國家多重困境約束下的房地產(chǎn)市場(chǎng)十大展望

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2018-9-22 10:01:09

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)多項(xiàng)指標(biāo)雖然出現(xiàn)小幅波動(dòng)，但整體表現(xiàn)好于預(yù)期，特別是房地產(chǎn)開發(fā)投資增長平穩(wěn)，房價(jià)平均漲幅小幅上升，房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)升級(jí)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也面臨五大困境的約束：一是穩(wěn)增長要求穩(wěn)房地產(chǎn)投資，但這是一個(gè)艱難的選擇；二是防風(fēng)險(xiǎn)要求高度重視化解房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性泡沫，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展對(duì)降低金融乃至全局風(fēng)險(xiǎn)至關(guān)重要；三是去杠桿要求合理管控，加杠桿已不可持續(xù)，清算不可避免；四是降成本要求盡快解決房地產(chǎn)價(jià)格高企問題，以便從宏觀上促進(jìn)降成本；五是穩(wěn)預(yù)期要求盡快平滑和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)社會(huì)心理面的擾動(dòng)。在上述多重困境約束下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，亦是“穩(wěn)中有變”。概況起來，筆者對(duì)未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有如下十大展望：

第一，房地產(chǎn)投資逐步回落，中國經(jīng)濟(jì)終將擺脫對(duì)于房地產(chǎn)的過度依賴。中國經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴已經(jīng)太久、太深了。所謂轉(zhuǎn)型，所謂高質(zhì)量發(fā)展，其中重要的一個(gè)方面，就是要逐步擺脫對(duì)于房地產(chǎn)的過度依賴，尋找經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新動(dòng)能、新空間、新模式。長遠(yuǎn)來看，人口集聚的上升和人口自然增長率的下降，這兩大趨勢(shì)將使國內(nèi)大部分城市的房價(jià)缺乏人口支撐。中國的房地產(chǎn)投資，將逐步步入存量時(shí)代和過剩時(shí)代。預(yù)計(jì)從今年四季度或最晚明年開始，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將不斷回落。

第二，土地市場(chǎng)流拍增多，溢價(jià)率下降，土地市場(chǎng)新變局開始出現(xiàn)。近幾個(gè)月，土地市場(chǎng)流拍頻現(xiàn)，流拍數(shù)量高達(dá)800多宗，全國土地市場(chǎng)加速降溫。隨著流標(biāo)流拍或逐步成為常態(tài)，土地拍賣價(jià)格料將出現(xiàn)明顯回落，“地王”不再出現(xiàn)。這一方面預(yù)示著市場(chǎng)對(duì)于未來房價(jià)走勢(shì)預(yù)期的變化，另一方面也意味著未來依靠房地產(chǎn)來維持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的模式很難持續(xù)。

第三，房價(jià)整體穩(wěn)定，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分化?？紤]到房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)在中國經(jīng)濟(jì)中舉足輕重的定位，以及打贏三大攻堅(jiān)戰(zhàn)的現(xiàn)實(shí)政治需要，未來房地產(chǎn)價(jià)格從整體上看很難出現(xiàn)大漲大跌的戲劇性局面。使各方合意的大概率表現(xiàn)可能是：整體平穩(wěn)，但有結(jié)構(gòu)性調(diào)整，市場(chǎng)分化在所難免。從調(diào)控政策的角度觀察，密集出臺(tái)的政策或?qū)χ卸唐诜康禺a(chǎn)價(jià)格和投資產(chǎn)生一定影響，但對(duì)不同類型城市影響有所分化。一線、二線城市商品房住宅庫存較低、需求整體不弱，市場(chǎng)供不應(yīng)求，住宅價(jià)格增速整體趨于穩(wěn)定，部分二線城市有所上漲；三線及以下城市或受調(diào)控政策邊際影響較大，地產(chǎn)銷售或加速降溫、拖累全國銷售，三線城市二手住宅價(jià)格趨穩(wěn)，上漲勢(shì)頭得到抑制。

第四，商品房與公租房的比例將進(jìn)一步優(yōu)化，公租房迎來快速發(fā)展良機(jī)?！白赓彶⑴e”，核心在租，租賃房市場(chǎng)的不平衡不充分是房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前發(fā)展的明顯短板。在未來新的住房制度中，租賃比購買更重要，先租后買也將成為受到鼓勵(lì)的全新消費(fèi)方式。住房租賃市場(chǎng)將會(huì)有更規(guī)范的引導(dǎo)，改善租賃市場(chǎng)發(fā)展滯后的局面。從政策支持角度看，無論是土地、財(cái)政、金融，還是法律，租賃市場(chǎng)將持續(xù)受益政策紅利的釋放。

第五，中國城鎮(zhèn)化快速推動(dòng)下的大規(guī)模增量房地產(chǎn)建設(shè)時(shí)代正在告一段落，增量時(shí)代的需求將逐步放緩。一方面，開發(fā)投資和新房增量趨緩；另一方面，二手房交易在越來越多的城市中占主導(dǎo)地位。北、上、廣、深的二手房化程度在不斷加深，并且有向全國化擴(kuò)展的趨勢(shì)。未來房地產(chǎn)的需求還將長期存在，只不過變成了重點(diǎn)要提升居住的品質(zhì)。這與房地產(chǎn)市場(chǎng)定位的大邏輯是一致的，即“房子是用來住的，不是用來炒的”，突出房地產(chǎn)的實(shí)用特性，逐步減少投機(jī)比重。

第六，房地產(chǎn)開發(fā)商的集中度將進(jìn)一步提高，部分中小開發(fā)商面臨被淘汰。展望未來，一線房企增長空間巨大，未來市場(chǎng)占有率仍有望翻倍。一線公司憑借其銷售、拿地、融資三方面的優(yōu)勢(shì)有望持續(xù)擴(kuò)大市場(chǎng)份額，依然擁有巨大的提升空間；而很多三四線城市中小開發(fā)商由于資金鏈斷裂或者嚴(yán)監(jiān)管等其它問題，有可能出現(xiàn)較大面積的虧損或者破產(chǎn)倒閉。

第七，房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型將逐步展開，將從單純的住宅開發(fā)向全產(chǎn)業(yè)鏈延伸，其附加價(jià)值和增值服務(wù)將有進(jìn)一步提高。最近很多房地產(chǎn)公司紛紛更名，其背后反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)正在出現(xiàn)深刻的轉(zhuǎn)型，領(lǐng)先房企已經(jīng)開始沿著產(chǎn)業(yè)鏈在進(jìn)行延伸拓展，試圖提供包括開發(fā)、物業(yè)管理、金融、服務(wù)等一攬子的多元化服務(wù)，而不僅僅只是集中在開發(fā)這一個(gè)環(huán)節(jié)。即便是開發(fā)環(huán)節(jié)，也要更加注重品質(zhì)，提高效率，加強(qiáng)管理。圍繞存量房地產(chǎn)拓展相關(guān)產(chǎn)業(yè)服務(wù)的空間越來越大，這是當(dāng)前值得我們關(guān)注的一個(gè)新趨勢(shì)。

第八，隨著人口向大中城市乃至大都市圈的流動(dòng)和集中，房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域集中度亦將有顯著提高。從未來城鎮(zhèn)化發(fā)展的新階段、新趨勢(shì)來看，人口流入和集聚將緊隨產(chǎn)業(yè)的集聚，主要集中在少數(shù)幾個(gè)特大城市群，從北到南包括京津冀、長三角、珠三角，以及以鄭州、合肥、武漢、西安、重慶、成都為代表的中西部、長江中下游等幾個(gè)城市群，“3+6”超大城市圈的城市格局日益成形。大都市圈流入的大趨勢(shì)在中國還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束。這些區(qū)域?qū)⒗^續(xù)保持較大的增長空間，這一部分人的住房需求的滿足仍未結(jié)束。除此之外的其他區(qū)域，人口流出恐難完全改變，其住房需求仍會(huì)減緩，甚至下降。

第九，以行政干預(yù)和政策抑制為主要特點(diǎn)的房地產(chǎn)調(diào)控仍將持續(xù)。未來貨幣政策雖有邊際改善，但資金要直接流向房地產(chǎn)市場(chǎng)是不可能的，政策上還是會(huì)有很強(qiáng)的約束。房地產(chǎn)開發(fā)商的融資環(huán)境仍將從緊，多元化創(chuàng)新工具亟待開發(fā)。

第十，長效機(jī)制的建設(shè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)性改革有望加快推進(jìn)。房子是用來住的、不是用來炒。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。顯然，“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”將是未來住房制度的大方向。多主體供給，包含土地和住房供給主體的改變：引入競(jìng)爭機(jī)制。土地供應(yīng)，由單一的政府轉(zhuǎn)變成政府、集體經(jīng)濟(jì)組織等主體；住房供給，由開發(fā)商為主，轉(zhuǎn)變?yōu)檎?、開發(fā)商、租賃中介公司、長租公司等。供給形式，也從單一的商品房轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩?、租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房、集體用地租賃房等多品類。多渠道保障，要求政府承擔(dān)更多的住房責(zé)任，發(fā)揮政府作用。運(yùn)用金融、土地、投資、貨幣化補(bǔ)貼、稅收等多種手段，充分保障“住有所居”。關(guān)于房地產(chǎn)領(lǐng)域的制度改革，未來有可能在住宅用地體制、住宅供應(yīng)體制、租購?fù)瑱?quán)制度、房地產(chǎn)稅收制度、住房公積金制度、政策性住宅金融機(jī)構(gòu)、農(nóng)村土地制度和集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)制度等多方面加快探索和推進(jìn)。

（作者系中原銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家，中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心學(xué)術(shù)委員會(huì)委員）

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