xiàng)目是迄今為止最大的一個(gè)。

資料顯示，大沖村舊改當(dāng)年的補(bǔ)償方式有三種，包括物業(yè)補(bǔ)償、現(xiàn)金補(bǔ)償，以及物業(yè)加現(xiàn)金的補(bǔ)償模式，物業(yè)補(bǔ)償是按建筑面積實(shí)現(xiàn)1:1的補(bǔ)償，貨幣補(bǔ)償則是每平米1.1萬元。這也是大多數(shù)城中村改造項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償方式。

大沖舊改指揮部的工作人員曾向媒體透露，共計(jì)有871戶大沖民可以獲得舊改補(bǔ)償，其中有超過一半的戶主原本在村里擁有1000平方米的建筑面積。也就是說，若全部按照貨幣補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，大沖村的舊改項(xiàng)目，一夜之間造就了超過400戶坐擁千萬身家的家庭。

如果按照物業(yè)補(bǔ)償算，舊改帶來的財(cái)富效應(yīng)還要更加明顯。

根據(jù)安居客的數(shù)據(jù)，2015年初交付的大沖村首個(gè)回遷物業(yè)大沖城市花園，目前交易均價(jià)10.6萬元/平米，三年漲了50%。這意味著，原來擁有超過1000平方米建筑面積的村民，如果選擇了物業(yè)補(bǔ)償，現(xiàn)在手上至少持有總額超過1億元的物業(yè)。

看守大沖鄭氏祠堂的大爺透露，他聽說，村民過去建得最多的建筑面積是6000平方米。

城市更新項(xiàng)目對(duì)原來業(yè)主、村民的“造富效應(yīng)”，一直是外界關(guān)注的焦點(diǎn)，人們對(duì)改造補(bǔ)償催生了多少富豪家庭的關(guān)注，遠(yuǎn)超于更新項(xiàng)目本身。在深圳、廣州等城市更新項(xiàng)目眾多的一線城市，村民們已經(jīng)被推到了財(cái)富金字塔的最頂端，接受著來自更新項(xiàng)目以外居民的艷羨與戲謔。

來自廣東西部一個(gè)小城鎮(zhèn)的23歲女孩楊羽，男朋友是深圳一個(gè)城中村的原住民，盡管這個(gè)村子目前還不在舊改規(guī)劃內(nèi)，短期內(nèi)也不見得會(huì)有拆遷計(jì)劃，但楊羽的朋友們已經(jīng)為她這個(gè)“準(zhǔn)富豪女朋友”身份興奮了許久。“才來到深圳就少奮斗十年，”楊羽的閨蜜不時(shí)這樣打趣她。

楊羽男朋友自己卻表現(xiàn)得云淡風(fēng)輕。“對(duì)村民來說，改不改都無所謂。該賺的，以前因?yàn)榧由w面積多，這些年通過放租也都賺得差不多了?！?br />
除了物業(yè)本身價(jià)值的提升，舊村、舊住宅改造重建后，租金價(jià)格也會(huì)顯著提高。在居委工作十多年的林丹表示，改造前，大沖村房子的租金每平方只有20多元，改造完成后，住宅樓租金目前已經(jīng)漲到100多元一平方，現(xiàn)在在華潤(rùn)城租一套40平的公寓，月租起碼4000多元，“也就在對(duì)面科技園上班的白領(lǐng)租得起了?！彼a(bǔ)充道。

林丹無意中提到了城市更新的另一個(gè)側(cè)面，它涉及的，是城市更新中的另一個(gè)群體：租客。不同于業(yè)主、村民分享城市更新紅利的輕松，租客因?yàn)槊媾R生活成本提高的壓力，處境顯得有些被動(dòng)。

因?yàn)槌侵写宸孔獾土?，不少還坐落在交通便利的城市核心地帶，所以，盡管周邊環(huán)境不佳、居住條件簡(jiǎn)陋，城中村依然是很多初來乍到、收入不高的深漂族選擇落腳的第一站。

2018年底公布的深圳住房租賃市場(chǎng)報(bào)告顯示，深圳共有各類出租住房783 萬套，其中城中村出租房約490萬套，占比62.6%，容納了深圳約76%的租客。

但隨著深圳城市更新項(xiàng)目數(shù)量的不斷增加、范圍的持續(xù)擴(kuò)大，這些價(jià)格低廉的臨時(shí)據(jù)點(diǎn)逐漸減少收縮。

老家在潮汕的趙小玲，在十多年前來到深圳后，就一直租住的白石洲片區(qū)。今年7月底，她突然接到房東發(fā)來的限期搬遷通知，房東告訴她，自己已經(jīng)簽訂了白石洲舊改的搬遷補(bǔ)償協(xié)議，房子很快就要拆了，趙小玲有兩個(gè)月的過渡時(shí)間，到了9月30日，必須從租住的房子里搬出來。

趙小玲說，因?yàn)楸眳^(qū)四村的清租，數(shù)以萬計(jì)的租客大量外溢尋找新的居所，這導(dǎo)致了白石洲其余片區(qū)的房租大幅上漲?！拔床鸪钠瑓^(qū)現(xiàn)在房租都漲了近千元，有些條件簡(jiǎn)陋、深入里巷采光很差的房子，租金都已經(jīng)漲到了每月3500元?！?br />
“如果是單身，隨便再找個(gè)地方去哪里住都行，但是我的兩個(gè)小孩在白石洲這附近的小學(xué)上學(xué)，我只能繼續(xù)在這附近找房子?！壁w小玲說。

林丹見證了大沖村蛻變成華潤(rùn)城的全過程，他一方面覺得，像大沖舊改一樣的城中村改造項(xiàng)目，做好了是一件村民、開發(fā)企業(yè)、政府三方共贏的好事，但他又擔(dān)心，如果市區(qū)的城中村都改成像現(xiàn)在華潤(rùn)城里的小區(qū)房，低收入人群可能因?yàn)榉孔獾拇蠓蠞q，而選擇遷離市區(qū)。

“如果環(huán)衛(wèi)工人、建筑工人都離開市中心地帶，搬到更遠(yuǎn)的地方去，那市中心的基礎(chǔ)建設(shè)和服務(wù)工作找誰去做？”

2004年從江浙一帶來到深圳的鄭芳，在過去15年，一直在蔡屋圍片區(qū)經(jīng)營(yíng)著自己的裁縫店。因?yàn)椴涛輫f改，2006年，她從現(xiàn)在京基100大廈所在的片區(qū)，搬到了對(duì)面暫時(shí)未拆遷的片區(qū)。

現(xiàn)在，她所在的片區(qū)也要開展舊村改造了，很多商鋪、出租屋大門都用噴漆寫上了“拆”字，鄭芳將面臨再一次搬遷。

待拆的老圍片區(qū)，很多租戶已經(jīng)搬走。在巷口打球的學(xué)齡小孩說，突然有一天，就發(fā)現(xiàn)周圍的人在集中搬走?！拔覀冞€有幾天也會(huì)搬走?！钡麄儼岬竭@里來，也僅僅才一年多而已。

像候鳥遷徙一樣，在深漂泊的租客，總會(huì)面臨一個(gè)要搬遷的節(jié)點(diǎn)。只是，候鳥遷徙尚有固定的時(shí)節(jié)和地點(diǎn)，租住在城中村的大多數(shù)租客，卻不大清楚他們什么時(shí)候要搬、搬到哪兒去。

“我聽有被要求搬走的商鋪?zhàn)鈶粽f，他們的房東沒有按照合同約定，賠給他們提前中止合約的定金，也沒把提前預(yù)繳的房租還給他們?！编嵎加X得，深圳在城市建設(shè)發(fā)展過程中，像她一樣的“外地人”的感受和需求沒有被完全照顧到?！吧钲谶@個(gè)城市建設(shè)起來，很大一部分功勞來自我們外地人，但外地人的需求和權(quán)益有時(shí)候卻被忽視。”

所幸，深圳也聽到了這些聲音。

今年3月，深圳市規(guī)劃和自然資源局頒布了2019-2025年的舊村綜合整治規(guī)劃。規(guī)劃顯示，55平方公里的城中村面積，將不再采取大拆大建的更新方式，而是以綜合整治為主，增加區(qū)域內(nèi)的配套設(shè)施，改善居住環(huán)境，加強(qiáng)住房保障。

這55平方公里，占深圳城中村總面積的56%。

有人投機(jī)，有人不屑
有人投機(jī)，有人不屑

盡管有微詞，鄭芳對(duì)深圳的城市更新工作仍大加贊嘆。“蔡屋圍改造片區(qū)確實(shí)重建得很好。中國(guó)任何城市發(fā)展都沒深圳好，因?yàn)樯钲诎l(fā)展速度很快?！?br />
2011年3月1日，時(shí)任廣東省委書記汪洋參觀了京基100大廈，羅湖區(qū)委原書記劉學(xué)強(qiáng)向他介紹，新建成的回遷公寓市場(chǎng)價(jià)，是原來農(nóng)民房?jī)r(jià)格的6倍。汪洋聽后，對(duì)蔡屋圍舊改的效果給予了肯定，他認(rèn)為這是城中村改造的一個(gè)優(yōu)秀案例。

在今年8月的一次公開演講上，深圳市規(guī)劃國(guó)土發(fā)展研究中心發(fā)展研究所所長(zhǎng)、高級(jí)規(guī)劃師李江總結(jié)了更多城市更新帶來的積極變化。

他介紹，在城市更新推進(jìn)過程中，深圳民生保障和基礎(chǔ)設(shè)施的用地面積有所增加，且幅度較大，達(dá)56平方公里；城市空間也在增加，總體增幅2.1%。“總的來說，深圳用地越來越合理了。還增加了學(xué)校、醫(yī)院和幼兒園，這是好的方面?！?br />
但也有人并不滿足于分享城市更新帶來的社會(huì)公共利益，而想深入分割城市更新經(jīng)濟(jì)效益的大蛋糕。

在一個(gè)下過雨的工作日午后，一對(duì)想投資舊改小區(qū)房的夫婦，來到了龍溪花園的城市更新辦公室。

龍溪花園是深圳首批舊住宅小區(qū)改造項(xiàng)目之一，地處深圳有名的香蜜湖豪宅片區(qū)。因?yàn)椴疬w補(bǔ)償協(xié)議簽訂率沒能達(dá)到規(guī)定的100%的標(biāo)準(zhǔn)，截至目前也不足80%，龍溪花園一直沒有辦法確定實(shí)施主體，導(dǎo)致項(xiàng)目至今仍然無法推進(jìn)實(shí)施，停滯時(shí)間長(zhǎng)達(dá)10年。

這對(duì)夫婦在網(wǎng)上看到業(yè)主放出的賣房信息后，專程來到龍溪花園，實(shí)地“看盤”。目前，小區(qū)房子的市場(chǎng)交易價(jià)格目前已經(jīng)達(dá)到12萬/平米，他們覺得，這個(gè)價(jià)格是因?yàn)榕f改而被炒出來的。

拆遷項(xiàng)目業(yè)主放盤一般出于兩個(gè)原因，一方面是因?yàn)榈鹊锰?，另一方面是害怕最后改不了?br />
但投機(jī)客對(duì)此顯然并不憂慮。“我們不怕啊，我們又不等房子住，”這對(duì)夫婦中的女士神色輕松地說。

在城市更新辦公室的沙盤前，中洲的工作人員接待了他們。中洲集團(tuán)是負(fù)責(zé)龍溪花園舊改的開發(fā)企業(yè)，當(dāng)記者走近沙盤時(shí)，中洲的工作人員熱絡(luò)地對(duì)記者說：“你們是過來了解情況的中介吧？”

不是所有人都對(duì)這種投機(jī)行為感興趣，鄭芳就對(duì)這種投機(jī)行為不以為然。

為了拿下現(xiàn)在租的鋪位，她前前后后投入了將近10萬，其中給原來租戶的“好處費(fèi)”就花了她6萬。

“很多人都說我傻，跟我說如果我把當(dāng)初投入開店的錢，拿來炒深圳的房子，我現(xiàn)在估計(jì)也可以跟房東一樣，每天只要打打麻將、喝喝茶、收收租了，但是我不想這樣，我就想做自己喜歡的手藝活?！?br />
鄭芳目前還沒有收到房東的搬遷通知，也不清楚所在片區(qū)拆遷的確切時(shí)間，但她并不擔(dān)心失去現(xiàn)在的鋪位?！拔矣惺炙嚕谀睦锒伎梢岳^續(xù)做下去?！闭f完，她走到了縫紉機(jī)前，忙活起了熟客剛訂做的新褲子。

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