長(zhǎng)租公寓規(guī)模將超3000億租金收益率僅2%

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2018-7-27 10:14:30

7月26日，“2018亞太房地產(chǎn)租賃峰會(huì)”上，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)和旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)秘書長(zhǎng)蔡云在會(huì)上指出，目前，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)規(guī)模超1萬(wàn)億，預(yù)計(jì)2025年住房租賃市場(chǎng)規(guī)模將超過(guò)3萬(wàn)億、一二線核心城市長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模將超3000億。

在她看來(lái)，未來(lái)，租賃市場(chǎng)的發(fā)展將呈現(xiàn)兩大變化：一方面是供給端積極增加租賃住房的供應(yīng)，另一方面是在需求端上，預(yù)計(jì)租賃貸款的政策內(nèi)容會(huì)開始增加，租售同權(quán)、租房可辦居住證、可積分等，會(huì)有相應(yīng)的政策關(guān)注。

2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度要求，加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展，鼓勵(lì)發(fā)行住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

2018年4月，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，對(duì)開展租房租賃資產(chǎn)證券化的基本條件、政策優(yōu)先支持領(lǐng)域、資產(chǎn)證券化開展程序以及資產(chǎn)證券價(jià)值評(píng)估方法等作出明確，并將在審核領(lǐng)域設(shè)立“綠色通道”。

蔡云稱，有關(guān)鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策密集落地。在打造多層次住房結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)政策指向下，各地的住房供應(yīng)正從“重售輕租”轉(zhuǎn)向構(gòu)建“租售并舉”態(tài)勢(shì)。

對(duì)于房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的前景分析，租賃市場(chǎng)是一個(gè)新興力量，也是產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)中處于風(fēng)口上的市場(chǎng)。潛在空間巨大。

不過(guò)，在中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟看來(lái)，長(zhǎng)租公寓在發(fā)展過(guò)程中仍存在不少問(wèn)題。其中之一是房地產(chǎn)企業(yè)租金回報(bào)率低。陳晟稱，租賃市場(chǎng)50%份額的北京、上海、深圳等一線城市來(lái)看，住宅的租金收益率通常只有2%甚至更低。數(shù)據(jù)顯示，2016年中國(guó)一線城市的租金回報(bào)率分別是北京1.37%，深圳1.38%，上海1.48%，廣州1.69%。

與此同時(shí)，要繳納的稅種有房產(chǎn)稅、增值稅、企業(yè)所得稅，其中房產(chǎn)稅占租的12%，增值稅抵扣后需要繳納5%~6%，整體稅率接近17%~18%。

此外，陳晟表示，租賃企業(yè)融資成本也較高。普通的ABS融資帶來(lái)高昂的資金成本，而REITs可以解決租金回報(bào)低無(wú)法覆蓋融資成本高的難題。

上海源淶實(shí)業(yè)有限公司總裁陳昱彤在會(huì)上也表示，雖然政策和市場(chǎng)對(duì)長(zhǎng)租公寓ABS呈努力的態(tài)勢(shì)，但是要做成長(zhǎng)租公寓ABS對(duì)于創(chuàng)業(yè)型企業(yè)以及輕資產(chǎn)企業(yè)而言比較困難，還有一段很長(zhǎng)的路要走。

蔡云表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)由增量時(shí)代步入存量時(shí)代，隨著樓市調(diào)控升級(jí)以及信貸政策收緊，租賃市場(chǎng)已經(jīng)迎來(lái)了其“黃金時(shí)代”，各類長(zhǎng)租公寓品牌也如雨后春筍般涌現(xiàn)。

蔡云指出，政策支持、資本追捧、消費(fèi)升級(jí)等因素的影響下發(fā)展向好，長(zhǎng)租公寓+互聯(lián)網(wǎng)、長(zhǎng)租公寓+金融、長(zhǎng)租公寓+生活服務(wù)等創(chuàng)新模式將不斷涌現(xiàn)，在實(shí)現(xiàn)規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的基礎(chǔ)上向精細(xì)化發(fā)展演進(jìn)。發(fā)展租賃市場(chǎng)是當(dāng)前住房制度改革的核心內(nèi)容，未來(lái)發(fā)展租賃市場(chǎng)的力度也會(huì)強(qiáng)化。

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