剩不到一個(gè)月了你的貸款合同改了嗎？房貸利率已連降8個(gè)...

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2020-8-10 14:04:51

按照央行此前通知，LPR轉(zhuǎn)換原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成轉(zhuǎn)換，仍有部分購(gòu)房者持觀望態(tài)度。

距離房貸辦理LPR轉(zhuǎn)換的最后期限僅剩不到一個(gè)月的時(shí)間，廣州的張先生告訴券商中國(guó)記者，最近有收到銀行發(fā)的信息，可以在手機(jī)App上進(jìn)行LPR轉(zhuǎn)換，但不知道怎么算對(duì)自己更有利。

LPR利率的變動(dòng)情況，直接關(guān)乎購(gòu)房者的月供增減。據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示，自去年8月份LPR報(bào)價(jià)機(jī)制改革以來(lái)，截至目前的12次報(bào)價(jià)中，5年期以上LPR共下降3次，累計(jì)下行20個(gè)BP。

wind數(shù)據(jù)顯示，自去年11月以來(lái)，首套平均房貸利率已經(jīng)連續(xù)8個(gè)月環(huán)比下降。去年11月份時(shí)首套平均房貸利率為5.53％，今年7月份已至5.26％，共下降了27個(gè)BP。換言之，首套平均房貸利率的下降幅度要快于5年期LPR利率。

此外，轉(zhuǎn)換LPR的重定價(jià)日選哪個(gè)更劃算？有受訪者告訴券商中國(guó)記者，轉(zhuǎn)換LPR時(shí)銀行方一般提供兩種選擇，一種是按個(gè)人貸款發(fā)放日期，另一種則是固定每年1月1日計(jì)算，但考慮到一般年底銀行貸款額度收緊，利率都會(huì)走高，所以更傾向于前一種選擇。

平均房貸利率連降8個(gè)月

受LPR下調(diào)的影響，與其掛鉤的房貸利率也步入下行通道，但上半年全國(guó)多地平均房貸利率下降幅度卻超過(guò)LPR。

興業(yè)證券的最新報(bào)告指出，平均房貸利率連續(xù)8個(gè)月環(huán)比下降：2020年7月，全國(guó)首套房平均房貸利率為5.26％同比下降3.31％，環(huán)比下降0.38％；二套房房貸利率為5.58％，同比下降3.13％，環(huán)比下降0.36％。

wind數(shù)據(jù)顯示，首套平均房貸利率從2014年8月的6.70％，逐步下降到2017年6月的4.89％，在2018年12月又抬升至5.68％，此后至今步入下行通道。

融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬(wàn)賦指出，疫情發(fā)生以來(lái)，LPR多次調(diào)整，5年期以上LPR比去年底下調(diào)了15個(gè)BP，也帶來(lái)了全國(guó)各地房貸利率不同幅度的下調(diào)。據(jù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，今年7月，全國(guó)首套平均房貸利率、二套房貸利率較去年底下降28BP、27BP，降幅均遠(yuǎn)超過(guò)5年期LPR降幅。

“房貸利率掛鉤LPR以后，房貸利率走低，與LPR有比較大的關(guān)系?！敝心县?cái)經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)盤和林指出，房貸利率相比LPR而言下降較快，貫徹的還是“房住不炒”的宗旨，既滿足剛需購(gòu)房要求，也能在一定程度上鼓勵(lì)剛需消費(fèi)，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

具體來(lái)看，與去年底相比，一線城市北上廣深的首套房貸平均利率降幅分別為15、17、40和22個(gè)BP，北京、上海、深圳利率水平基本和5年期LPR波動(dòng)保持一致。而廣州降幅尤為明顯，達(dá)到 40BP，位列檢測(cè)的41個(gè)城市中第10位。

截至2020年7月，36個(gè)城市的房貸利率平均水平較去年底降幅超過(guò)15BP，其中，昆明和蘇州地區(qū)房貸利率下降幅度高達(dá)60個(gè)BP有余；哈爾濱、鄭州和中山地區(qū)的降幅也在50BP以上，另外還有5座城市的降幅超過(guò)40BP之間。

東北證券王鳳華指出，截至7月份，LPR 利率已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月不變。LPR 利率維持不變，說(shuō)明銀行今年的讓利空間已經(jīng)比較有限。

李萬(wàn)賦表示，住房信貸措施也是房地產(chǎn)調(diào)控的重要一環(huán)，而且5年期LPR報(bào)價(jià)連續(xù)多月未變，其中應(yīng)該也考慮到避免刺激到房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素。因此，估計(jì)短期內(nèi)房貸利率大面積下行的局面或難再現(xiàn)。

銀行偏向客戶選擇LPR

按照央行此前通知，LPR轉(zhuǎn)換原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成轉(zhuǎn)換。

多位受訪者表示，未來(lái)利率下行是大概率的趨勢(shì)，因此已經(jīng)選擇了LPR轉(zhuǎn)換。但也有部分受訪者指出，與動(dòng)輒20、30年期限的房貸相比，一兩年的LPR利率影響有限，應(yīng)該從中長(zhǎng)期角度出發(fā)，考慮利率長(zhǎng)期變化趨勢(shì)。

“是否選擇LPR，是客戶自己選擇的，但對(duì)于銀行而言，會(huì)偏向于讓客戶選擇LPR?！币患覈?guó)有大行的銀行工作人員告訴記者，比如現(xiàn)在要給一些房貸客戶打電話通知是否辦理轉(zhuǎn)換，如果是企業(yè)貸款，也會(huì)和對(duì)方商量，要簽署自愿協(xié)議。

家住長(zhǎng)沙的周女士告訴券商中國(guó)記者，自己今年在長(zhǎng)沙購(gòu)房，購(gòu)房時(shí)貸款銀行在合同上并未明確列出LPR和基準(zhǔn)利率的選擇，“如果我不過(guò)問(wèn)的話，銀行大概率會(huì)直接按LPR利率處理，而且這個(gè)貸款利率的具體區(qū)別，怎么計(jì)算的，并沒(méi)有人告訴我?！?/font>

盡管對(duì)銀行的服務(wù)并不滿意，但周女士還是根據(jù)自己獲得的信息選擇了LPR利率，“因?yàn)槲液图胰祟A(yù)計(jì)國(guó)內(nèi)利率整體是下行的，所以認(rèn)為L(zhǎng)PR更合適。”

盤和林指出，“央行貨幣政策的制定和傳導(dǎo)也是按照LPR的機(jī)制。既然LPR已經(jīng)成為貨幣政策一個(gè)重要的傳導(dǎo)機(jī)制，那么從政策傳導(dǎo)和風(fēng)險(xiǎn)管理的角度來(lái)看，商業(yè)銀行都會(huì)更歡迎LPR一些，也會(huì)督促貸款客戶盡快進(jìn)行LPR轉(zhuǎn)化。”

中信證券首席固定收益分析師明明表示，LPR改革后存貸款利率均有下行，但二季度貸款利率下行有限。二季度金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款加權(quán)平均利率僅僅下行2bp，均小于MLF和LPR的下行幅度，預(yù)計(jì)后續(xù)LPR下行難度較大，存量貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換仍然是降成本的主要來(lái)源。

招聯(lián)金融首席研究員董希淼表示，9月份將基本完成存量房貸定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換，存量房貸利率中樞整體下移。但是，下半年的貨幣政策不會(huì)進(jìn)一步放松，而是更加強(qiáng)調(diào)適度，與房貸利率關(guān)系密切的5年期以上LPR下行的空間并不大。

一位銀行業(yè)內(nèi)部人士則表示，雖然無(wú)法預(yù)測(cè)未來(lái)LPR的具體走勢(shì)，但市場(chǎng)化利率和總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境息息相關(guān)，經(jīng)濟(jì)環(huán)境好，LPR可能走高，但同時(shí)大家還款能力也會(huì)增強(qiáng)，反之亦然，因此從抗風(fēng)險(xiǎn)的角度來(lái)看，LPR可能更好一些。

重定價(jià)日選哪個(gè)更劃算？

據(jù)了解，現(xiàn)在房貸利率基本都是一年一變，但是重定價(jià)日有兩種選擇：一是個(gè)人貸款發(fā)放日期，二是隨大流，即固定為每年1月1日。

LPR具體怎么轉(zhuǎn)換？以廣州的陳女士為例，她在今年3月份完成了LPR轉(zhuǎn)換。

陳女士在2018年底購(gòu)房，當(dāng)時(shí)購(gòu)房利率為基準(zhǔn)利率4.90％，上浮10％，實(shí)際利率為5.39％，即貸款利率構(gòu)成為“基準(zhǔn)利率4.90％+59個(gè)BP”。

3月份進(jìn)行轉(zhuǎn)換時(shí)，陳女士選擇了重定價(jià)日為“每年1月1日”的調(diào)整方式，按照今年1月1日LPR利率4.80％計(jì)算，利率要加59個(gè)BP，也就是說(shuō)，她以后的貸款利率為“當(dāng)年LPR利率+59個(gè)BP”。

從上面例子可以看出，陳女士上浮的59個(gè)BP前后并未發(fā)生改變，只是以LPR利率替代了當(dāng)時(shí)購(gòu)房時(shí)的基準(zhǔn)利率。

有購(gòu)房者向券商中國(guó)記者表示，“如果重定價(jià)日設(shè)為1月1日，就要參考上一年12月20日的LPR報(bào)價(jià)，而銀行每年年底的資金會(huì)比較緊張，利率可能會(huì)上調(diào)，這樣會(huì)不劃算?！?/font>

對(duì)于貸款人擔(dān)心的年末利率高的問(wèn)題，由于LPR報(bào)價(jià)不足一年，尚不能總結(jié)出規(guī)律。從僅有的11個(gè)月數(shù)據(jù)來(lái)看，2019年12月5年期以上LPR報(bào)價(jià)4.8％，低于2019年的4.85％，但又高于今年以來(lái)的4.65％-4.80％。

專家表示，從2010年至2019年的實(shí)際情況看，剔除掉貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整因素后，一般貸款利率年內(nèi)波動(dòng)幅度多在10個(gè)基點(diǎn)（也就是0.1個(gè)百分點(diǎn)）以內(nèi)。以一筆100萬(wàn)元、剩余期限25年、等額本息的房貸為例，利率為4.8％和4.7％，月供相差約為57元。因此，重定價(jià)日選在哪個(gè)月份，對(duì)借款人實(shí)際利息支出的影響并不大。

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