寶龍地產(chǎn)大手筆拿地閃現(xiàn)安全事件

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2021-7-16 09:51:57

《投資者網(wǎng)》謝瑩潔

在今年上半年耗資121億元拿地后，寶龍地產(chǎn)控股有限公司（1238.HK,下稱"寶龍地產(chǎn)"）依然沒(méi)有放緩節(jié)奏的意思。7月6日與13日，公司接連斬下溫州市、福州市兩塊地。

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面，公司同樣在加速，且出現(xiàn)一些隱患。2020年12月以來(lái)，寶龍地產(chǎn)出現(xiàn)多起違建事件、安全事故，屢次被行政處罰。

寶龍地產(chǎn)為何如此急切？按照公司的說(shuō)法，背后原因是其制定了"千億"目標(biāo)。值得注意的是，公司土儲(chǔ)豐厚，2020年在行業(yè)內(nèi)排名第25位，但追趕"千億"目標(biāo)似乎有些吃力。

為此，《投資者網(wǎng)》近期就相關(guān)問(wèn)題聯(lián)系到公司方面，并得到了一些答復(fù)。

加速拿地與被處罰

公開(kāi)資料顯示，寶龍地產(chǎn)起家于商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，2009年在香港主板上市之后，制定了深耕長(zhǎng)三角的戰(zhàn)略計(jì)劃。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，公司在2020年全口徑銷售額811.1億元，權(quán)益銷售額608.3億，排名在第55位左右。

與之相對(duì)的是，總土地儲(chǔ)備3650萬(wàn)平方米，其中長(zhǎng)三角地區(qū)占比約70%，在行業(yè)內(nèi)排名25位。而有著相同土儲(chǔ)優(yōu)勢(shì)的房企，全口徑銷售額基本已超過(guò)1300億元。

值得一提的是，近幾年來(lái)，寶龍地產(chǎn)多次宣布進(jìn)擊"千億"。2018年，總裁許華芳定下目標(biāo)"2020年沖擊1000億"。今年年初，公司又稱"2021年目標(biāo)1050億元"。

為了補(bǔ)充土儲(chǔ)，2020年，寶龍地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量?jī)纛~大幅轉(zhuǎn)負(fù)為-120.13億元，融資獲得產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額為223.6億元。

中指研究院統(tǒng)計(jì)，寶龍地產(chǎn)今年前6個(gè)月拿地費(fèi)用為121億元，同比增幅147%，在行業(yè)內(nèi)排名第38位；拿地面積為238萬(wàn)平米，拿地成本約5084元/平米。

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，寶龍地產(chǎn)合約銷售總額約530.4億元，已完成年度目標(biāo)約50.5%。

不過(guò)，寶龍地產(chǎn)仍沒(méi)有表現(xiàn)出放緩節(jié)奏的意愿。2021年5月，公司摘得武漢市硚口宗關(guān)一地，擬投資30億打造商業(yè)綜合體。

7月6日，寶龍地產(chǎn)旗下公司25.06億元拿下溫州一宗商住地，溢價(jià)率為25.3%；7月13日，公司耗資1.85億獲福州永泰商住地。

公司不僅專注于拿地，在開(kāi)發(fā)方面也快馬加鞭。但透過(guò)一些安全事故不難發(fā)現(xiàn)，公司在管理方面仍有需要完善之處。

2020年12月，淮安寶龍被罰款3萬(wàn)元，主要違法事實(shí)為其開(kāi)發(fā)建設(shè)的寶龍4#地塊存在裸土未覆蓋問(wèn)題；同月，公司旗下的漳州悅匯廣場(chǎng)施工違反防空法遭處罰；江蘇泰州海陵區(qū)寶龍世家BC區(qū)項(xiàng)目工程，因觸電生產(chǎn)安全事故，致使一名工人被電身亡；2021年5月，常州市鐘樓區(qū)寶龍廣場(chǎng)三期發(fā)生一起高處墜落生產(chǎn)安全事故，致1人死亡；另外，福州寶龍樂(lè)園游樂(lè)有限公司近兩年多次被行政處罰。

"項(xiàng)目安全生產(chǎn)一直以來(lái)都是寶龍工程建設(shè)的頭等大事，事故的發(fā)生屬于偶發(fā)現(xiàn)象。目前寶龍地產(chǎn)一百多個(gè)在建項(xiàng)目，安全事故發(fā)生率極低，并不存在安全問(wèn)題頻出一說(shuō)。"寶龍地產(chǎn)向《投資者網(wǎng)》解釋稱。

"公司一直以來(lái)都非常重視施工安全和規(guī)范，通過(guò)定期的項(xiàng)目安全自檢和集團(tuán)巡檢，以及第三方安全生產(chǎn)季度評(píng)估，建立了完善的安全制度，定期進(jìn)行安全教育培訓(xùn)、管理提升。"

頻頻發(fā)債與融資受阻

拿下"千億"目標(biāo)對(duì)寶龍地產(chǎn)難么？表面看來(lái)，不應(yīng)該如此。

2011年至2020年，寶龍地產(chǎn)累計(jì)銷售了2033萬(wàn)平方米，新增土儲(chǔ)總面積為3856.28萬(wàn)平米，凈增加了1800多萬(wàn)平米的建筑面積。

除了土儲(chǔ)優(yōu)勢(shì)之外，公司在現(xiàn)金流方面也不甘落后。2020年，公司剔除預(yù)收賬款后的總資產(chǎn)負(fù)債率為69.9%，凈負(fù)債率73.9%，現(xiàn)金短債比1.2，三大關(guān)鍵指標(biāo)保持在綠檔范疇。

在此背景下，公司為何遲遲未突破千億規(guī)模？寶龍地產(chǎn)并未正面回答該問(wèn)題，而是對(duì)《投資者網(wǎng)》表示："公司的發(fā)展和增長(zhǎng)，嚴(yán)格遵循既定的戰(zhàn)略規(guī)劃和目標(biāo)，目前公司正朝著規(guī)劃目標(biāo)順利推進(jìn)。"

標(biāo)普3月25日發(fā)布評(píng)級(jí)報(bào)告："寶龍地產(chǎn)在持續(xù)優(yōu)化杠桿的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)健的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，上調(diào)其主體評(píng)級(jí)至BB-，債券評(píng)級(jí)至B+，展望穩(wěn)定。"

盡管有現(xiàn)金流優(yōu)勢(shì)，寶龍地產(chǎn)仍熱衷于發(fā)債，但今年出現(xiàn)了融資受阻的事件。

今年3月，寶龍實(shí)業(yè)原定發(fā)行規(guī)模不超過(guò)20億元公司債，實(shí)際發(fā)行規(guī)模15億元，最終票面利率6.5%；今年1月，公司計(jì)劃發(fā)行上限為25億元的公司債，最終發(fā)行規(guī)模為10億元。

對(duì)此，寶龍地產(chǎn)回復(fù)《投資者網(wǎng)》稱，"受去年11月永煤債券爆雷和今年1月份華夏幸福違約事件影響，今年以來(lái)境內(nèi)債券發(fā)行難度陡增。期間，融創(chuàng)、金科、復(fù)地等房企發(fā)債出現(xiàn)相似情況。公司一向堅(jiān)持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)風(fēng)格，出于票面考慮首4月完成25億發(fā)行，剩余5億已在6月8日完成票面5.8%的發(fā)行。"截至今年6月末，寶龍地產(chǎn)有15只人民幣存續(xù)債券，發(fā)行額總計(jì)158億元，平均票面利率6.45%；存續(xù)美元優(yōu)先票據(jù)7只，總發(fā)行金額為20.7億美元，平均到期年限為2.35年，息票為5.7%。

7月9日，寶龍地產(chǎn)又宣布獲最多2億美元貸款融資。

還有值得注意的是，公司少數(shù)股東權(quán)益暴增。截至2020年末，寶龍地產(chǎn)少數(shù)股東權(quán)益暴增至150.6億，增長(zhǎng)了141%，而相應(yīng)的公司少數(shù)股東損益為26.7億，僅增長(zhǎng)40%。

2020年，寶龍地產(chǎn)其他應(yīng)付款中，與關(guān)聯(lián)方應(yīng)付款為110億元，同比增長(zhǎng)近一倍，主要為聯(lián)營(yíng)合營(yíng)企業(yè)的應(yīng)付款。

寶龍地產(chǎn)因此被市場(chǎng)質(zhì)疑明股實(shí)債。公司對(duì)此表示："主要是因?yàn)椴糠肿庸镜男」蓶|進(jìn)行了增資或新增股權(quán)合作投資進(jìn)來(lái)；子公司的利潤(rùn)增加了，但是未進(jìn)行分紅；有聯(lián)營(yíng)合營(yíng)公司轉(zhuǎn)為并表子公司，以及收購(gòu)小股東權(quán)益有所增減，增加了少數(shù)股東權(quán)益。均為通過(guò)正常經(jīng)營(yíng)采用合規(guī)手段優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，不存在'明股實(shí)債'情況。"

商業(yè)地產(chǎn)"進(jìn)展不順"

種種跡象表明，寶龍地產(chǎn)的信心與實(shí)力似乎不相匹配，而這與商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)展不順有一定關(guān)聯(lián)。

將時(shí)間回溯至2010年左右，業(yè)內(nèi)有"北萬(wàn)達(dá)、南寶龍"之說(shuō)。此后，選擇一二線城市的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長(zhǎng)；而農(nóng)村包圍城市的寶龍，一度困頓于三四線的低迷市場(chǎng)。

中金公司今年4月末發(fā)表研報(bào)："本次調(diào)研了寶龍多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)這些項(xiàng)目的出租率能從2020年底的70%-80%提升至90%以上，并在2022-2023年逐步上升至95%-100%。"

也就是說(shuō)，直到2020年，寶龍地產(chǎn)還存在部分商業(yè)地產(chǎn)出租率不高的問(wèn)題。對(duì)標(biāo)同樣致力于三四線城市商業(yè)地產(chǎn)的新城控股，該公司旗下吾悅廣場(chǎng)已有96個(gè)，2020年平均出租率達(dá)99.54%。

盡管商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)展遇到挑戰(zhàn)，卻為公司業(yè)績(jī)?cè)錾簧佟?/strong>

2017年至2020年，寶龍地產(chǎn)營(yíng)收從156億元增加到355億元，凈利潤(rùn)從33.4億元增加到61億元。期間，投資性物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)收益穩(wěn)定在21億元至25億元之間，貢獻(xiàn)凈利潤(rùn)34%至65%不等。

業(yè)內(nèi)因此質(zhì)疑公司"業(yè)績(jī)注水"，寶龍地產(chǎn)對(duì)此向《投資者網(wǎng)》回應(yīng)稱："公司作為上市公司，嚴(yán)格按照監(jiān)管部門的規(guī)定和要求進(jìn)行業(yè)績(jī)報(bào)告的披露。一些沒(méi)有事實(shí)依據(jù)的報(bào)道，完全為主觀臆測(cè)，有惡意誹謗及中傷公司嫌疑。"

如今，寶龍地產(chǎn)的主要收入和盈利來(lái)自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，后者由寶龍實(shí)業(yè)經(jīng)營(yíng)。2018-2020年，寶龍實(shí)業(yè)存貨分別為416億元、454億元和496億元，已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品占比從20%左右增加到近30%。

以此來(lái)看，寶龍地產(chǎn)或存在滯銷的問(wèn)題。以杭州濱江寶龍城為例，該項(xiàng)目從2013年至2020年歷時(shí)7年仍未完工；項(xiàng)目2016年就已開(kāi)業(yè)，截至2020年年末銷售進(jìn)度約為32%。

寶龍地產(chǎn)告訴《投資者網(wǎng)》："杭州濱江寶龍城項(xiàng)目當(dāng)前待售部分為項(xiàng)目三期約199米地標(biāo)寫字樓，該寫字樓已完成竣工驗(yàn)收。公司出于業(yè)態(tài)整體性及項(xiàng)目品質(zhì)等因素綜合考慮，三期寫字樓大單整幢銷售，因最終貨值較高且談判周期較長(zhǎng)，當(dāng)前仍在磋商洽談中，并非捂盤惜售。"（思維財(cái)經(jīng)出品）

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