房貸首套房和二套房差異很大是如何認(rèn)定二套房的喃？

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2018-9-27 03:09:38

四川調(diào)整房貸首付比例，首套房和二套房差異很大，那么成都的首套房和二套房是如何認(rèn)定的喃？

不難看出，排隊(duì)上市的地產(chǎn)公司都存在杠桿擴(kuò)張、短期規(guī)模急速膨脹、現(xiàn)金流捉襟見(jiàn)肘急需資金輸血等特征。

房地產(chǎn)企業(yè)今年以來(lái)融資成本不斷攀升，海外發(fā)債利率最高已超12%，即便高息至此，仍然只有少數(shù)已上市的公司能夠享有此特權(quán)。

對(duì)于苦心經(jīng)營(yíng)企業(yè)的所有者來(lái)說(shuō)，企業(yè)如同兒女，資產(chǎn)或者股權(quán)的賤賣(mài)，都是難以做出的抉擇。然而，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，中小房企賤賣(mài)股權(quán)的戲碼正在熱鬧上演。

日前，發(fā)家于江浙一帶的兩家地產(chǎn)公司德信地產(chǎn)和銀城地產(chǎn)相繼在香港遞交上市申請(qǐng)，若算上此前已經(jīng)掛牌或正在排隊(duì)的地產(chǎn)同行，今年擬在香港上市的公司已經(jīng)逼近10家，密集程度遠(yuǎn)超過(guò)往，且基本都是小體量企業(yè)。

同期，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的調(diào)整讓資本市場(chǎng)的態(tài)度發(fā)生改變，新近上市公司的估值較過(guò)去大幅折讓。今年7月完成發(fā)行的弘陽(yáng)地產(chǎn)(01996.HK)每股凈資產(chǎn)為4.07港元，但最終以每股2.28港元定價(jià)，為招股價(jià)2.18港元至3.18港元之下限，集資凈額約17.12億港元，定價(jià)折讓幅度極大。掛牌后股價(jià)有所上漲，但截至9月25日，該股市凈率也僅為0.67。

目前，大發(fā)地產(chǎn)、美的置業(yè)等公司仍處于排隊(duì)掛牌狀態(tài)，最終發(fā)行情況仍未可知。但資本市場(chǎng)的風(fēng)向已然確立，要么放棄，要么賤賣(mài)，將是大概率事件。

發(fā)行市場(chǎng)難言樂(lè)觀

過(guò)去幾年，寬松的流動(dòng)性刺激著房地產(chǎn)公司急速膨脹的味蕾，幾家大公司杠桿擴(kuò)張的示范效應(yīng)更助長(zhǎng)著中小房企做大做強(qiáng)的野心，越來(lái)越多名不見(jiàn)經(jīng)傳的公司喊出500億甚至1000億的目標(biāo)。

然而，資金的閘門(mén)說(shuō)關(guān)就關(guān)，嗷嗷待哺的公司集體陷入缺錢(qián)的泥潭，上市，成為解開(kāi)融資死結(jié)的最后一根稻草。

2018年以來(lái)，在上市門(mén)檻更為寬松的港交所，已經(jīng)先后迎接了包括正榮地產(chǎn)、美的置業(yè)、弘陽(yáng)地產(chǎn)、萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際、大發(fā)地產(chǎn)、萬(wàn)城控股、恒達(dá)集團(tuán)、銀城國(guó)際、德信地產(chǎn)在內(nèi)的多家房企掛牌或等待掛牌。

香港上市條件顯示，對(duì)于地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，其上市門(mén)檻并不高。只要在財(cái)務(wù)上滿(mǎn)足三項(xiàng)測(cè)試組合中的任何一組，都可以實(shí)現(xiàn)上市愿望。以第一條盈利測(cè)試為例，只需要“上市前一年盈利大于等于2000萬(wàn)港元、上市前2~3年累計(jì)盈利大于等于3000萬(wàn)港元，且預(yù)計(jì)上市時(shí)市值大于等于5億港元”，以及其余控制權(quán)、管理層穩(wěn)定，發(fā)行公眾持股數(shù)達(dá)到條件等。

對(duì)于年銷(xiāo)售動(dòng)輒幾十億到幾百億的地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)績(jī)效的條件十分容易達(dá)到。唯一剩下的問(wèn)題，只是有沒(méi)有足夠的投資者買(mǎi)單，以及公司所有人能否接受市場(chǎng)定價(jià)。

“投資者買(mǎi)不買(mǎi)單在于價(jià)格。”一位香港證券分析師表示：今年以來(lái)香港資本市場(chǎng)環(huán)境并不理想，地產(chǎn)股上市反響不是太熱烈，也很難賣(mài)到好價(jià)錢(qián)。

今年7月中旬，弘陽(yáng)地產(chǎn)公布招股結(jié)果顯示，全球發(fā)售8億股，本港公開(kāi)發(fā)售項(xiàng)下初步可供認(rèn)購(gòu)的香港公開(kāi)發(fā)售股份出現(xiàn)認(rèn)購(gòu)不足的情況，因此將香港公開(kāi)發(fā)售項(xiàng)下未獲認(rèn)購(gòu)的發(fā)售股份重新分配至國(guó)際發(fā)售。按一手1000股計(jì)，中簽率100%。該股以每股2.28元定價(jià)，僅為4.07港元凈資產(chǎn)的56%。

新股上市不受追捧，已上市地產(chǎn)股的估值也不樂(lè)觀，市凈率徘徊在1上下的股票不在少數(shù)。比如截至25日收盤(pán)，中國(guó)金茂、金地商置、中國(guó)奧園三家體量不大的地產(chǎn)股，市凈率分別為1.05、0.95和1.19。

從市場(chǎng)層面看，當(dāng)下上市并非好的時(shí)間窗口，但這并不能阻止中小房企趨之若鶩。

杠桿擴(kuò)張后遺癥爆發(fā)

上市，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)是一把雙刃劍。上市可以為企業(yè)帶來(lái)根本改變，規(guī)范公司治理，拓寬融資渠道，然而上市公司的限制和投資者對(duì)于業(yè)績(jī)的訴求又是一副無(wú)形的鐐銬，尤其是原本潛藏在水面下的企業(yè)秘密，將被拿到陽(yáng)光下接受市場(chǎng)的檢驗(yàn)和鞭撻。

正在排隊(duì)的大發(fā)地產(chǎn)，便因?yàn)闃O不穩(wěn)定的財(cái)務(wù)狀況而遭受拷問(wèn)。資料顯示，大發(fā)地產(chǎn)境外上市主體于2017年12月18日在開(kāi)曼群島注冊(cè)，而大發(fā)在境內(nèi)的控股公司——溫州（樓盤(pán)）凱陽(yáng)是今年3月14日成立，大發(fā)集團(tuán)出讓境內(nèi)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的所有資產(chǎn)，也是在今年4月13日才完成。之后的5月，該公司便匆匆遞交了上市文件。

財(cái)務(wù)表現(xiàn)上，2015年至2017年，大發(fā)地產(chǎn)物業(yè)銷(xiāo)售收入分別為6.035億元、5.757億元和43.2億元；三年毛利率分別為15.9%、18.1%和14.9%；三年純利潤(rùn)率分別為7.9%、3.3%、3.4%，各項(xiàng)指標(biāo)均乏善可陳。更為重要的是，其現(xiàn)金流狀況和負(fù)債狀況不容樂(lè)觀，2017年凈負(fù)債比率為269.8%，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的現(xiàn)金流凈額為-23.93億元。

在最近一批等待上市的地產(chǎn)公司中，大發(fā)的狀況并非孤例，新近披露招股文件的德信地產(chǎn)和銀城國(guó)際存在類(lèi)似境況。

德信地產(chǎn)是德信中國(guó)控股下屬公司，于1995年注冊(cè)成立，截至2018年6月30日，德信地產(chǎn)已成功進(jìn)入15個(gè)城市，有101個(gè)處于不同開(kāi)發(fā)階段的物業(yè)項(xiàng)目。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，其2016年銷(xiāo)售額為156.8億元，2017年為265.1億元，2018年上半年為185億元。

而招股文件顯示，過(guò)去三年及今年上半年，德信地產(chǎn)的凈資產(chǎn)負(fù)債比率分別為278.7%、435.2%、275.7%及192.6%。對(duì)應(yīng)年份的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物分別為12.25億元、13.89億元、39.51億元及49.89億元。截至2018年6月30日，該公司合計(jì)需償還的有息付款為112.11億元，其中，一年內(nèi)償還金額54.28億、第二年償還40.56億、二到五年內(nèi)償還15.89億、五年以上償還則為1.37億，短期償債壓力不小。

對(duì)比德信地產(chǎn)，南京（樓盤(pán)）發(fā)家的銀城國(guó)際體量更小。據(jù)招股書(shū)披露，目前銀城國(guó)際持有開(kāi)發(fā)28個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，分布于7個(gè)城市。截至2018年6月30日，銀城國(guó)際土地儲(chǔ)備面積為328.6萬(wàn)平方米。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，銀城2017年僅實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額49億元，排名第194位。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面，銀城國(guó)際2015、2016及2017年的營(yíng)業(yè)收入分別為20.90億元、25.02億元和46.75億元；而三年凈負(fù)債比率分別為141.1%、238.7%及284.9%，上半年，該數(shù)值更飆升至453.2%。

不難看出，排隊(duì)上市的地產(chǎn)公司都存在杠桿擴(kuò)張、短期規(guī)模急速膨脹、現(xiàn)金流捉襟見(jiàn)肘急需資金輸血等特征。事實(shí)上，在房地產(chǎn)行業(yè)，這種依靠高息舉債快速催熟公司以沖刺上市的做法并不罕見(jiàn)，最早于香港上市的一大批中資地產(chǎn)龍頭股均有過(guò)類(lèi)似的經(jīng)歷。若上市成功則風(fēng)險(xiǎn)可控化繭為蝶，一旦失敗，擴(kuò)張的風(fēng)險(xiǎn)將關(guān)乎存亡。

易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，中小房企這一輪沖擊上市，最重要的還是受到規(guī)模和融資影響，目前銀行對(duì)于規(guī)模和上市均有白名單要求，上市是降低融資成本有效手段。市場(chǎng)信息顯示，房地產(chǎn)企業(yè)今年以來(lái)融資成本不斷攀升，海外發(fā)債利率最高已超12%，即便高息至此，仍然只有少數(shù)已上市的公司能夠享有此特權(quán)。

風(fēng)暴將至，對(duì)于地產(chǎn)公司而言，有沒(méi)有那一張融資的船票，比船票是否天價(jià)，顯得更為重要。

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