解局丨保利百億奪地

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2021-6-21 14:14:57

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 6月18日，保利以總價(jià)105.13億元競(jìng)得上海靜安區(qū)靈石社區(qū)N070403單元095a-02、095b-01地塊，樓面價(jià)51707元/平方米，溢價(jià)率8.39%。

同日，保利在長(zhǎng)三角的四線城市舟山以總價(jià)7.57億元競(jìng)得舟山市新城LC-10-01-06地塊，樓面價(jià)8947元/平方米，溢價(jià)率17.72%。

而在兩千公里外的長(zhǎng)春首次集中供地土拍中，保利9.11億元連續(xù)競(jìng)得長(zhǎng)公資土掛〔2021〕135號(hào)、136號(hào)地塊，這兩宗地塊為富鋒保利城的周邊延續(xù)項(xiàng)目。

單日在三個(gè)不同城市連拿四個(gè)地塊，保利在上半年的集中供地政策出臺(tái)后迅速開(kāi)始了收割模式，相對(duì)于中海們小心翼翼的算賬，保利則要大膽得多。

從上述幾宗地塊的對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，保利拿下土地的溢價(jià)率并不高，屬于相對(duì)合理的往年平均水平。

2020年，保利投資拿地的溢價(jià)率為13%，截至去年末，保利土儲(chǔ)資源1.7億平方米，其中38個(gè)核心城市占比65%，上海、杭州、南京是保利長(zhǎng)三角城市中的主要戰(zhàn)略重點(diǎn)城市。

以上海為例，保利去年在上海集中向市場(chǎng)推出了6個(gè)樓盤，其自稱為"濱江六子"，主要圍繞黃浦江展開(kāi)，分別為保利首創(chuàng)頌、浦江鎮(zhèn)項(xiàng)目，楊浦項(xiàng)目、花木項(xiàng)目、徐匯項(xiàng)目、世博項(xiàng)目，其在上海區(qū)域全年銷售額超過(guò)了100億元，進(jìn)入了區(qū)域TOP10。

今年，保利還參與了上海地產(chǎn)、招商蛇口、中交、萬(wàn)科、國(guó)壽投資、中國(guó)太保、中保投資等共同設(shè)立的上海城市更新基金，總規(guī)模約800億元，為目前全國(guó)落地規(guī)模最大的城市更新基金。該基金將定向用于投資舊區(qū)改造和城市更新項(xiàng)目。

而在此次的首批集中供地中，上海設(shè)立了一次書面報(bào)價(jià)的土拍新規(guī)，并非其他城市采用的競(jìng)自持、競(jìng)配建、搖號(hào)的政策。

具體而言，在土拍進(jìn)入一次書面報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)后，該報(bào)價(jià)不得超過(guò)最高報(bào)價(jià)，并將以最接近平均價(jià)競(jìng)得的原則，確定競(jìng)得人。這種出讓方式可以相對(duì)保證地價(jià)的合理性，讓消費(fèi)者能收獲質(zhì)量更穩(wěn)定的產(chǎn)品，房企亦不至于為了利潤(rùn)去縮水減配。

值得注意的是，受到了去年圍標(biāo)事件的影響，中海、萬(wàn)科、華潤(rùn)都沒(méi)有獲準(zhǔn)進(jìn)入市場(chǎng)，這也在側(cè)面降低了此次土拍的競(jìng)爭(zhēng)程度，央企們是如今集中供地政策下的頭號(hào)玩家。

一位房地產(chǎn)分析人士告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，橫向比較多個(gè)城市的首批集中供地，敢于拿地，能夠搶到地塊的房企大多是央企、國(guó)企背景，像濱江、融信這種類型的民企是少數(shù)。

其認(rèn)為，資金實(shí)力是主要原因，集中供地是對(duì)房企們現(xiàn)金流的測(cè)試，尤其是前期土地保證金及后續(xù)出讓金的集中繳納，都對(duì)房企的短期現(xiàn)金儲(chǔ)備提出了考驗(yàn)。

以2020年為例，保利累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售回籠4706億元，回籠率為93.6%。報(bào)告期內(nèi)新增直接債務(wù)融資83.1億元，平均成本3.60%，有息負(fù)債綜合成本僅約4.77%，處于行業(yè)前列。

不過(guò)，不少大型房企都選擇在上半年的集中供地保持冷靜克制，轉(zhuǎn)道向其他非核心城市獲取項(xiàng)目。上述人士稱，在核心城市的下一次土拍中，有房企或會(huì)迫于土儲(chǔ)壓力加大在集中供地上的競(jìng)爭(zhēng)。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，此次保利靜安百億地塊在出讓前的聯(lián)動(dòng)房?jī)r(jià)查詢?yōu)?0.5萬(wàn)元/平方米，最終地塊成交價(jià)5.17萬(wàn)元/平方米，還是給公司留足了一定的利潤(rùn)空間。

兩宗地塊合并為一個(gè)單元出讓，分別為095b-01地塊（東塊）和095a-02地塊（西塊）。地塊出讓面積約7.1萬(wàn)平方米，其中，095a-02地塊的用途比例為住宅≤60%、商業(yè)≥20%、辦公≤19%，建筑限高100米；095b-01地塊用途比例為住宅≤84%、商業(yè)≥16%，建筑限高80米。

雖然地塊內(nèi)有一定的商業(yè)、辦公體量的要求，但對(duì)如今的保利來(lái)說(shuō)卻并不一定是壞事，該類型物業(yè)對(duì)保利物業(yè)來(lái)說(shuō)是不錯(cuò)的補(bǔ)充。同時(shí)，在持續(xù)性收入物業(yè)端發(fā)力的保利，有效地豐富了拿地的手段，可以通過(guò)商住聯(lián)動(dòng)、TOD等模式降低土地成本。

2020年，保利新簽約購(gòu)物中心20個(gè)，截至報(bào)告期末已開(kāi)業(yè)大型購(gòu)物中心26個(gè)，開(kāi)業(yè)面積178萬(wàn)平方米，分布于廣州、上海、武漢等14個(gè)城市；酒店方面，2020年新簽約項(xiàng)目10個(gè)，截至期末，已開(kāi)業(yè)酒店18個(gè)。

如今保利更多通過(guò)商住地塊的獲取加大土儲(chǔ)，發(fā)展商業(yè)。如今年6月初，保利以上限價(jià)格30.27億元競(jìng)得浙江臺(tái)州路橋鳳棲社區(qū)TOD地塊，樓面價(jià)5379元/平方米，溢價(jià)率34.95%。

該地塊出讓面積22.11萬(wàn)平方米，其中分?jǐn)傋≌玫孛娣e19.1萬(wàn)平方米，商業(yè)用地面積2.08萬(wàn)平方米，辦公用地面積9241.2平方米。綜合容積率2.55，建筑面積56.28萬(wàn)平方米。

其中，5號(hào)地塊建設(shè)TOD集中式商業(yè)面積不小于3.8萬(wàn)平方米（地上商業(yè)不少于3萬(wàn)平方米，地下商業(yè)不少于8000平方米），不得分割轉(zhuǎn)讓。

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