如果公寓開始大幅度降價了，你會考慮入手嗎？

小產(chǎn)權資訊 · 發(fā)表于 2017-8-22 03:07:04

廣州公寓成交陡降87% 實際情況可能更慘……

與朋友閑聊，說最近接到不少中介電話，大部分都是推銷公寓產(chǎn)品，一方面是佛山、肇慶、江門等周邊城市的公寓產(chǎn)品，一方面是自稱能代注冊公司購買廣州的公寓產(chǎn)品。

按照我們一般的常識，當你不斷收到中介的電話推銷某一種產(chǎn)品，我們能基本判斷：這種產(chǎn)品銷路不怎么樣，市場不怎么熱銷。

的確如此，3·30樓市新政出臺，一手公寓不能以個人為銷售對象、新建公寓最小分割單位不能小于300平之后，廣州的公寓市場面臨了艱難的生存境地。

據(jù)廣州中原研究發(fā)展部發(fā)布的近一年的廣州一手公寓市場情況圖來看，來到今年5月，廣州全市的公寓成交僅僅為546套，要知道今年1-4月，廣州每個月平均都有3782套，5月環(huán)比下降87%。從走勢圖可見，5月的成交數(shù)是陡然下降的，可見政策的威力明顯。

成交量大跌，開發(fā)商會否考慮降價促銷？

先別樂觀，數(shù)據(jù)顯示雖然部分地區(qū)均價略有下降，但也有區(qū)域的價格逆市上升，例如越秀的一手公寓成交均價下降了43%，但南沙的一手公寓成交均價上升了74%。這也說明一個道理：價格是有結構性原因的，不能片面來看。

（圖表來源：廣州中原研究發(fā)展部）

我們再來看另一個詳細的數(shù)據(jù)：5月一手公寓成交量TOP10的樓盤，其中百信廣場和萬科運城米酷的網(wǎng)簽均價環(huán)比降幅最大，均價較4月下降都超過7000元/㎡，但是如果各位街坊抱著“撿便宜”的心態(tài)去到這兩個樓盤打算趁低吸納，結果可能會失望的。

（圖表來源：廣州中原研究發(fā)展部）

原因在于，兩個盤5月的網(wǎng)簽都是新政之前成交的，尤其是萬科云城米酷，5月成交主力B1棟（2015年12月已出預售證，并很早已銷售）延遲網(wǎng)簽所致，前兩年的價格，今時今日才來網(wǎng)簽，均價自然是低的。搜狐焦點樓盤庫的數(shù)據(jù)顯示，萬科云城米酷2015年6月的均價在15500元/㎡，而到2017年4月，該樓盤錯層帶裝修均價為28000元/㎡，而復式帶裝修均價更高達34000元/㎡。

所以，價格下降是由網(wǎng)簽情況造成的假象。

另外大家看到3、4月廣州一手公寓的網(wǎng)簽數(shù)量都在4千以上，是不是說新政對公寓沒有即時的影響？下判斷且慢。我們舉一反三可以估計，這兩個月也是在消化之前的網(wǎng)簽，而5月份的網(wǎng)簽數(shù)量或者更能反映公寓新政的影響力度。

但5月份的網(wǎng)簽數(shù)量也包括如百信廣場、萬科云城米酷頗久之前的成交，也從另一個角度說明，5月廣州一手公寓的成交數(shù)量會比數(shù)據(jù)上看到的更加慘淡。

再舉一個例子來看看價格的企穩(wěn)。

據(jù)廣州中原的周報數(shù)據(jù)顯示，最近一周（6月19-26日）廣州成交一手公寓108套，環(huán)比回落20%，但成交均價24223元/㎡，較上周上升18%。一個主要原因是市區(qū)的高端公寓入市，市場稍被刺激，本周天河區(qū)高端公寓恒大珺睿共成交10套，成交均價6.6萬元/㎡。不過成交量來說，還是每周維持在百套左右，估計6月成交也不會過千。

6月19-26日廣州各區(qū)公寓量價情況

（圖表來源：廣州中原研究發(fā)展部）

前文提到南沙公寓均價上漲，再舉一個南沙的例子。位于南沙成熟板塊金洲的星河壹號公館，目前在售35、58、65平的戶型，按照搜狐焦點樓盤庫的數(shù)據(jù)顯示，3·30新政之前，均價為20000元/㎡，到目前為止，報價并無太多變化，最低價格為18000元/㎡，最高價格為22000元/㎡。

目前南沙仍有不少的公寓庫存，當然現(xiàn)在宣傳口徑都不會叫“公寓”而叫“辦公物業(yè)”，未來如果要消化這些公寓庫存，可能還需要開發(fā)商多出策略。除南沙公寓庫存大之前，增城、黃埔的商業(yè)庫存也不低。不過縱觀目前的公寓市場，除了代客戶注冊公司來購買一手公寓這種方法外，并無更多的應對方法。