房企傳統(tǒng)融資方式受阻房地產(chǎn)信托發(fā)行火爆

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2018-3-17 09:40:00

從成立市場上看，超三成的集合信托資金投向房地產(chǎn)領(lǐng)域，與此同時，房地產(chǎn)信托平均收益率也較去年同期提高了0.9個百分點，達(dá)到7.69%。與之相對應(yīng)的是，房企融資成本也有不小的提升，而另一方面，發(fā)行市場上，有過半數(shù)的集合信托為房地產(chǎn)信托。

盡管房地產(chǎn)企業(yè)融資需求迫切，經(jīng)《證券日報》記者了解，隨著監(jiān)管機(jī)構(gòu)對違規(guī)開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的檢查趨嚴(yán)、剛性兌付的打破等，房地產(chǎn)股權(quán)投資類信托項目或?qū)⒃龆唷?br />
房企融資難信托成重要補血方式;

《證券日報》記者通過用益信托在線數(shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，春節(jié)過后，房地產(chǎn)信托從發(fā)行端和成立端發(fā)力，成為集合信托中最重要的類型。

用益信托數(shù)據(jù)顯示，新春開工后三周里（2月22日-3月14日），在集合信托成立市場上，共成立162款產(chǎn)品，成立規(guī)模為227.35億元，平均期限為1.77年，平均收益率為7.32%。

值得注意的是，其中房地產(chǎn)信托產(chǎn)品成立38個，募集資金達(dá)73.09億元，占比為32.15%，與去年同期的8.68%相比，占比增幅高達(dá)270%；平均收益率為7.69%，同比上升了0.9個百分點。

這也意味著，近三分之一的集合信托資金投向房地產(chǎn)領(lǐng)域。

此外，發(fā)行市場則更加驚人。用益信托在線數(shù)據(jù)顯示，今年2月22日-3月14日，集合信托市場共發(fā)行158款產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模372.13億元，其中，房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模達(dá)199.34億元，占比53.57%，也就是說，占據(jù)整個信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模的一半以上。

對于農(nóng)歷新年后房地產(chǎn)信托的爆發(fā)，用益信托研究員帥國讓對《證券日報》記者解釋道，一方面銀行貸款、發(fā)債融資、私募基金等房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資渠道受阻，信托目前成為房企重要融資方式；另一方面，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)是信托公司重要業(yè)務(wù)收入來源，相對較高的收益率深受投資者青睞。

同時，他也認(rèn)為，隨著監(jiān)管的趨嚴(yán)，信托公司轉(zhuǎn)型不斷的深入，預(yù)計今年房地產(chǎn)信托規(guī)模占比長期來看會有所下降，但短期仍是重要投資領(lǐng)域。

2018年，房企將面臨融資難、融資貴的窘境，同時，隨著市場整體下滑，房企通過銷售快速回籠資金的難度也不斷增加。今年大部分房企將面臨資金荒，加上自身的債務(wù)壓力，房企資金鏈安全面臨較大壓力。

今年的相關(guān)數(shù)據(jù)也證實了這一點。今年春節(jié)開工后的三周時間里，相比于去年同期，房地產(chǎn)信托平均收益率由6.79%增至7.69%，提高了0.9個百分點，地產(chǎn)信托融資成本明顯提高。

授米金融智庫統(tǒng)計了3月1日至3月7日60家非銀金融機(jī)構(gòu)（信托、資管、私募、交易所等）發(fā)行的159個融資項目，融資金額508億元?！蹲C券日報》記者觀察發(fā)現(xiàn)，列表中統(tǒng)計了包括中信信托、華融信托、大業(yè)信托、粵財信托、中江信托、光大信托、百瑞信托、西部信托、國通信托等9家信托公司投資的多個房地產(chǎn)信托項目，融資成本普遍在9.2%-11.4%之間。其中，光大信托投資的房地產(chǎn)項目最多，融資成本在9.2%-11.2%之間。

房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模占比高;

雖然房地產(chǎn)企業(yè)融資需求高漲，但資金鏈的緊張也為信托公司的風(fēng)控提出了新要求。

從房地產(chǎn)信托的發(fā)展方向上，四川信托研發(fā)經(jīng)理劉發(fā)躍對《證券日報》記者表示，房地產(chǎn)信托應(yīng)從以下八個方面轉(zhuǎn)型：一是將交易對手逐漸轉(zhuǎn)向大中型房企；二是通過戰(zhàn)略合作實現(xiàn)長期發(fā)展；三是合作發(fā)起房地產(chǎn)并購基金。參與地產(chǎn)并購基金有助信托提高基金化產(chǎn)品的運營能力，進(jìn)一步提升對PE、并購等業(yè)務(wù)的操作能力；四是參與城市更新項目。信托公司可以與專業(yè)運營商或地產(chǎn)服務(wù)商合作建立有限合伙形式的房地產(chǎn)基金，從傳統(tǒng)的債權(quán)模式為主過渡到股債并重，甚至股權(quán)模式為主，以彌補專業(yè)性的不足；五是引領(lǐng)多元化業(yè)態(tài)創(chuàng)新。大消費產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)下，單一的居民住宅項目正在向旅游、教育、養(yǎng)老等多個業(yè)態(tài)擴(kuò)展，同時可以發(fā)展財富管理和其他創(chuàng)新業(yè)務(wù)；六是探索租賃市場業(yè)務(wù)機(jī)會；七是探索投貸聯(lián)動業(yè)務(wù)；八是延伸經(jīng)營鏈條。隨著“租賃+自持”物業(yè)的出現(xiàn)和資產(chǎn)證券化、REITs等產(chǎn)品的成熟，信托公司可以逐步介入房地產(chǎn)項目的整個運營周期，逐步提升自身的專業(yè)化能力，從而獲得長期穩(wěn)定的收益。

有業(yè)內(nèi)人士稱，隨著監(jiān)管機(jī)構(gòu)對違規(guī)開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的檢查趨嚴(yán)，剛性兌付的打破等，貨真價實的房地產(chǎn)股權(quán)投資類信托項目將會增多。

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