從人口流動特點看房地產(chǎn)市場四大趨勢

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2021-5-13 14:20:25

原創(chuàng)21世紀經(jīng)濟報道2021-05-13 00:46:07
尹中立（榮盛發(fā)展首席經(jīng)濟學(xué)家、中國社會科學(xué)院金融所研究員）

國家統(tǒng)計局于5月11日公布了第七次人口普查數(shù)據(jù)。我們對比第六次人口普查和第五次口人普查數(shù)據(jù)可以看到人口流動的基本脈絡(luò)。筆者試圖從人口流動的特點來推演房地產(chǎn)市場的大概趨勢。

趨勢之一：一線城市的人口增長放緩。我們對比第五次人口普查（2000年）和第六次人口普查（2010年）數(shù)據(jù)可以清晰看出北京、上海等一線城市的人口增長速度明顯放緩。若將第七次人口普查數(shù)據(jù)（2020年）與第六次人口普查數(shù)據(jù)進行比較，可以看到，北京人口增加了228萬，上海人口增加了185萬，分別增加11.63%和8.04%。而北京和上海的人口在第五次人口普查與第六次人口普查期間分別增加了604萬和628萬，增速分別為44.5%和37.5%。如果說北京和上海的人口在2000年至2010年間是快速增長，那么2010年之后已經(jīng)進入了中高速增長。但也應(yīng)該看到，一線城市的人口增速仍然高于全國平均人口增速5.38%，說明它們對人口的吸引力仍在。

值得一提的是，2000年至2010年間，天津的人口增速為29.3%、名列全國第三位，但2010年之后的十年里天津人口增速僅為7.17%，已經(jīng)十分接近全國平均增速。無疑，天津的吸引力在呈現(xiàn)下降趨勢。

未來十年一線城市的人口增速是否延續(xù)過去十年的軌跡？從國外的經(jīng)驗看，當經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中服務(wù)業(yè)占比越來越高，超大城市對人口就業(yè)的吸引力將增加，如果該規(guī)律同樣適用于我國，則意味著一線城市的吸引力在未來十年或?qū)⒂性鰺o減。但我國對特大城市的發(fā)展一直采取管理措施，其中北京市對外來人口入戶的管理程度最嚴格。

趨勢二：廣東和浙江成為最有吸引力的熱土。過去10年里人口增速最快的是廣東和浙江，廣東在過去10年里人口增加了2170萬，浙江人口增加了1014萬，這兩個省的人口增速分別為20.81%和18.6%。這兩個省在2000至2010年間的人口增速分別為20.7%和16.4%。可見，廣東的人口增速一直保持在快速軌道上前行，浙江的人口增速還出現(xiàn)了加速的現(xiàn)象。

在全國人口增速放緩、城市化進程放緩的背景下，廣東和浙江依然保持人口的高速增長，說明這兩個省地區(qū)的經(jīng)濟活力的確是非同凡響。經(jīng)濟活力與人口形成正反饋，將帶動房地產(chǎn)市場的繁榮。

趨勢之三：中部地區(qū)的人口止跌回升。六普的數(shù)據(jù)揭示了2000至2010年間人口流動的主要趨勢是從中部地區(qū)流向東南沿海地區(qū)，這十年間人口減少的省份有重慶（減少6.6%）、湖北（減少5.0%）、四川（減少3.4%）、貴州（減少1.4%）、安徽（減少0.6%）。這五個省份的七普數(shù)據(jù)較六普數(shù)據(jù)分別增加11.2%、0.9%、4.0%、10.9%、2.5%。重慶和四川的人口在2010之前的十年里流出較多，而2010年之后出現(xiàn)明顯的回流趨勢。安徽和湖北的人口回流雖然沒有重慶和四川明顯，但至少已經(jīng)止跌回升，出現(xiàn)了正增長。

筆者認為，中部地區(qū)的人口回流與經(jīng)濟增長有關(guān)，也與人口結(jié)構(gòu)有關(guān)。最近十年這些中部地區(qū)的經(jīng)濟增速較快，帶動了就業(yè)的快速增加。人口回流的另外一個原因可能是第一代農(nóng)民工已經(jīng)接近退休年齡，第二代農(nóng)民工的孩子開始進入上學(xué)年齡，由于住房和孩子教育的緣故，有些農(nóng)民工開始選擇回流故鄉(xiāng)。

由于省會城市的教育資源相對發(fā)達，這些城市通常是人口回流的首選目的地。這些人口成為中部地區(qū)省會城市房地產(chǎn)市場的主要需求之一。

趨勢之四：東北人口流出在加劇。七普數(shù)據(jù)顯示有六個省份的人口在過去10年里出現(xiàn)負增長，東北三省是人口減少比例最高的地區(qū)，其中黑龍江的人口減少了16.8%、吉林減少12.3%、遼寧減少2.6%。另外三個人口負增長的省份是內(nèi)蒙古、山西、甘肅。

東北地區(qū)擁有我國最富饒的土地，工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，人口流出的趨勢的確引人關(guān)注。

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