搖號(hào)一年，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了什么？

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2018-11-15 10:48:43

在房產(chǎn)稅以及長(zhǎng)效機(jī)制建立之前，我國大多采用行政調(diào)控手段來抑制房?jī)r(jià)過快上漲、保障剛需購房人群、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。而作為國家中心城市的成都，最宜居城市之一，房?jī)r(jià)及購房資格限制必然成為調(diào)控加碼的重中之重。為堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，支持住房剛需家庭自住購房需求，成都也進(jìn)入了公開搖號(hào)購房的新時(shí)代。

2017史上最嚴(yán)調(diào)控年

成都步入“五限”+“搖號(hào)”時(shí)代

自2017年3月，成都市政策不斷升級(jí)開始駛?cè)搿拔逑蕖睍r(shí)代。而又在2017年11月，成都市成為繼南京、上海之后全國第三個(gè)正式進(jìn)入“搖號(hào)”選房的城市。公開搖號(hào)購房杜絕了新售房源不透明、不公開、不公正，亂收費(fèi)等現(xiàn)象，維護(hù)了廣大購房者的權(quán)益?！跋拗屏睢碑?dāng)頭并結(jié)合金融監(jiān)管手段，能有效抑制短期炒作、防止市場(chǎng)投機(jī)。這也是為房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)創(chuàng)造的必要條件。

成都現(xiàn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施

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全國范圍來看，成都市限購措施算是全面的，但少數(shù)城市諸如鄭州、北京等還施行了離婚差別化信貸政策或暫停企事業(yè)單位或社會(huì)組織等法人單位購買商品住房等政策。此外，限購+搖號(hào)政策對(duì)購房資格的限制，還能使購房需求一定程度被擠壓，合理分化購房熱點(diǎn)需求。

從中簽率百不足一到多盤流搖

515新政成搖號(hào)分水嶺

在搖號(hào)政策初期實(shí)施階段，開發(fā)商多呈觀望、籌備階段，預(yù)售供應(yīng)量少，從市場(chǎng)表現(xiàn)看，2018年1月起，成都正式進(jìn)入了全面搖號(hào)時(shí)代。搖號(hào)政策落地以來，以2018年5月15日新政為基準(zhǔn)線，從中簽率百不足一（如龍湖天璞名邸中簽率0.66%、招商中央華城0.95%），到多盤流搖，經(jīng)歷了“大起大落”。

515新政主要是限購升級(jí)、搖號(hào)升級(jí)，限購與搖號(hào)對(duì)象由個(gè)人調(diào)整為家庭。限購升級(jí)前，因由政府限價(jià)導(dǎo)致新房?jī)r(jià)低于新房周邊虛高的二手房?jī)r(jià)，剛需及投資客“哄搶式”排長(zhǎng)隊(duì)，參加搖號(hào)總?cè)舜胃撸泻灺实?，認(rèn)購率高。限購升級(jí)后，由于新政“堵漏洞、擠投資”，市場(chǎng)逐步回歸理性，參加搖號(hào)人數(shù)驟減，購房者越發(fā)理性，中簽率合理化，開盤認(rèn)購率明顯兩級(jí)分化。尤其是金九銀十期間，上市房企在資金壓力回籠要求下，新房預(yù)售量大增，回歸理性的購房情緒主導(dǎo)下，購房者逐步采取較為謹(jǐn)慎的態(tài)度排號(hào)選房。

成都搖號(hào)樓盤認(rèn)購率變化

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從搖號(hào)樓盤的認(rèn)購率變化情況看，2018年5月以后整體認(rèn)購率快速下降，9月后逐步恢復(fù)平穩(wěn)。

成都搖號(hào)樓盤中簽率變化

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搖號(hào)一年，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了什么？

2018-11-15 10:45 上傳

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從搖號(hào)樓盤的報(bào)名人數(shù)與中簽率，可明顯看出，515新政對(duì)于市場(chǎng)的影響極其巨大。

2018年10月，成都共有96個(gè)樓盤搖號(hào)，其中47個(gè)樓盤中簽率超過100%，流搖樓盤占到總數(shù)一半。流搖樓盤中，有19個(gè)來自三圈層，其中最值得一提的是青白江區(qū)。青白江區(qū)10月共9個(gè)樓盤搖號(hào)，是三圈層中最“高產(chǎn)”的一個(gè)，但不幸“全軍覆沒”，全部流搖。

理性購房時(shí)代

哪些樓盤仍獲青睞？

購房者逐漸回歸理性，中簽率100%的樓盤大量出現(xiàn)，但仍有不少樓盤開盤后供不應(yīng)求，受到購房者的青睞。這一類的新盤分別以怎樣的特質(zhì)吸引購房者？帶著這一問題，我們對(duì)10月以來監(jiān)測(cè)到的111個(gè)樓盤進(jìn)行了梳理，從中整理了23個(gè)中簽率小于50%，認(rèn)購率為100%的樓盤，并按所屬圈層分別進(jìn)行了分析。

2018年10月以來中簽率小于50%，認(rèn)購率100%的樓盤

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搖號(hào)一年，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了什么？

2018-11-15 10:45 上傳

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（1）一圈層仍為供給干旱區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢(shì)成為購房者最主要關(guān)注因素

10月以來開盤的111個(gè)項(xiàng)目中，一圈層的項(xiàng)目?jī)H有12個(gè)，而其中認(rèn)購率為100%的項(xiàng)目多達(dá)7個(gè)，一圈層的供給仍然不足。

在23個(gè)100%認(rèn)購項(xiàng)目中，前5名均為一圈層項(xiàng)目，5個(gè)項(xiàng)目中簽率均不足10%，基本接近515新政前的水平；但同時(shí)也有5個(gè)項(xiàng)目中簽率達(dá)到100%，這在515新政前一圈層極為罕見。

從政策角度而言，515新政對(duì)于一圈層的影響并不直接。一圈層的12個(gè)項(xiàng)目中有4個(gè)項(xiàng)目并非首次搖號(hào)，在515新政公布后，青秀未遮山項(xiàng)目在6月4日進(jìn)行過一次搖號(hào)，當(dāng)時(shí)的中簽率僅為1.71%，而11月?lián)u號(hào)的中簽率已經(jīng)提升至9.07%；西派城項(xiàng)目在6月15日搖號(hào)的中簽率僅為5.71%，而11月再次搖號(hào)的中簽率已經(jīng)高達(dá)28.56%；濱江樾府在9月份搖號(hào)的中簽率尚為85%，而在11月份推出26套房源報(bào)名人數(shù)卻僅有5人。從這些案例中可以看出，一圈層銷售熱度的變化并非是由于515新政的直接影響，更多是由于購房者逐步回歸理性導(dǎo)致了中簽率的提高。

那么，在供給干旱嚴(yán)重的一圈層，什么因素導(dǎo)致了購房者的區(qū)別對(duì)待呢？

從品牌層面來講，開盤效果火爆的華潤金悅灣、青秀未遮山、頤和翡翠等項(xiàng)目開發(fā)商均為知名房企，但同為品牌地產(chǎn)的西派城、華潤龍灣御府等項(xiàng)目的中簽率情況較高，同為華潤旗下的金悅灣和龍灣御府在銷售熱度上出現(xiàn)了較大差異，品牌優(yōu)勢(shì)并未形成決定性影響。

從性價(jià)比層面來講，價(jià)格優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在長(zhǎng)治南陽御龍府和北大資源頤和翡翠兩個(gè)項(xiàng)目上。這兩個(gè)項(xiàng)目位于高新區(qū)與天府新區(qū)交界區(qū)域，以較低的單價(jià)獲得了購房者的關(guān)注。而與之相對(duì)的是濱江樾府項(xiàng)目，該項(xiàng)目定位改善墅居，在交通區(qū)位、教育商業(yè)配套無明顯優(yōu)勢(shì)的情況下進(jìn)行了較高的定價(jià)，最終銷售情況不盡如人意。而從其他項(xiàng)目來看，銷售狀況最好的一圈層項(xiàng)目并未與其他一圈層項(xiàng)目顯示出巨大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，甚至天譽(yù)項(xiàng)目為10月開盤以來項(xiàng)目中銷售單價(jià)最高的項(xiàng)目。

注：

藍(lán)色標(biāo)記樓盤中簽率

綠色標(biāo)記樓盤中簽率10%-50%；

橙色標(biāo)記樓盤中簽率>50%

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從區(qū)位來看，近期一圈層推盤均位于二環(huán)以外?？梢园l(fā)現(xiàn)銷售較好的項(xiàng)目如華潤金悅灣、青秀未遮山、天譽(yù)項(xiàng)目均位于三環(huán)內(nèi)或緊貼三環(huán)；而如凱德世紀(jì)名邸、北星城、華潤龍灣御府等與主城距離較遠(yuǎn)的樓盤則銷售情況不盡如人意。可見距離市中心的距離仍然是主城購房者最主要考慮的因素。

（2）二圈層降溫明顯，性價(jià)比是關(guān)鍵

重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的111個(gè)樓盤中有59個(gè)是二圈層新盤，其中僅有6個(gè)搖號(hào)中簽率低于50%，降溫非常顯著，尤其體現(xiàn)在萬科、花樣年這樣的品牌房企上。

中簽率最低的萬科第五城在10月?lián)u號(hào)的中簽率為20.91%，而在今年3月份的搖號(hào)中，萬科第五城中簽率僅為6.2%，出現(xiàn)萬人報(bào)名的盛況，而本次搖號(hào)報(bào)名人數(shù)僅有700多人。

花樣年香門第同樣出現(xiàn)類似情況，在今年5月份搖號(hào)時(shí)報(bào)名人數(shù)多達(dá)26000人，中簽率僅1.44%，而這一數(shù)字在8月份的搖號(hào)中已經(jīng)升至20.92%，在10月末最近一次搖號(hào)的中簽率則達(dá)到了37.31%。

萬科第五城、花樣年香門第以及九龍倉時(shí)代上城最終憑借其品牌口碑的優(yōu)勢(shì)維持著100%的認(rèn)購率，但中簽率已經(jīng)在不斷攀升；而悅彩廣場(chǎng)、品潤金樽府這樣的小開發(fā)商樓盤憑借扎實(shí)的戶型和極高的性價(jià)比同樣實(shí)現(xiàn)了極佳的銷售效果。在供應(yīng)大量增加的情況下，二圈層的購房者開始更多的選擇謹(jǐn)慎觀望。對(duì)于二圈層的開發(fā)商而言，如果不具備萬科這樣的品牌優(yōu)勢(shì)，走極致性價(jià)比路線也不失為一個(gè)好的選擇。

（3）三圈層去化情況優(yōu)于預(yù)期，品牌與低價(jià)產(chǎn)品仍是首選

重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的111個(gè)樓盤中有40個(gè)位于三圈層，總的去化率超過65%，優(yōu)于大成都的整體情況。515限購首次將三圈層納入限購范圍，但三圈層所受的影響并沒有顯著異于其他區(qū)域。近期開盤項(xiàng)目中也不乏水岸華府、翡翠濱江、北大資源·頤和天璞、正成源筑這樣報(bào)名人數(shù)眾多，中簽率不足20%的項(xiàng)目。

低中簽率的項(xiàng)目主要分為兩類：一類是北大資源、正成、中鐵等大開發(fā)商旗下產(chǎn)品；另一類則是單價(jià)在7500以下的低價(jià)產(chǎn)品，可見品牌和價(jià)格因素仍是三圈層購房者的首要考慮因素。

結(jié)語

走完“銀十”，2018年的樓市大戲也要進(jìn)入結(jié)局了。后面的劇情會(huì)如何發(fā)展？前幾天新華社的一篇文章已經(jīng)表明了方向?！霸诜康禺a(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制尚在研究、還未完全建立之際，在房地產(chǎn)調(diào)控正在逐步由以行政措施為主向綜合施策轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵期，不會(huì)允許任何放松原已建立的調(diào)控政策體系、任由房?jī)r(jià)上漲的做法?！睒鞘姓{(diào)控短期內(nèi)不可能放松，隨著“房住不炒”基本方針的不斷落實(shí)，長(zhǎng)效機(jī)制不斷推進(jìn)，樓市正在發(fā)生的變化，是從感性的野蠻式生長(zhǎng)轉(zhuǎn)變成更加理性的發(fā)展。開發(fā)商更加注重產(chǎn)品品質(zhì)和軟性服務(wù)，對(duì)于購房者而言是個(gè)好消息。

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