路徑分化、分拆上市，房企多元戰(zhàn)略步入新階段

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2021-6-28 11:10:51

近日，萬科宣布將對非開發(fā)業(yè)務(wù)的跟投機(jī)制進(jìn)行迭代，市場解讀認(rèn)為，這是萬科加大力度發(fā)展多元化業(yè)務(wù)的重要信號。

事實(shí)上，發(fā)力多元化的房企遠(yuǎn)不止萬科一家。經(jīng)過10年多元化發(fā)展，97%的百強(qiáng)房企已經(jīng)布局了產(chǎn)業(yè)多元化戰(zhàn)略，地產(chǎn)行業(yè)多元轉(zhuǎn)型發(fā)展開始進(jìn)入新階段。其中不少占據(jù)細(xì)分市場、建立獨(dú)特優(yōu)勢的房企，多元化業(yè)務(wù)已經(jīng)成為重要的收入來源。

行業(yè)分析人士指出，對業(yè)務(wù)多元化業(yè)務(wù)的探索，是企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模后的必然選擇。對于有資源支持的房企而言，其多元化道路可以是資源的整合與利用；對于有專業(yè)能力的房企而言，專業(yè)領(lǐng)域就是其轉(zhuǎn)型多元化的核心抓手。

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多元化路徑分化明顯

隨著房企競爭白熱化，愈來愈多的房企基于“尋找更多盈利增長點(diǎn)”的考量，選擇“不把雞蛋放在同一個籃子里”，但在多元探索過程中，房企已出現(xiàn)明顯分化。

以關(guān)聯(lián)性作為標(biāo)準(zhǔn)，目前房企的多元化可以分為兩大類：第一類以萬科、龍湖等為代表的房企，仍圍繞地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)做深耕，專注與地產(chǎn)業(yè)務(wù)緊密相關(guān)的板塊；第二類以碧桂園、恒大為代表的企業(yè)，大跨步進(jìn)入機(jī)器人、汽車領(lǐng)域，進(jìn)軍脫離地產(chǎn)業(yè)務(wù)的跨界板塊。

分析人士認(rèn)為，從企業(yè)層面來講，房企布局第一類多元化業(yè)務(wù)屬于順勢而為，比如物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營、長租公寓、產(chǎn)業(yè)園、代建等等，實(shí)質(zhì)上并沒有離開“房地產(chǎn)”領(lǐng)域。第二類多元化業(yè)務(wù)主要是基于房企對于全行業(yè)前景和趨勢的預(yù)判，目前主要集中在頭部房企中。

以萬科為例，從2012年開始了系統(tǒng)性轉(zhuǎn)型，迄今9年，終于選定印力、物流、長租公寓、冰雪、海外、教育、企服以及食品作為重點(diǎn)發(fā)力的8BU（業(yè)務(wù)單元），并將商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)作為“朝數(shù)一數(shù)二的目標(biāo)發(fā)展的優(yōu)勢業(yè)務(wù)”。與萬科“英雄所見略同”的龍湖，同樣將多元業(yè)務(wù)集中在物業(yè)管理、商業(yè)地產(chǎn)、長租公寓，并不斷向房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈延伸，今年還開始進(jìn)軍房屋租售、房屋裝修等領(lǐng)域。

作為“大步跨界”的代表，恒大在地產(chǎn)主業(yè)穩(wěn)步向好的同時，著力轉(zhuǎn)型成為" 多元產(chǎn)業(yè) + 數(shù)字科技 " 的綜合性企業(yè)集團(tuán)，并提出“新恒大”的定位，打造覆蓋衣食住行、文旅康養(yǎng)等領(lǐng)域，聯(lián)動新能源汽車、互聯(lián)網(wǎng)流媒體等 8 大產(chǎn)業(yè)平臺的生態(tài)體系。同樣聚焦新興產(chǎn)業(yè)的碧桂園，則將目光放在了與主業(yè)更加協(xié)同，為業(yè)主打造完美生活閉環(huán)的智能機(jī)器人、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、新零售等業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

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分拆上市漸成風(fēng)潮

伴隨地產(chǎn)行業(yè)多元轉(zhuǎn)型發(fā)展開始進(jìn)入新階段，房企的多元業(yè)務(wù)也不再局限于集團(tuán)內(nèi)的一個小版塊，而是形成單獨(dú)上市的公司甚至與地產(chǎn)主體公司并列，這在物業(yè)管理板塊尤為明顯。

自2019年掀起物業(yè)資產(chǎn)上市潮后，“分拆物業(yè)板塊獨(dú)立上市”成了房企們的新潮流。數(shù)據(jù)顯示，截至2020年底，共有38家左右的物業(yè)公司登陸港股市場，3家左右企業(yè)登陸A股。如今，TOP10的房企中，僅剩萬科和龍湖未分拆物業(yè)上市。

值得一提的是，于去年底上市的恒大物業(yè)，近日表現(xiàn)頗為亮眼。6月21日，摩根大通針對恒大物業(yè)發(fā)表研報(bào)并給予“優(yōu)于大市”評級，認(rèn)為恒大物業(yè)股價(jià)反彈動力強(qiáng)勁，主要原因來源于三方面：一是即將有機(jī)會發(fā)布上半年盈喜公告，預(yù)計(jì)將有55%同比收益增長；二是8月份業(yè)績可能就新增在管面積有利好消息；三是可能有并購利好。

從數(shù)據(jù)來看，恒大物業(yè)始終以高增長著稱。據(jù)公開資料顯示，2018-2020年恒大物業(yè)營收年復(fù)合增長率達(dá)33.43%，凈利潤年復(fù)合增長率達(dá)232.8%，位居行業(yè)第一；合約面積和在管面積預(yù)計(jì)今年底分別突破 8 億平米和 6 億平米，目標(biāo)成為 "全球最大綜合城市服務(wù)運(yùn)營商 "。

不僅如此，恒大目前已有中國恒大、恒大汽車、恒大物業(yè)、恒騰網(wǎng)絡(luò)四個上市平臺，其他多元產(chǎn)業(yè)如房車寶、恒大冰泉、恒大童世界等也將陸續(xù)分拆上市。

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多元轉(zhuǎn)型未來走向何方？

盡管從短期來看，房企的地產(chǎn)主業(yè)地位仍然堅(jiān)挺。但伴隨多元化轉(zhuǎn)型日趨成熟，房企從跨界多元到全面布局再到逐步聚焦，多元業(yè)務(wù)發(fā)展趨于穩(wěn)定，營收占比也在逐步提升。數(shù)據(jù)顯示，Top30房企中，有六成的多元化營收占比較三年前出現(xiàn)上升；現(xiàn)階段房企已經(jīng)進(jìn)入收獲期的多元業(yè)務(wù)，每年可以為企業(yè)貢獻(xiàn)近30%左右的銷售業(yè)績。

分賽道來看，目前地產(chǎn)多元業(yè)務(wù)逐步聚焦在商業(yè)辦公、物業(yè)管理、產(chǎn)城、文旅、康養(yǎng)、以長租為核心的租賃以及創(chuàng)投等領(lǐng)域。

行業(yè)研究報(bào)告認(rèn)為，物業(yè)管理發(fā)展最為成熟，物管收入已經(jīng)成為整個多元化收入持續(xù)增長的一個重要構(gòu)成，業(yè)務(wù)類型也從原來以純粹住宅為核心的服務(wù)，進(jìn)入到商業(yè)設(shè)施管理和城市服務(wù)。

商業(yè)辦公則開始步入管理紅利期，以資產(chǎn)管理和輕資產(chǎn)運(yùn)營作為主流發(fā)展模式，按照“投、融、管、退”的邏輯，真正挖掘商辦資產(chǎn)價(jià)值。產(chǎn)城運(yùn)營將專注和區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展相關(guān)的核心產(chǎn)業(yè)，以及人工智能、智能制造、生物醫(yī)藥等戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)。文旅板塊未來一方面走向“多領(lǐng)域”，打造文旅+康養(yǎng)、文旅+新零售、文旅+多業(yè)態(tài)形成的組合拳；另一方面通過自建IP、增加文化元素，構(gòu)建旅游目的地，進(jìn)行整體區(qū)域開發(fā)。

行業(yè)專家指出，經(jīng)過十年的發(fā)展，房企多元化轉(zhuǎn)型，面臨的最關(guān)鍵問題不是選擇哪個行業(yè)進(jìn)入，而是如何以運(yùn)營服務(wù)為核心獲取可持續(xù)收益，通過數(shù)字化應(yīng)用提質(zhì)增效、精準(zhǔn)營銷。未來，隨著各賽道發(fā)展的深入，產(chǎn)品和體系的標(biāo)準(zhǔn)化也將越來越清晰和落地，企業(yè)也有望快速實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?、品牌化的擴(kuò)張。

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